房地产行业2019年度投资策略报告：关注政策面边际改善带来的估值修复机会

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1、目录一、2018年房地产板块行情回顾4二、调控政策基调不变，地方调整更灵活51、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕52、中央坚持房住不炒定位，加快构建长效机制73、地方因城施策，分类指导8三、基本面下行压力较大，集中度持续提升101、房地产开发投资增速提升102、新开工大幅增长113、销售增速回落124、部分二三线城市房价同比涨幅较大125、房地产行业资金同比增速小幅回落146、土地成交同比增速降低157、重点城市商品房成交面积同比降幅收窄158、一二线城市存销比处于合理水平169、市场集中度继续提升，但有所放缓17四、行业评级与投资策略181

2、、维持房地产业看好投资评级182、重点推荐公司19五、风险提示21图表目录图表1：2018年中信29个一级行业指数涨跌幅4图表2：2018年房地产板块相对沪深300超额收益4图表3：2018年房地产子板块涨跌幅（%）4图表4：首套房贷款平均利率结束上涨6图表5：各省市相继出台人才引进政策9图表6：全国房地产开发投资增速提升10图表7：全国房屋新开工面积大幅增长11图表8：全国房屋施工面积增速回升11图表9：全国商品房销售面积增速回落12图表10：全国商品房销售额增速回落12图表11：70大中城市平均新建商品住宅价格指数环比13图表12：70大中城

3、市平均新建商品住宅价格指数同比13图表13：前11月房地产开发资金来源合计14图表14：定金及预收款同比增长15图表15：个人按揭贷款同比增长15图表16：100大中城市成交土地规划建筑面积累计同比15图表17：30大中城市商品房成交面积同比降幅收窄16图表18：一二线城市存销比处于较低水平17图表19：房企销售额市场占有率持续提升18图表20：房地产板块市盈率19图表21：房地产板块市盈率相对沪深300溢价19图表22：房地产板块市净率19图表23：房地产板块市净率相对沪深300溢价19图表24：重点公司盈利预测与评级20一、2018年房地产板

4、块行情回顾2018年以来，A股房地产行业指数（中信）下跌27.84%（截至12月27日），排名中信29个一级行业的涨幅榜第10位。同期上证综指下跌24.92%，沪深300指数下跌25.81%，房地产板块走势弱于大盘。图表1：2018年中信29个一级行业指数涨跌幅图表2：2018年房地产板块相对沪深300超额收益0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%-45%20%10%0%-10%-20%餐饮旅游银行石油石化食品饮料农林牧渔计算机非银行金融医药国防军工房地产电力及公用事业建筑钢铁煤炭交通运输建材家电汽车商贸零售纺织服装

5、通信轻工制造电力设备基础化工机械传媒电子元器件有色金属综合-30%-40%17-1218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-11房地产(中信)沪深300相对收益数据来源：Wind，华融证券整理数据来源：Wind，华融证券整理房地产板块全年跌幅较大，截至2018年12月27日，中信房地产板块153只地产股中，上涨家数仅7只，占比仅为4.6%，跌幅30%以上的股票86只，占比达到56.2%。虽然商品房销售额全年维持较高增速，重点上市房企业绩表现稳健，但受调控政策从严、基本面下行压力大的

6、影响，房地产板块总体表现较为低迷。图表3：2018年房地产子板块涨跌幅（%）0-5-10-15-20-25-30-35-40-45-50CS园区CS住宅地产CS商业地产CS房地产服务数据来源：Wind，华融证券整理从子版块涨跌幅来看，受房地产市场整体下行的影响，4个子版块全部下跌，其中园区板块受科创题材影响跌幅最小，房地产服务板块跌幅最大。二、调控政策基调不变，地方调整更灵活1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策

7、方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定

8、”转变为“合理充裕”。2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商