火车站商业项目可行性研究报告_设计

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火车站商业项目可行性研究报告针对火车站项目，市场调研组把整个保定市的商业项目做了全面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场、酒店（详情见楼盘调研情况表）。并且对市房管局、市土地局等政府部门官员进行了深度访谈；同时与若干名本市房地产业内资深人士也做了深入交流，结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值、项目运作打算，现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述：第一部分保定市宏观房地产市场研究写字楼1、市场供应情况及销售情况：目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全、商业氛围浓郁、交通便利、周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心、兴远现代城、GOGO不夜城；本地块附近的写字楼销售情况一般，如康泰大厦、建基大厦、金马大厦。写字楼项目销售周期均较长，一般销售周期都在两年半以上。2、价格情况：▲本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二、三百元左右的价差，与其它一线城市一、两千甚至几千元的价差相比这样的价差很小。▲无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房的价差较大。但现房基本上是有价无市。如：高区的恒通财富中心销售初期2400元/M2，而现在的二手房出售价达4200元/M2；兴远现代城期房现售2500元/M2，而发展大厦现房3500元/M2。3、出租情况：▲ 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期管理到位的出租情况比较好。如：高区的恒通财富中心采用四星级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦、金马大厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。▲整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在60%以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。4、产品特征及功能配套标准：▲面积段较全，从30M2—900M2的都有。▲大部分是简装，部分产品带卫生间。▲部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调的写字楼高300元/M2。▲现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。市场结论：从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二、三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。商住公寓1、市场供应情况及销售情况：▲商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。▲面积在40M2—70M2、户型结构合理的比较畅销，面积在100M2以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销。▲位置处于商业氛围好、交通便利、周边配套完善的商务公寓相对于位置较偏的销售情况好。如：秀兰银色星座虽然价格降到1500元/M2，但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况；同样处在闹市区的兴远现代城、财智中心、恒通财富中心、侨生.裕华金街中的小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。▲本地块附近商住公寓供应量很小，03年鑫隆湾一经推出销售火爆。特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。2、价格情况： ▲商住公寓和写字楼的价格相差不大，和普通住宅的价格基本接近。▲配套好，物业管理到位的商住公寓售价较高，如：恒通财富中心的商住公寓售价4000元以上。（期房售价2200元/㎡，2003年6月销售）。3、出租情况：整体出租情况良好。如：恒通财富中心、财智中心入住率达70%以上。4、产品特点及功能配套：▲商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。▲面积段较全，30M2—300M2的都有。▲都有电梯。▲个别有中央空调。▲高层建筑均以塔楼为主。▲建筑风格简约现代。▲至少是有厨房厕所的一室一厅。市场结论：从市场角度看，商住公寓宜商宜住，市场受众人群广泛，需求较大，特别是位置处在闹市区、小户型的倍受购房者青睐，而且本地块附近符合市场需求的商住公寓供应量非常小，所以此物业类型从市场角度出发是可行的。