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时间:2019-01-09
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1、房产企业低价招标模式再思考 【摘要】本文通过剖析实际的房地产项目招标案例,论述了低价招标模式存在的巨大合同履行风险。文章指出,在市场经济下,合同双方应建立诚实、信用、平等、互利的合作模式,继而谋求构建长期、稳固的战略合作伙伴关系,共同应对市场竞争,实现资源互补、合作双赢。 【关键词】房地产开发;招标;低价;合理利润;合同公平性 RealEstateThinkingofLowBiddingModel ZhangJin (NingboVekenPropertiesLimitedNingboZhejiang315000) 【Abstract】Bymeansofa
2、nalyzingtherealestateprojectbidding,thewriterprovesthegiantventureincontractsperformingunderthelow-pricemodel.Inthemarketeconomy,bothpartiestothecontractshouldbehonest,fairandmutuallybeneficial,furthermore,toestablishthelong-termandstablestrategicpartnerships,soastofacethemarketcompetit
3、ionstogetherandcreatethewin-winsituation. 【Keywords】Exploitationofrealestate;Invitationtotender;low-price;Reasonableprofit;Impartialityofcontracts9 近年来,随着各大城市地价飙升,"面粉贵过面包"已不再鲜见,房地产开发企业的成本压力正与日俱增。打个未必恰当的比喻,很多房产公司现在可谓是"拿不到地上火,拿到地又闹心"。正是出于对项目成本的高度关注与焦虑,导致以盈利为终极目的的开发商在遴选土建总承包等大宗供应商时,笃信风险转
4、移与低价中标原则。具体表现为,选择若干家具有合格资质和相近实力的总包商,让他们在投标报价时相互厮杀,评标时以报价最低者中标。这种中标模式看似能坐收渔人之利,实则潜藏着极大的操作风险,以下以笔者所在企业的实际案例加以评析。 1.背景回顾 笔者公司为具备一级开发资质的民营房地产企业,2007年在宁波某地成立独立子公司(下称A公司)新建一商业广场(下称XX广场),共分二期开发。其中一期总建筑面积14908平米,含单层地下室约3300平米;地上主体四层,功能涵盖商业、休闲和娱乐。总包招标范围包括桩基、基坑围护、土建和水电安装、公共部位装修、外墙装饰、人防、消防等,采取工程
5、量清单招标固定综合单价、低价中标方式。经广泛洽商,共选取四家投标单位参与竞价。首轮报价与标底2569.89万元相比,其降幅分别为8.36%、9.14%、10.87%和11.25%。经过多轮磋商和报价,最终由宁波某一级总承包资质企业(下称B企业)中标,双方于2007年9月26日签约,合同工期为350天(2007年10月28日至2008年10月12日)。该总包合同(下称原合同)主要条款约定如下: 1.1造价: 1.1.1合同金额:合同暂定总价2238.1172万元(比招标标底最终下浮12.91%); 1.1.29计价方式:合同价款采用工程量清单综合单价法(综合单价固
6、定)方式,措施费用总价包干(不因工程变更、工程量变动而调整); 1.1.3合同价款调整:合同期内,下列事项准许调整合同价款: (1)发包人提供的工程量清单项目或数量有误;(2)设计变更;(3)经发包人与监理方确认的现场签证;(4)暂定材料价、暂定综合单价项目的确定。 1.2进度: 1.2.1关键节点:竣工验收于2008年10月12日前完成。 1.2.2违约罚则:总体进度落后于控制目标,按10000元/天处罚,累计不超过工程造价的3%,并在此基础上承担发包人因此而导致的第三方索赔费用。 1.3质量: 质量标准为根据现行国家、行业、地方规定的施工验收规范一次
7、性验收合格。(罚则略) 1.4安全、文明施工要求: 符合现行法律、法规、规范和相关文件要求,达到区标化工地要求。(罚则略) 2.事件发展: 2.1造价:9 项目于2007年9月正式开工,并于2009年9月初全面交付。期间因遭遇2008年上半年的大宗建材普涨(钢筋均价由3600元/T高峰时涨至6800元/T,商品混凝土、水泥均价格上扬),以及人工费调价,项目进展极不顺利。因原合同未对材料涨价准许调整进行约定,从合同索赔的角度论断,所有涨跌皆应由B企业自行承担,仅此一项其施工成本将剧增近650万元。 2.2其它合同目标: 项目原定竣工验收时
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