公租房运行中潜在寻租博弈探究

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1、公租房运行中潜在寻租博弈探究【摘要】“十二五”期间全国各地将进行大规模的公租房建设，但现阶段公租房制度上的一些缺陷以及逐利空间的存在使得在公租房运行中将可能出现寻租现象。本文通过引入博弈模型从数学的角度对公租房潜在的寻租现象进行深入分析，找出了其内在的经济动因，并在模型分析的基础上提出了相应的防范措施。【关键词】公租房；潜在寻租；监督寻租；博弈；激励机制一、背景随着我国城市化进程的加快，城镇人口不断增多，住房困难问题也日益突出。为此一些城市先后推出了经济适用房、廉租房等住房保障模式。然而据有关调查，经济适用房投入运营后很

2、多被用作商业经营，出租率高达48%。廉租房以其低廉的租金吸引了大批民众争相承租，也出现了严重的转租现象。各地保障房运行中，监管部门和申请人利益驱使,暗箱操作，频频出现寻租现象，使得这些住房保障模式所取得的效果并非十分理想。公租房作为一种新型住房保障模式应运而生，但目前各地公租房的监管主体单一，且缺乏约束机制对监管部门自身进行监督。这些制度空白为监管人员和申请人暗箱操作提供了极为“便利”的条件，可能导致寻租现象的发生。为了尽量避免公租房项目出现配租不公现象，在此对公租房潜在的寻租行为进行深入分析，并借鉴发达国家和地区的住房

3、保障制度建设的先进经验，完善相应的制度以达到防范的目的。二、公租房运行中潜在的寻租行为寻租是指人们借助政府保护进行财富转移造成资源浪费的活动或者为了取得许可证以获得额外收益而进行的疏通活动，从根本上与劳动和公平原则相违背，是腐败、社会不公之源。保障房由于存在巨大的逐利空间，政府职能部门高度集权、暗箱操作，寻租便是惯用的手段。而公租房运行中潜在的寻租行为主要表现如下：(1)审核寻租。香港地区对公屋申请人的申请审核极为严格，不仅要求租户满足最基本的申请条件，而且对申请人必须申报的资产作了十分详细的规定，包括：可转让的车牌、房

4、产、车辆、投资类别的资产等多项内容。而目前我国各地公租房申请大都只呈交身份证明、收入证明、住房情况证明等。这些材料极易造假，而且通过这些申请资料最多只能查明申请人的住房情况、显性收入。同时我国的个人信用数据分散，没有形成完整的个人信用体系。在此情况下，申请人由于公租房利润空间的驱使会向政府相关职能部门或个人行贿，隐瞒真实财产收入状况、呈交伪造申请资料及证明以获取承租资格，相关部门或个人则会凭借权力以及目前公租房制度的缺陷相应地采取措施保证其获得申请资格，如暗中放宽申请条件限制、庇护其弄虚作假等。(1)定位高容易出现转租。

5、目前各地的公租房定位相较于廉租房高，地段、设施配套、装修档次等都不错。如重庆市的公租房都是高层电梯房，装修的档次中等偏上，租户只需要添置一些家具就能直接入住。羽毛球场、乒乓球场等活动场所及周边大型超市、商场、学校、轨道交通、公交车等配套齐全。租金只有市场价的60%,9-11元/平米，即每月500元不到就能住得很舒适。如此舒适实惠，难以避免一些经济困难的租户将房屋转租，转而租取市场上租相对便宜的住房，以赚取差价或者将房屋用作市场上流行的“日租公寓”经营。相关部门或个人可能接受行贿对租户的违规行为不予揭发检举。(2)租户后期

6、的财产变化缺乏监管。目前我国一些城市的公租房已开始投入使用，申请人成功入住后，其收入和财产是否发生变化、是否持有金融性资产、是否拥有其他隐性收入以及承租期间是否购买、继承其他住房的都难以调查，甚至无人调查。当租户不符合承租条件时，可能会通过疏通活动得以继续承租。因为同等舒适的条件下，公租房能为他们节省很大一笔开支。三、公租房中潜在的寻租行为分析上述寻租现象实际都是监督寻租，在此引入博弈模型，从数学的角度分析其经济动因，以找出相应的防范措施。(一)寻租的博弈模型在公租房监督寻租的博弈模型中，博弈双方为监管部门和寻租人，寻租

7、人可能是公租房申请人或者是政府职能部门中的某个拥有职权的官员甚至是部门集体寻租。假设条件：(1)由于寻租人都是为追求利益最大化，在此将寻租人统称为“经济人”。(2)监管部门不实施监督或经济人即使选择了寻租但其寻租行为未被查出，则经济人将获得全部寻租收益。(3)监管部门的纯策略选择是监督或不监督，经济人的策略选择是寻租或不寻租。(4)监管部门能查出寻租行为的概率，在此可理解为监管部门的工作业绩，假定其大小取决于监管部门的工作努力程度，且其具体数值可以确定。变量设置：R为经济人的寻租收益，F为寻租成本(贿金和惩罚成本)，C为

8、监管部门的监督成本，且满足C(1)监督成本C越高，经济人寻租的概率q越大，因为监督成本太高，监管部门实施监督的可能性下降，因而经济人寻租的概率就会就增大。(2)因此，减少公租房运行中潜在的寻租行为的有效措施之一就是惩罚机制的介入。具有威慑力的惩罚机制会影响公租房运行中的各参与主体的行为选择。四、建议结合以上博弈模型分