税务稽查研究

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1、税务稽查研究　　摘要：房地产业是国家税收的重要来源，加强房地产业的监管具有重要的意义。由于房地产业具有商业周期长、地域性强的特点，给房地产业的税收调控带来一定的影响，因此应该有一个与房地产业相适应的特殊战略，以保证税收监管到位。本文采用调查的方法收集数据，并通过分析房地产行业的行业特点的税务稽查，根据其特殊性，给出了根据房地产税务稽查工作的建议。　　关键词：房地产；税务稽查　　一、房地产行业税源构成　　房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地

2、增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。　　二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性　　（一）经营周期长，税务监管困难5　　大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过

3、一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。　　（二）供应链长，会计核算复杂　　房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员

4、对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。　　（三）涉及监管部门多、涉及税种多　　由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值

5、税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。　　（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一5　　房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。　　三、对房

6、地产税务稽查的建议　　（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制　　一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务

7、机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。　　（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨5　　房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的

8、税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业