某某水城项目可行性分析报告

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1、某某水城项目可行性分析报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑）XXXX（海南）旅游开发有限公司某某水城项目报告提要报告提要某某水城项目是指位于海口市江东片区鲁能皇冠假日以东约5248.55亩土地的一级开发项目。2009年11月，作为海南国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件，项目开发资格基本确定为XXXX（海南）旅游开发有限公司。2010年1月14日，XXXX（海南）旅游开发有限公司与海口市土地储备中心双方成立的谈判小组进行了第一次对接。双方达成共识，XXXX（海南）旅游开发有限公司首先针对项目的基本情况进行调查研究，并核算项目开发成本，为

2、双方进入下一轮谈判作好基础性准备。根据双方共识要求，XXXX（海南）旅游开发有限公司组织人员对项目区域的权属情况、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合海口市现行土地征收政策及一级开发工程一般成本情况，对项目土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地市场情况，对项目操作的可行性进行了分析。分析显示，该项目开发总投资约29亿元，其中土地征收成本大约15.6亿元，五通一平工程成本约13.4亿元。如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，项目收益为负值，即经济不可行。项目

3、开发经济可行的出路在于调整控规，项目可行的控规调整目标为：可出让比例提高到65%，平均容积率提高到2.1到2.7。在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原则，本报告提出了以下四种操作建议，分别是：分别投入，价格保底，按投入分成；整体投入，价格保底，按比例分成；整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%，整体投入，保底分成。并对四种操作建议分别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。鉴于海口市现成案例——北京YYYY西海岸新区的情况，本报告针对海口市土地储备中心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。XXXX（海南）海南旅游

4、开发有限公司某某水城项目目录目录报告提要ii1项目背景及范围62项目区域基本情况调查72.1项目区域规划情况调查72.1.1地块数据统计72.1.2主要统计结果82.2类似案例调研102.2.1案例基本情况102.2.2双方分工及投入102.2.3土地价款之费用上缴102.2.4双方收益分配102.2.5分配模型破解112.3项目区域土地情况调查122.3.1项目区域土地面积122.3.2土地权属和村庄分布142.3.3村庄人口及户数142.3.4项目区域地类情况153项目开发成本计算及资金安排163.1土地征收成本163.1.1新增建设用地有偿使

5、用费163.1.2征地补偿163.1.3青苗补偿163.1.4林木补偿163.1.5养殖水面补偿173.1.6耕地占用税173.1.7耕地占用复垦费173.1.8社会保障费173.1.9征地补偿统计183.1.10居民安置非现金补偿183.1.11居民安置土地成本193.1.12居民安置现金补偿19XXXX（海南）海南旅游开发有限公司某某水城项目目录3.1.13征地拆迁其他费用203.1.14土地征收总成本203.2工程建设成本203.2.1五通一平工程费用203.3项目前期后期费用213.4项目总投资213.5项目工期与资金安排214项目经济可行

6、性分析234.1土地成交收益上缴234.1.1上缴项目分项234.1.2上缴项目总和244.2静态分析264.2.1当前市场情况264.2.2本项目规划指标264.2.3本项目土地出让净收益264.2.4本项目可分配收益264.2.5静态分析结论274.3动态分析274.3.1土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动274.3.2土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动294.3.3待分配收益之于控规调整与市场预期的双因素变动314.3.4结合双因素变动的待分配收益经济分析335合作模式选择365.1控规不调整的静态情况365.2控规

7、调整的动态情况365.2.1控规调整目标365.2.2土地出让保底价格385.2.3合作模式一：分别投入，价格保底，按投入分成385.2.4合作模式二：整体投入，价格保底，按比例分成395.2.5合作模式三：整体投入，价不保底，土地分成395.2.6合作模式四：上缴10%，整体投入，保底分成406本项目合作对策与措施426.1坚持推进控规调整426.2推荐合作模型的选择优先次序42XXXX（海南）海南旅游开发有限公司某某水城项目目录6.3准备应对对方提出收益封顶426.3.1作法一：分别投入，上缴10%436.3.2作法二：分别投入，上缴26%44

8、6.3.3作法三：整体投入，上缴10%466.3.4作法四：整体投入，上缴26%486.3.5保底封顶模式情况下的优先次序