底商1、市场供应情况及销售情况现在市场上底商供应量较大，无论住宅、商业、写字楼的一、二层部分基本都是底商，整体销售情况良好。尤其是小进深、大面宽，面积在100M2以下的底商比较畅销，面积在200M2以上、套价在100万以上的商铺销售缓慢。2、价格及出租情况▲不同区域的底商销售价格差距很大。根据位置不同销售价格大部分在4000—8000元不等，闹市区一层底商价格最高达28000元/M2，如裕华金街一层底商将近30000元/M2。▲大部分底商出租情况良好，紧邻本地块的康泰大厦底商出租情况良好。 ▲二层底商的租赁价格均在1-1.7元/M2之间，一层底商的租赁价格能达到2元/M2。▲底商价格在未来一段时间仍会稳中有升。3、产品特点：底商易于出租，大部分底商以二层为主，实行捆绑销售，面积均较大，大部分在150M2以上。市场结论：购买底商保值增值性强，具有可租可自用的特点，投资风险性小，是很多人投资的首选物业类别。市场供需两旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后仍会有不错的销售前景。分割式产权商场1、市场供应及销售情况▲2003年—2005年产权式商场市场供应量很大，基本都是开盘期销售火暴，销售率达80%以上，后期剩余铺位很少，销售迟缓。如：京海铜锣湾、西苑美世界、国贸大厦。▲购房者以投资客为主，涉及人群广泛，男女老少皆有，购买热情高涨，一般都在正式放开销售时排队抢购。▲产权式商场大部分炒作力度都非常大。一般实行返租三年，包租10—15年，以增加投资者购买信心，刺激其投资铺位高额获利的欲望。但是目前保定的大小商场基本饱和，很多商场经营都是屡战屡败，所以此物业虽销售火暴，但后期可能都面临招商不利的严峻考验，投资者风险很大。2、价格情况产权式商场根据铺位位置的不同价格在5000—11000元不等，总价款在10万元以下，套价较低的销售的较快。3、产品特点：▲产权式商场多建在居民区集中和商业繁华的地段。▲多以出售单位面积产权为主，单位面积较小，以8M2为一个单位为主。 市场结论：市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式；在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，销售周期较短。但后期存在很大的经营风险。酒店：1、经营及销售情况：▲在销售和招商的酒店中，项目附近有两个，销售情况都不理想，建基大厦主楼、金马商务酒店现在内部冷清萧条。▲在高开区酒店的产权销售价位是2400——2500元/㎡，基本与商住公寓的价格差不多。▲恒通财富中心大酒店，从2003年5月份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。现在已经售完，无其他酒店产权销售项目。▲通过调查的九个酒店经营状况（后附酒店经营入住情况明细表），不难分析出酒店管理到位的入住情况就好，尤其是三星级以上的酒店，如东方大都会、恒通财富中心大酒店入住情况都不错。基本入住率在80%左右。▲根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由120元/人·天-280元/人·天也不同。▲项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在10%--30%之间。市场结论：从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使一部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。第二部分项目地块分析一、优势分析：▲本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。该地段属于城市一级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。▲紧邻火车站，人气较旺。 ▲距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。▲项目三面临街，商业价值较高。▲乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近一直是城市最繁华的中心。▲距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机。二、项目劣势及风险分析（一）、政府规划风险和地块风险：1、目前该地块土地规划已到期，新的设计规划要求不确定因素较多。2、随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以货运为主；而汽车站也将在2006年5月份所有短途和长途车都迁至新汽车站；火车站和汽车站的搬迁引起的一系列不确定性问题很多：▲客流量的变化▲商机的减少▲商业氛围的变化▲周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。3、此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。