大型社区商业研究和发展

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1、大型社区商业研究和发展社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商 业。社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉 的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。在与保利文化广场、星河购物公园等大型SHOPPINGMALL的同台较量中，传统概念中短小精悍的社区商业也表现不凡，梅林商业街道、逸园上梅林商业街、锦绣江南商业街等都以不同的姿态赢得了市场的认可。如

2、今，深圳新近入市的社区底商价格都维持在每平方米2万—4万的高价格，是普通住宅价格的5—6倍左右，丰厚的利润回报，使“底商”越做越大，大部分楼盘的商业比重达到了将近5%左右，这样一些地理位置或者前期规划定位不到位的部分楼盘的销售和经营就比较困难，是开发商比较头疼的问题。因此，社区商业的业态应该怎样规划？人流动线应该怎么样组织？怎么样才能够实现持续的经营，使开发商、投资者和经营户都实现互惠互利？是我们迫切想解决的问题。因此我们选择了深圳社区商业几个有代表意义，拥有大面积社区商业的楼盘，分别是蔚蓝海岸

3、、世纪春城、锦绣江南、嘉宝田花园和阳光棕榈园做实地考察，希望能够从中得到经验和借鉴点。项目总建筑面积商业面积（约数）所占比例蔚蓝海岸约51.5万M²约2.2万M²4.2%世纪春城约43万M²约3.3万M²7.6%锦绣江南约40万M²约5.2万M²13%阳光棕榈园约35万M²约2.5万M²7.1%嘉宝田花园约33万M²约2万M²6.1%23总结分析：对比分析了深圳典型社区商业案例的商业现状、规划、布局、业态分布、销售租赁情况，我们能够从中发现以下一些借鉴点为我们以后操作社区商业提供帮助。1、三个社

4、区的业态基本上囊括了适合于社区商业的绝大多数业态，我们可以一一列举出来，为我们以后的社区商业招商提供参考：可以入驻社区的商业业态包括：药店、干洗、咖啡蛋糕、书店音像、数码冲印摄影、美容美发美体、超市、水果专卖、烟酒茶、培训中心、琴行、衣服鞋、家电维修（家电电脑）、文具玩具、眼镜、便利店、地产中介、彩票、银行、餐饮、鲜花礼仪、票务、凉茶、汽车护理美容、饮用水、医疗保险（社区医院）、邮政通讯（包括中国移动服务点）、五金灯饰、休闲娱乐（包括桑拿、足浴、KTV、健身房等）、家居生活（包括精品店、布艺、窗

5、上用品、健康品如蜂蜜专卖、婚纱摄影等），实际上我们通过观察发现还有其他一些商业形态也是社区商业的很好补充：如专门服务社区的粮油蔬菜专门店、沙县小吃、比萨店、特色食品专卖店如煌上煌专卖鸭脖、鸭颈···2、不同社区由于布局的不同各个业态的数量有所不同，但是上面所列举的业态基本都适合于每一小区，我们归纳总结出不同业态需求面积的大小以供参考：业态需求面积（平方米）楼层选择备注药店30—80一楼——干洗20左右一楼——咖啡蛋糕20左右一楼——书店音像20左右一楼——23数码冲印摄影30左右一楼——美容美发

6、美体100—500一楼视社区大小有不同需求超市200—600可做调整视社区大小有不同需求，如果规划为区域商业中心可以在6000平方以上水果专卖20—30一楼——烟酒茶15—30一楼——培训中心150—400可做调整视社区大小有不同需求琴行200—500可做调整视社区大小有不同需求衣服、鞋20—90一楼视规划不同有较大差异家电维修40左右一楼——文具玩具15—30一楼——眼镜30—80一楼——便利店30—100一楼——地产中介15—40一楼——彩票10左右一楼——银行200—500一楼视社区以及临

7、街面大小，有不同需求视餐饮60—200一楼服务社区周边一般为中型餐饮食，面积需求不是很大鲜花礼仪10左右一楼——票务10左右一楼——凉茶15—25一楼——汽车护理美容100—300一楼视社区大小有不同需求饮用水15左右一楼——医疗、保险300—600一楼视社区大小有不同需求邮政通讯15—60一楼23移动服务点面积相对较大五金灯饰30—70一楼——休闲娱乐200—400可做调整视社区大小有不同需求家居生活15—150一楼床上用品专卖面积较大1、从典型案例的租售情况来得出分析：蔚蓝海岸开发商以建立社

8、区商业中心的高度来规划社区商业，以人人乐为主力店，利用先天的位置优势，以点带面，正逐步发展为后海的区域商业中心，开发商对部分所持物业实行只租不售的策略，严格控制业态，以度过市场培育期，使这个社区商业良好发展；世纪春城由于相对较偏的地理位置，以服务小区居民为定位，且分散销售给部分小业主，加大了同意管理的难度，所以铺面空置率较高，前景不容乐观；锦绣江南由于良好的营销策划，在龙华地域升级的大背景下取得了不错的销售成绩，其一楼的铺面经营尚可，但二楼铺面空置较多，回报率也没有达到业主们期待的水平，由于产权