基于理性经济人视角的区片综合地价测算方法及实证研究

《基于理性经济人视角的区片综合地价测算方法及实证研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、基于理性经济人视角的区片综合地价测算方法及实证研究　　摘要：从征地区片综合价格内涵着手，运用因素定级法进行区片划分，并将征地涉及的不同利益主体――政府、农民以及开发商看作“理性经济人”。为追求效益最大化，采用地价折中法即工业基准地价剥离法、社会保障法、收益还原法加权进行征地综合地价测算。最后以湖北省鄂州市为例进行实证研究，得出鄂州市征地区片价格为一级区片224.94元/m2，二级区片192.11元/m2，三级区片163.53元/m2，并在此基础上与当地的现行补偿标准进行对比分析，探讨其方法的可行性与

2、可操作性，为完善征地区片综合价的制订提供参考，也为土地增值收益合理分配提供科学依据。　　关键词：征地冲突；理性经济人；区片综合地价；补偿标准　　中图分类号：F301文献标识码：A文章编号：0439-8114（2016）18-4832-05　　DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2016.18.05111　　近年来随着城市快速扩张，征地冲突事件呈现激增之势，尤其因农用地转用后的土地增值收益分配不公引发被征地农民、政府与土地开发商之间的博弈最为激烈，引发的土地争议最为突出

3、，直接影响了社会稳定与经济发展[1]。如何治理征地冲突已成为学术界与政界关注的焦点，追根溯源在于征地补偿标准偏低。目前，各地现有征地区片综合地价的计算方法多是围绕单一产值倍数法展开的，具有一定的局限性。由于征地综合地价每3年调整一次[2]，本研究将征地涉及的不同利益主体――政府、农民以及开发商视为“理性经济人”，即能在特定的制度环境、资源约束环境下做出最有利于实现利润最大化的决策[3]。在分析三者理性行为的基础上，综合考虑土地的保障功能及土地的成本收益，对其征地综合区片价进行修正，并以鄂州市为例，探

4、讨合理的征地补偿标准，确保农民权益及社会稳定的同时，也为鄂州市征地补偿标准调整工作提供理论依据与技术支持。　　1基于理性经济人的区片综合地价测算思路与方法　　1.1技术路线　　基于征地冲突的区片综合地价测算的技术路线如图1所示。在确定测算范围的基础上，首先进行资料收集与实地调查，根据主要地类、主导耕作制度和主要农作物年产值与价格的基础上确定区片统一年产值标准，然后选取主要影响因素修正全区各测算单元统一年产值标准，划分综合区片；最后为解决征地冲突从不同的利益主体失地农民与政府的角度综合测算区片价。整个

5、过程中最关键的两个环节为区片划分与区片价测算。　　1.2基于因素评级的区片划分　　区片划分的方法目前主要有综合判定法、农用地级别调整法、征地补偿费用相近划分法、工业基准地价剥离土地取得费用价格相近划分法等[4，5]。这些方法或多或少存在缺陷，相对而言，因素评级法更具可行性，具体步骤如下。　　1.2.1全区统一年产值的确定11首先确定主导耕作制度和主要农作物年产量，依据从高原则确定主要农作物的价格与年产值，加上土地附加收益修正值得到全区统一年产值。　　Vz=∑■■gi×Pi（1）　　式（1）中，Vz表

6、示区主导耕作制度下的农作物年产值；n表示某种耕作制度所包括作物种数。i表示某种耕作制度所包括的i类作物；gi表示第i类作物的单位播种面积年产量；pi表示第i类作物的调整基准时点的农产品价格；　　Vt=Vz×（1+k）（2）　　式（2）中，Vt表示区统一年产值；k表示附加收益修正系数。　　1.2.2选取修正因素并确定全区各测算单元统一年产值标准依据主导性原则、差异性原则、独立性原则和可获取性原则，选择区域内影响统一年产值的最主要的区域和个别因素作为修正因素，并运用AHP法确定权重，根据各因素的差异程度

7、确定修正系数，对全区统一年产值标准进行修正，测算各单元统一年产值标准。　　Vq=Vt×（1+K）（3）　　式（3）中，Vq表示各测算单元统一年产值标准；Vt表示区统一年产值标准；K表示区域修正系数。　　1.2.3划分农用地统一年产值等值区域计算得出各测算单元统一年产值标准后，采用ARCGIS自然间断点分类功能对各测算单元进行聚类分析。在聚类分析结果的基础上，考虑各区域之间平衡情况对聚类结果进行适当调整，进行区片划分。　　1.3基于理性经济人的区片价格测算11　　征地区片价的测算目前最常用的方法有年产

8、值倍数法、社会保障价格法、农地价格因素修正法、征地案例比较法、地价折中法、地价构成法、剩余法和预期收益还原法[6]。这些方法为完善征地区片价提供了技术支持，但都存在缺陷。本研究将征地过程中涉及的三大利益主体――地方政府、农民与土地开发商看作“理性经济人”[7]，在征地过程中为追求各自利益最大化，分别采用工业基准地价剥离法、社会保障法以及成本逼近法对征地区片价进行测算，最后运用地价折中法综合确定征地区片价。　　1.3.1工业基准地价剥离法在征地过程中，地方政府作为“理性