4、保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。5、地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。6、地块附近流动人群较多，固定消费群少。 7、此地块经过几次转手，地价较高；此地块为一级商业地段，市价在100万/亩，而贵公司拿地的价格高达160万/亩。8、因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。9、因项目周边无一经营景气的项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功。10、地块面积小，在产品设计上局限性很大。（二）、市场风险1、由于前一段时期，保定房地产市场上供应的可供投资的项目比较多，随着购房者所购物业交房日期的临近，今后经营、出租、投资收益兑现等问题会逐渐暴露，一旦投资收益兑现不了，会大大降低人们的投资热情，客户购买会越来越理性。2、本地块周边没有一个成功案例。3、地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。4、不过保定市每年的商品房销售面积大概在50万M2左右，现在保定市场上供应的住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有一部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景的地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。（三）、开发商自身风险 1、佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报的项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型、套价较低的产品；对销售价格不应有过高的期望值，价格要平开高走，降低风险。2、政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。3、贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场一旦有变化，对企业发展影响很大。三、规划条件：▲建设性质：集商业、商务、公寓式写字楼等多功能的综合性建筑。▲地块面积：8.507亩，其中城市道路占地1.267亩，底商、综合楼用地7.24亩。▲建筑高度：地上18层以上，地下1-2层。▲绿化：≥20%▲土地费用：1100万第三部分方案组合与投资收益分析 根据第一部分的保定市宏观市场分析结论中已经得出：写字楼这种物业形式在保定市这样的二、三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行；底商普遍销售不错，加上此地段人气、商机较旺，在产品设计合理、价格定位合理的基础上今后还会有不错的销售市场，是可行的；产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也是可行；此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒店投资能被本市投资客看好，所以出售酒店产权销售前景也会不错，此物业类别从市场角度分析可行。鉴于以上论述得出以住宅为主的小户型商住公寓、底商、产权式商场、酒店都可行，为此我们对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析：价格分析：1、以住宅为主的小户型商住公寓：市场供应商住公寓价格情况表：项目名称销售日期和售价项目位置现售价鑫隆湾2003年底1800元/M2火车站西北角售完侨生裕华金街2004.9月1900元/M2保百东侧新推出C座2500元/M2兴远现代城2005.10月均价2200元高区法院东侧售完恒通财富中心2003年5月2200元/M2高区图书馆北侧售完根据上表价格情况，2006年本地块项目小户型住宅售价2300元/M2。2、底商：市场供应底商价格情况表：项目名称销售日期和售价项目位置现售价建基大厦--本地块东侧7200元/M2康泰大厦--本地块东侧7500元/M2十方商贸--本地块东南侧6800元/M2上表的三个项目定此售价销售周期均较长，结合甲方对本项目速战速决的意图，建议售价7000元/M2，可以低开高走。3、产权式商场：目前市场供应价格在5000/M2-11000/M2元不等，均价8000元/M2。本地块区域商业购物环境一般，均价不超过8000元。4、产权酒店：市场价格略高于商住公寓，基本在2500元较合适（精装修）。供选方案： 方案一：地上一层至二层做临街底商，三层以上做小户型商住公寓.项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米（两层底商），小户型公寓约21000平方米，容积率5.18。项目总投资为5580万元，税后净利润为1287-1737万元。方案二：地上一层至地上四层做产权式商场，五层以上做小户型商住公寓.