房地产行业2019年度策略：行业遇周期性下滑、股票迎衰退型收益

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1、内容目录1.行业周期性衰退，预计19年销售、开工、投资增速均转负91.1.杠杆较高及棚改货币化程度下降、三四线下滑引全国衰退91.2.商品房销售展望：中性假设下新房销售额同比下降6.0-7.4131.2.1.信贷法预测商品房销售额：中性假设下2019年商品房销售额下降7.4131.2.2.分城市层级预测商品房销售额和销售面积：中性假设下19年新房销售面积下降7.3151.3.新开工展望：库存若上升开工意愿将下降，中性情形下同比下降5.6181.4.房地产投资展望：新开工下行将同时拖累土地购置费和建安投资，中性假设下2019年房地产投资增速在0上下191.4.1.成本构成

2、法：中性假设下19年投资同比增长0.1191.4.2.分城市层级预测房地产投资：中性假设下19年房地产投资同比下降0.2..............................................................................................................................................................221.5.行业长期空间测算：未来10年平均每年仍有10.34亿平商品房需求252.房地产调控历史回顾：上压下托、周而复始292.1.1998年-

3、2002年：内忧外患中启动商品房市场292.1.1.宏观经济形势：外患不断，内需疲软292.1.1.1.外患不断：1997年亚洲金融风暴和2000年美国互联网泡沫破灭292.1.1.2.内需疲软：通货紧缩叠加体制转轨阵痛（下岗潮）292.1.2.宏观调控政策：降息降准，增发国债302.1.3.房地产政策：停止住房实物分配，鼓励开展住房抵押贷款312.2.2003年-2004年：“04年密集调控期”前夕房地产行业被确立为“支柱产业”............................................................................

4、..........................................................................................322.2.1.宏观经济形势：“二次重工化”带动投资过热，“非典”对经济的利空效应严重低于预期322.2.2.宏观调控政策：04年密集出台调控政策，铁本项目被作为典型查处332.2.3.房地产政策：“04年宏调密集期”前夕被确立为支柱产业342.3.2005年-2008年金融危机前：信贷、税收、土地和住房供应结构多管齐下抑制房价上涨352.3.1.宏观经济形势：经济快速增长，通货膨胀和资产价格上涨后期开

5、始抬头352.3.2.宏观调控政策：加息提准，紧缩财政，“7·21汇改”允许人民币适度升值..............................................................................................................................................................362.3.3.房地产政策：提高首付比例、按揭贷款利率、房屋交易环节税费成为调控手段372.4.2008年金融危机-2009年：刺激房地产对冲金融危机影响392.4.1.宏观经济形

6、势：4万亿实施后经济V形反转392.4.1.1.全球经济形势风雨飘摇392.4.1.2.国内形势:上一轮调控政策惯性与金融危机影响叠加392.4.2.宏观调控政策：政策基调不断向宽松方向转变402.4.2.房地产政策：降低首付比例和房贷利率，刺激房地产需求411.1.2009年底-2013年：限购限贷遏制房价上涨431.2.2014年-2016年稳增长、去库存压力下放松房地产政策451.1.2016年930至今：因城施策，政策工具不断创新471.2.政策什么时候会放松？——三种情况下放松概率大491.3.房地产政策展望——将结束两年调控周期、逐渐迈入宽松周期491.3.1.主基调

7、依旧以稳为主、因城施策给宽松留出口501.3.2.限价限售政策将最先放松、一二手房倒挂将逐步结束501.3.3.房产税的出台被视为利空、我们认为是潜在利好522.房企分组研究：财务指标分化明显、龙头房企业绩好估值低522.1.行业利润表：销售高峰开始结算，业绩进入收获期522.1.1.行业集中度提升明显，利润率大幅提升532.1.2.归母净利润增长迅速，合作开发带动投资收益和少数股东损益增长572.1.3.业绩锁定性较去年同期略有下降602.2.行业现金流量表：经营活动净流入规模