青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告

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1、青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告33/33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告一、标的项目（一）项目基本情况1、项目现状富绅商业中心（**新城六号地块）目前已经竣工并办理好了大产证（沪房地青子（2014）第003634号），产权面积118409.19平方米，为现房项目，是**新城内集商业、办公为一体的综合性、国际性的新城地标建筑群，整体设计优质，全玻幕墙，包括了地下大型超市（家乐福已经开业），地上1-3以商铺为主的休闲商业，以及两幢23层LOFT高层酒店式办公楼，LOFT平均户型面积在50-60平米之间，LOFT

2、4.5米挑高并做复式精装修，统一物业管理。本项目用地位于**新城中片，中片是**新城腾飞的心脏与建设的先导与展示窗口。周边分布150万平方米十多个住宅小区，医疗、学校、齐全，交通方便且快捷，完全适合建设一个商业中心。从项目产品定位来看，本地块将是新城区的商业中心，根据**新城整体规划发展前景，本方案设计极力使商业、休闲空间尺度和办公建筑规模成比例协调，与都市城市建筑、人文相融合。建筑体型设计、商业业态规划、景观设计和空间氛围勾勒出一幅美好画面:购物空间有开有合，休闲空间生态宜人，在三维空间中解构商业与办公并存的综合地产，尺规图距的店铺排布错落有致，人流物流动态延伸。作为

3、新建区域的商业中心集聚人气、汇聚组织人流形成浓厚商业氛围是定位的首要，故本项目拟采用大业态，汇聚人气，形成活力，培育市场。并综合周边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素，建设一个现代建筑形态的集休闲、办公、文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。1)项目地理位置**富绅中心商业中心（**新城6号地块）项目位于**33/33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。是位于**CBD商务核心区，周边有崧泽广场，**博物馆，**规划局、**第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），

4、**教育局，**高级中学，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。北面是吉富绅花园，2手房均价在2万。项目往**市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便，距离**区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建**轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下：所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区，汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘（见下图），人口集聚对商业的支持强；项目边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。33/33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告1)土地取得方式200

5、6年，云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得**新城6号地块，土地费用共计23418772元。土地出让金契税拆迁安置补偿费用等已全部缴清。单位：万元已缴金额未缴金额合计1.土地成本6156152.滞纳金3.绿化补偿25.525.54.契税等税金61.561.55.拆迁补偿14351435204.8052204.805233/33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告6、房地产权属登记费7、其他0.0720.072合计2341.87722341.8772楼面地价195元/平米195元/平米1)政府批复文件如下：项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014

6、）第003634号）。政府批复文件齐全。取得用地规划许可证以及工程规划许可证（沪青建（2010）FA31011820102021以及变更1-9），其中地上计容建筑总面积为58957.02平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率≥20%。也取得商品房销售备案证明（**房管（2014）第20140066、97、55号）。2)证照取得情况截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下：证照名称证照号取得时间建设用地规划许可证沪青地（2007）18070730E009612007.7.25建筑工程规划许可证沪青建（2010）FA31011

7、820102021以及变更1-9-2013.10.30建筑工程施工许可证0901QP0042D01/3101182009121607012010.9.20房地产权证沪房地青子（2014）第003634号2014.3.243)目前项目进度情况项目已经竣工结顶并取得房地产权证。4)项目现场及周边图33/33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告33/33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告1、控规指标土地面积22693平米（大产证上数据），容积率≤2.6，规划总建筑面积119988.19平米（数据来自最终建设规划许可证之沪青建（20