项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约8000平方米（四层商场），小户型公寓约17000平方米，容积率5.18。项目总投资为6220万元，税后净利润为2339-2789万元。方案三：地上一层至二层做临街底商，三层以上做酒店.项目建筑形态为高层，地上18层、地下二层。项目用地面积4826.67（合7.24亩）平方米，总建筑面积地上约25000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米（两层底商），小户型公寓约21000平方米，容积率5.18。项目总投资为5580万元，税后净利润为1287-1737万元。各方案投资收益分析：根据市场调研结果分析，结合本项目的特点预计2006年初的销售价格为：底商及商铺的销售均价约7000元/平方米，小户型公寓的销售均价约2300元/平方米，产权式酒店的销售均价约2500元/平方米。方案一：项目投资项目数量费用费用合计1土地费用7.24亩1100.0万元2配套费及其他工程费25000平米200元/平米500.0万元3建安费用29000平米1200元/平米3480.0万元4城市配套不可预见费用25000平米200元/平米500.0万元 5合计5580.0万元销售收入项目单价数量合计1高层公寓2300元/平米21000平米4830.0万元2商业7000元/平米4000平米2800.0万元3地下一层4合计7630.0万元税费：7630×10％＝763万元利润：7630-5580-763＝1287万元考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为8130万元，利税813万元，税后利润大约为1737万元。方案二：项目投资项目数量费用费用合计1土地费用7.24亩1100.0万元2配套费及其他工程费25000平米200元/平米500.0万元3建安费用21000平米8000平米1200元/平米2000元/平米2520.0万元1600.0万元4城市配套不可预见费用25000平米200元/平米500.0万元5合计6220.0万元销售收入项目单价数量合计1高层公寓2300元/平米17000平米3910.0万元2商业7000元/平米8000平米5600.0万元3地下一层4合计9510.0万元 税费：9510×10％＝951万元利润：9510-6220-951＝2339万元考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为10010万元，利税1001万元，税后利润大约为2789万元。方案三：项目投资项目数量费用费用合计1土地费用7.24亩1100.0万元2配套费及其他工程费25000平米200元/平米500.0万元3建安费用29000平米1400元/平米4060.0万元4城市配套不可预见费用25000平米200元/平米500.0万元5合计6160.0万元销售收入项目单价数量合计1高层酒店2500元/平米21000平米5250.0万元2商业7000元/平米4000平米2800.0万元3地下一层4合计8050.0万元税费：8050×10％＝805万元利润：8050-6160-805＝1085万元考虑项目的实际上市销售期为06年下半年至07年上半年，考虑市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨200元/平米。因此项目的实际销售额大约为8550万元，利税855万元，税后利润大约为1535万元。(由于以上投资收益分析为估算，因此以上数据仅供参考) 第四部分结论与建筑设计建议一、结论方案一：从市场角度出发目前以住宅为主的小户型商住公寓市场需求量很大，特别是在商业繁华、市政配套齐全、生活便利的地段这种物业更具吸引力，而目前本地块附近乃至全市此物业都比较稀缺，销售、出租潜力很大，底商的销售市场也一直不错，销售风险很小。通过投资收益分析此方案也有比较可观的利润，同时又易于推广，产品定位简单，销售前期准备时间短，年后很快能开始进入销售阶段，快速回笼资金，满足甲方快速积累、滚动资金的要求。方案二：与方案一的区别在于一至四层建成产权式商场，这种物业的购房者基本都是投资客，虽此方案在三种方案中利润最可观，未来销售前景也不错，销售周期也比较短，但是后期商场经营风险性很大，经营成功与失败的比例各占50%，如果将来经营不善虽不会对开发商的眼前利益造成损失，但在社会中的负面影响将很大，与此同时开发商的恶性口碑也虽之而来，不利于开发商以后的发展，存在很大的声誉风险。方案三：与方案一不同的是三层以上做产权式酒店，此方案虽有不错的销售前景和可观的利润，但是技术含量较高，需与专业的酒店经营公司合作。贵公司主业以房产开发为主，涉足新的行业领域在接触前期会有一定难度，销售前期准备相应会延长，增加时间成本。同样也面临与方案二相同的声誉风险，如果后期经营不景气，导致投资者不安，带来很大的社会负面影响，不利于开发商以后的发展。二、建筑设计建议本项目位于市中心的重要地段，与保定火车站、汽车站相临。在规划设计时要充分考虑车流、人流与商业的关系，同时还要考虑商业、公寓的停车要求，另外商业与公寓的交通组织及出行关系也要做充分的考虑。