建筑工程保修阶段监理工作之我见

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1、建筑工程保修阶段监理工作之我见　　摘要：建筑工程保修阶段是工程建设监理的重要组成部分，是对建筑施工后安全状况所实施的监督管理。现就如何有效地开展工程建设完工后保修阶段的监理工作，进行下一步探讨。　　关键词：建筑项目；保修阶段；工程监理　　工程建设监理组织机构是一个依据监理委托合同进行统一组织、协调、指导下，按工程项目或部位分别设置的，由多个监理单位组成的工程建设监理体系。　　1工程保修监理依据和工作重点　　1.1工程保修监理依据。工程保修是指工程质量保修，监理应依据《建设工程监理规范》、《施工监理

2、规程》、《工程建设监理合同》和设计文件、工程质量验评标准进行。为了确保保修及时保证质量施工合同还应规定工程质量的保修金额（一般为工程总造价的5%）和保修金的预留与支付方法以及保修金的利率。经过业主方与承包商协商，也可以签订专项工程保修合同。　　1.25关于工程保修期的计算。依据监理单位与业主方签订的《工程建设监理合同》和业主与承包商签订的《施工合同》文件中规定的期限。监理合同中规定的是监理业务期限，目前一般保修期监理定为1年，而施工合同规定的是承包商对工程负责报修的期限，但必须符合国家《建设工程质

3、量管理条例》第六章建设工程质量保修的规定。故施工合同规定除屋面防水工程等为5年，其余部分工程保修期定为2年。　　1.3保修阶段的监理工作重点应根据具体工程对象和工程使用状况确定。笔者认为以下内容应列为监理重点：　　1.3.1对应进行沉降观测的建筑物，应关注其观测成果和观测方法、技术要求以及是否已沉降稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门进行分析研究处理。　　1.3.2对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程。　　1.3.3调查屋面、浴厕间、外墙面防水效果。　　1.

4、3.4给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。　　2工程保修监理工作的方法及措施　　2.1工程进入保修阶段，承包商已撤离现场，而监理单位则应根据工程项目大小（可以不设项目监理机构）宜在参加该项目施工阶段监理工作的监理人员中保留必要的人员。　　2.2监理人员要渔业主方密切联系，关注工程使用状况是否正常，随时听取用户意见。同时，与有关承包商保持电话联系，并且要求承包商指定一名联系人。　　2.3在单位工程竣工验收时，督促承包商向业主方提交《质量保修书》，其内容为具体保修项目，期限以及有关承诺。　　2

5、.4组织承包商对工程使用情况进行质量回访，一般每半年进行一次为宜。并在气候突然变化（台风、冬季低温）如台风暴雨过后组织使用单位进行检查一次，对发现的问题按单位工程进行登记。5　　2.5在工程保修期1年即将到期的前1-2个月，由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。发现的问题及需要维修的内容按单位工程列表登记。　　2.6监理人员对用户反馈的意见进行详细调查分析，并确定质量缺陷的事实和责任。因为国家《建设工程质量管理条例》规定的是在正常使用条件下，工程存在的质量缺陷均应由承包商负责，

6、无条件保修。监理人员及时发出《工程维修通知书》要求承包商在接到通知书十日内派人进行维修。比较重大的质量缺陷，如基础不均匀沉降和屋面、地下室渗漏等质量问题要求责任方提出缺陷的处理方案，经过监理、设计人员、业主方共同审批后，由监理人员监督实施处理。　　2.7当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后，承包商应按施工合同和国家《建设工程质量管理条例》的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。　　3关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题　　3.1国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，

7、建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程，房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；笔者发现目前设计施工图纸文件中，均未有该工程的合理使用年限说明。据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）规定的3类普通房屋和建筑物，其设计年限为50年，并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。　　3.25在保修阶段监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位后，有的使用单位擅自改变设计使用功能，即出现工程的非正常使用条件，增加了结构

8、的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明：　　3.2.1楼层办公室改为档案资料室，宿舍改为文具仓库。　　3.2.2屋面上加设太阳能热水器，电视等无线接收设备，屋面和外墙面设置大型广告牌。　　3.2.3室内进行二次装修扩门拆墙，改变水、电管线。　　3.2.4屋面天沟灰尘和生活垃圾堆积，天沟流水不畅，个别水落堵塞等。　　监理人员一旦发现上述情况，即应书面通知业主或使用单位，并提出处理意见，引起重视。　　3.3关于地基基础和主体结构分部保修如何实施，缺乏具体配套措施，不好操