棚户区改造项目可行性分析研究报告

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1、棚户区改造项目可行性分析研究报告57目录1概述21.1项目名称21.2项目承办单位情况21.3研究范围与研究依据21.4编制单位31.5项目概况31.6主要规划及技术经济指标51.7结论与建议62建设背景及必要性82.1建设背景82.2建设必要性93项目区域概况113.1**市概况113.2芦淞区概况124市场分析与风险分析144.1市场分析144.2市场评估145建设内容与规模165.1项目定位与目标165.2项目建设规模的标准和依据165.3建设内容与规模166项目选址与建设条件186.1项目选址186.2建设条件1

2、87工程建设方案207.1总平面布置原则207.2总平面布置207.3建筑方案227.4基础与结构方案247.5供配电277.6给排水327.7道路工程378建设用地、征地拆迁398.1项目选址及用地方案398.2土地利用合理性分析398.3征地拆迁方案399项目实施进度与招投标439.1项目管理439.2项目实施进度439.3招标投标4410投资估算与资金筹措4610.1编制依据4610.2总投资与资金筹措4611财务评价4911.1评价依据及说明495711.2收入税金估算4911.3损益计算5011.4现金流量分析

3、5111.5敏感性分析5211.6财务评价与结论5211.7风险分析5311.8社会效益5512结论和建议5612.1研究结论5612.2建议56附件：1、**市人民政府关于2010年第一批棚户区改造项目计划的批复（株政函[2010]67号）；2、南方公司南华一村棚改项目蓝线图；3、南方公司南华一村棚改项目总平面图；4、企业法人营业执照；5、企业组织机构代码证。571概述1.1项目名称**市南方公司南华一村棚户区改造项目1.2项目承办单位情况单位名称：**芦淞棚户区改造开发有限公司注册地址：**市芦淞区太子路925号4-

4、5楼法人代表：****芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是**市芦淞区政府独资的**芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为：股东名称金额（万元）占比款项用途**芦淞国有资产投资控股有限公司3000100％投资款合计3000100％1.3研究范围与研究依据1.3.1研究范围根据国家有关部门的政策、法规、规章和规范，对项目的折迁、安置

5、区主要建设条件、工程技术方案、环境影响、投资及资金筹措、社会效益等方面内容进行分析、研究，供建设单位和投资主管部门决策参考。1.3.2研究主要依据（1）《关于做好申报中央预算内投资补助保障性安居工程项目前期工作的通知》（湘发改投资[2011]64号）；57（2）建设单位就项目拆迁补偿安置管理方案；（3）《**市土地利用的总体规划》；（4）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（5）《房地产开发项目经济评价方法》（住建部建标[2002]205号）；（6）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；（7）其他有关专业设

6、计规范；（8）建设单位提供的有关基础资料。1.4编制单位编制单位：长沙金智工程咨询有限公司资质等级：甲级资质证号：工咨甲12220070041发证机关：国家发展和改革委员会1.5项目概况1.5.1建设地点**市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。1.5.2拆迁内容与规模项目棚户拆迁为**市原南方公司职工居民住宅，拆迁总户数144户，总拆迁房屋12栋，总拆迁面积8430㎡。1.5.3建设内容与规模建设内容：建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套的道

7、路、供配电、给排水、绿化等附属工程。建设规模：建设总用地面积19710.16㎡，总建筑面积103468.8257㎡，计容总建筑面积88370.2㎡，住宅面积82020.2㎡，商业面积6000㎡，物业面积350㎡。1.5.4建设工期本项目建设工期为24个月，2012年1月-2013年12月。1.5.5投资估算与资金筹措（1）估算投资经估算，项目总投资25017.48万元，其中：建安工程费用13899.89万元，拆迁费用3494.87万元，工程建设其他费用3200.37万元，建设期利息2362.84万元，基本预备费2059.

8、51万元。在建安工程费用中，项目区外道路、供电、给排水等公用设施建安费用1933.69万元，公共配套设施建设费180万元。（2）资金来源项目总投资25017.48万元，资金来源于两部分：1）申请银行贷款12000万元。2）自筹资金10654.64万元。1.5.6财务效益指标本项目投资税前财务内部收益率(FIRR)：1