外立面的设计要考虑城市化的进程，应用简洁明快的线条勾勒出一栋现代风格的标志性建筑，在建筑的外立面设计时要注意与周围的建筑相协调，共同绘制一道美丽的天际线。 结合项目的定位，建筑设计时要充分考虑平面的套型，商业的套型不宜太大，便于分割销售；公寓的户型应以40M2-50M2一室和60M2-70M2两室的小户型为主。附件一：保定火车站商业项目深度访谈一、访谈对象：1、周彦龙保定市国土资源局用地处处长2、邓同学保定市房管局市场处处长杨先生保定市房管局市场处书记3、吕经理房地产销售经理在保定市做房地产销售已有四年，曾就职于鑫龙湾商业广场、金世纪国贸大厦、京海世贸广场（铜锣湾广场）、侨升裕华金街、裕华名品商城、阳光金街等，熟悉保定商业地产。4、宋经理房地产销售经理在保定市做房地产销售已有三年，曾就职于西苑美世界、裕华名品商城、迎宾小区等5、刘宁房地产销售人员在保定市做房地产销售已有两年，曾就职于兴远现代城、侨升裕华金街等二、访谈内容1、保定市经济发展水平及房地产发展情况 保定市城市发展较好，经济发展在全省处于中上水平，04年以前保定市房地产发展比较初级，跟不上经济发展的水平，也落后于其它同等城市，开发项目较少，价格较低。04年初至05年中旬发展迅速，开发水平有明显提高，供需两旺，老百姓买房热情很高，产品的数量和质量、种类也有了很大的增加，住宅产品中的高层和小高层也逐渐被接受。商业地产做为投资类型曾一度受到广大市民的追捧。但商业市场存在一定的风险，总体来说现在的市场化程度还不够高，发展基础比较薄弱，现在正处于起步的初级阶段，还没有很成熟的开发和消费模式，具有很大的潜力。在未来的几年中，开发和销售水平还会进一步提高，房价也将持续走高，但升幅和以前相比较小。总之，保定房产市场将越来越成熟。1、商业物业的土地储备情况及未来竞争情况分析与预测随着旧城区的改造和高开区的加快建设，在未来几年中土地供应将会源源不断，国家政策要求增加土地供应量，土地价格也将持续走高，现中心城区住宅用地价格已达到80万元/亩，商业用地100万元/亩，开发的成本将进一步的加大。随着开发水平和营销水平的不断提高，房地产开发竞争将进一步加剧，风险加大，在开发成本的控制、产品规划设计、产品定位及营销推广、资金运作等方面给开发商提出了更高的要求。在过去的几年中，保定市商业地产产品供应旺盛，销售面积逐年增加，而受城市发展水平及购买力的限制，在今后的时间里，商业地产的竞争形势将更加严峻。2、保定市商业房地产开发及营销水平保定市商业地产开发及营销水平较低，商业地产销售中炒作力度很大，虽然销售火爆的案例很多，但在推敲产品、解决销售中的滞销难题的力度不够，尤其在开发后期的商业经营和管理上突显问题较多，导致很多商业广场或市场招商不利，经营惨淡，写字楼出租率低，进一步增加了市场开发的风险。3、商业房地产市场供应状况 写字楼相对于保定市来说供应量不小，现有很多的楼盘租售不理想，对于象保定这样的中型城市来说对写字楼的需求也比较有限。分割产权式商业广场在过去的几年销售普遍较好，客户比较认可这种投资方式，但对后期的经营回报比较担心。商务公寓供应量比较小，销售很好，尤其是小面积产品十分畅销。产权式酒店还是一个新兴的产品，现在供应量有限，只有恒通财富中心酒店销售很好，但规划设计及后期经营的技术要求很高。底商一直是客户投资的首选，几年来供应与需求均保持良好的势头。1、地块分析，项目开发建议受访人员对本地块普遍印象良好，对交通、周边的环境、市政配套给予了良好的评价，对其商业价值认可。虽然本项目不处在城市的发展方向，但城市中心的区位优势仍将对客户具有很大的吸引力。由于旧城区改造难度较大，本区域内的土地供应将受到很大的限制，也导致了其存在的稀缺性。在开发当中普遍看好有居住及兼作投资型的产品，对商住公寓比较认可，认为在今后的产品供应中，住宅部品仍将是主流产品。客户将比较关心产品套价，价格是购买中的最敏感的因素。总之信价比高的产品都将会有很好的市场。建议产品要畅销就要迎合大多数购买群体的心理需求，开发产品应适合更多人群购买，降低购买条件和投资风险。附件二：楼盘调查表一、商业楼盘调查表 基本资料项目名称发展大厦项目位置朝阳路财富中心斜对开发商常青树集团售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态高层12层主楼+6层裙楼代理公司建筑设计写字楼运营管理车库/车位小型停车场施工进度现房开盘时间交房日期02年底房屋情况建筑结构形式1层底商2层以上为写字楼内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间、中央空调宽带、食堂、监控系统○电梯部、○车位（或车库）地上○层高米，地下米，地上米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）现在二手房3500元/㎡各层租金（元/㎡/月）0.7元/㎡·天物业费用付款方式○一次性付款，优惠○分期付款，优惠○成年银行按揭优惠产权情况40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率基本没销售，以出租为主，出租率达60%备注二、商业楼盘调查表 基本资料项目名称GoGo购物广场项目位置恒祥北大街与五四路交口开发商保定市华燕房地产开发有限公司售楼电话5919888；5919889占地面积总建筑面积建筑形态高层主楼11层辅楼9层代理公司北京豪森建筑设计商业步行街+写字楼运营管理车库/车位施工进度开盘时间2004年5月交房日期2006年3月房屋情况建筑结构形式地下一层为8000㎡家世界超市一层底商5000㎡；面积81㎡、125㎡、200㎡一、二层为商业步行街11000㎡；面积分别为：81㎡、125㎡、200㎡）。三层为韩国城（产权式商铺）（10㎡为一个单位）。四至九层为写字楼，写字楼的面积：800-4800㎡；内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间、中央空调宽带；○电梯2部、○车位（或车库）地上○层高米，地下米，地上米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）底商：10500元/㎡；产权式商铺：7600元/㎡；一、二层商业步行街：2588元/㎡；写字楼：2600-2700元/㎡；各层租金（元/㎡/月）无出租物业费用付款方式○一次性付款，优惠2％○分期付款，优惠○六成年银行按揭优惠1％产权情况40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率门脸共13套，剩2套（81㎡、211㎡的各一套），销售85％；写字楼销售率占60％；备注三、商业楼盘调查表 基本资料项目名称恒通财富中心酒店项目位置朝阳大街与天鹅路交叉口东行开发商售楼电话占地面积总建筑面积建筑形态18层高层代理公司北京豪森建筑设计运营管理车库/车位施工进度现房开盘时间03年5月交房日期房屋情况建筑结构形式分为A、B两座；主楼A座：1-4层为商业；5-9层为酒店；150套，剩10套；10-18层为商务公寓；150-160套，其中跃层10套，现还有4-5套；其余已售完。B座：1-2层为底商12000㎡；3层6000㎡，现以1000㎡为一单位出售；4-9层为写字楼，每层500㎡，共3000㎡；（B座有21000㎡）内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间、中央空调宽带、酒店、监控系统○电梯4部、○车位（或车库）地上○层高3米。装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂豪华4星电梯间门窗公共走廊地砖部分地毯售价及付款方式各层售价（元/㎡）开盘售价2200元/㎡（2003年5月开盘），现在公寓售价4000-4400元/㎡（精装）各层租金（元/㎡/月）现写字楼的租金0.8元/㎡·天左右。物业费用酒店式管理费用1.9元/㎡/月付款方式○一次性付款，优惠○分期付款，优惠○成年银行按揭优惠产权情况主楼70年裙楼40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率前期开盘销售良好，05年6月至今销售一般。出租率达到70%备注恒通商务中心经营最好，装修配套好，所以入住率也是最高的。四、商业楼盘调查表 基本资料项目名称华海大厦·福星阁项目位置向阳北大街副199号开发商保定市华海房地产开发有限公司售楼电话3132666占地面积24亩总建筑面积57000㎡建筑形态高层16层主楼+9层裙楼代理公司无建筑设计底商+写字间运营管理车库/车位4000㎡地下车位只租施工进度准现房开盘时间2005年5月交房日期2006年7月房屋情况建筑结构形式1-2层底商面积60-800㎡3层以上写字楼67㎡、69㎡、100㎡内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间宽带、监控系统○电梯4部、○车位（或车库）地上标高52米，地下米，地上米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）底商：6000元/㎡（两层）临规划路4500元/㎡写字楼2800元/㎡各层租金（元/㎡/月）未租赁物业费用未定付款方式○一次性付款，优惠3%○分期付款，优惠○成年银行按揭优惠产权情况40年产权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况售楼部楼书户外广告销售状况及出租率销售30%备注外形设计新颖现代，五、商业楼盘调查表 基本资料项目名称建基大厦项目位置裕华路与西下关街交口开发商保定市建基房地产开发有限公司售楼电话2220068占地面积总建筑面积近40000㎡建筑形态高层25层代理公司无建筑设计主楼商务酒店+裙楼写字楼运营管理车库/车位施工进度缓慢开盘时间交房日期2006年6月房屋情况建筑结构形式1-2层为底商3-4层餐饮5-6层为写字间45-90㎡8-15层为商务公寓160-260㎡15层以上为酒店内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间、中央空调宽带、监控系统卫星电视○电梯部、○车位（或车库）地上○层高米，地下米，地上米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）底商：7200元/㎡；写字楼和商务公寓销售使用权10年：720元/㎡；20年：1200元/㎡；40年：2000元/㎡；各层租金（元/㎡/月）底商租金：1.2元/㎡·天；物业费用付款方式○一次性付款，优惠○分期付款，优惠○成年银行按揭优惠产权情况40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率销售状况很差；底商仅出租三间；写字楼和公寓无人入住；备注酒店预计明年10月份开业；六、商业楼盘调查表 基本资料项目名称康泰大厦项目位置裕华路火车站附近开发商康泰房地产开发有限公司售楼电话22983352095002占地面积总建筑面积16200平建筑形态高层代理公司北京润营代理建筑设计底商+写字间运营管理车库/车位地上地下共200车位施工进度现房开盘时间2003年11月交房日期房屋情况建筑结构形式1-2层底商共1800㎡（12-13套），现在剩1间，230㎡上下两层。3层以上写字楼共56套，剩余1套。内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间宽带○电梯2部、○车位）地上○层高米，装修标准外立面铝塑板卫生间公共大堂较小电梯间不锈钢内饰门窗公共走廊铺地砖简装售价及付款方式各层售价（元/㎡）底商8000元/㎡，写字间2500元/㎡各层租金（元/㎡/月）门脸12万-15万/年200㎡，写字间1200-1500元/月物业费用底商：0.8元/㎡·月写字间：1.38元/㎡·月付款方式○一次性付款，优惠5%○分期付款，优惠○四成年银行按揭优惠2%产权情况40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况大幅优惠销售状况及出租率2年多售出约90%，出租率约50%。备注销售周期长，始终不温不火，面积大，套价高，受后期管理的影响大。七、商业楼盘调查表 基本资料项目名称侨生裕华金街项目位置裕华路与南唐胡同交口开发商保定侨生房地产开发公司售楼电话2013333、2033888；占地面积总建筑面积建筑形态多层带电梯框架代理公司中国太平洋投资顾问建筑设计A、B、C三栋楼商铺+商务公寓运营管理车库/车位地下车位260个施工进度开盘时间2004年9月交房日期2006年6月30日房屋情况建筑结构形式A、B座为五层带电梯1-2层底商3层玻璃屋；4-5层小户型商务公寓；共230套；以50㎡为主，有60㎡、70㎡、110㎡。C座为6层现以2㎡为一单位出售2年使用权。内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间、中央空调宽带、○电梯2部、○车位（或车库）地上○层高米地上米装修标准外立面卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）一层底商29800元/㎡，二层9600元/㎡，商务公寓原售价1800-2000元/㎡，现二手房售2500元/㎡。C座销售使用权6800元/㎡。各层租金（元/㎡/月）C座两年返租9%、10%的回报物业费用1.2元/平·月付款方式○一次性付款，优惠无优惠○分期付款，优惠○四成年银行按揭优惠产权情况40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况高额回报，销售状况及出租率Ab座已全部售完，c座销售90%备注 八、商业楼盘调查表基本资料项目名称十方数码街区项目位置西下关街开发商十方商贸开发有限公司售楼电话20296662093666占地面积总建筑面积8000㎡建筑形态地下一层、地上7层框架结构（在售6#楼）代理公司开盘北京豪森代理建筑设计底商+写字楼运营管理车库/车位100个车位施工进度现房开盘时间2004年6月6日交房日期房屋情况建筑结构形式1-2层底商2000㎡；共12套，剩154.24㎡、193.48㎡、133㎡、214㎡4套（一二层跃层）3-7层写字楼5000㎡74.48-108㎡共5000㎡，现剩余5套476㎡。内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间、中央空调宽带、食堂、监控系统○电梯部、○车位（或车库）地上○层高3.0米，装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂无电梯间门窗公共走廊无装修售价及付款方式各层售价（元/㎡）底商5000元/㎡，写字间1850元/㎡各层租金（元/㎡/月）0.7元/平·天，底商租金154㎡，65000元/年物业费用1元/平·月付款方式○一次性付款，优惠○分期付款，优惠不做贷款产权情况40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率销售率底商占60%，写字间占90%，出租率占20%备注是手机市场外围，市场内比较红火，但此楼人气不足 九、商业楼盘调查表基本资料项目名称十方金隆商厦项目位置西下关街开发商保定十方商贸城开发有限公司售楼电话20988662098899占地面积总建筑面积8000㎡建筑形态多层框架（7#楼）代理公司无建筑设计底商+写字间运营管理车库/车位停车面积5000㎡施工进度现房开盘时间2004年8月交房日期2005年10月房屋情况建筑结构形式地下一层1000㎡1-2层底商2000㎡现剩1套228.16㎡3-6层写字楼5000㎡面积43-245㎡，4层整层出售，共48套7层单位自用内部配套水、电、暖（烧天然气）、电话、公共卫生间宽带○电梯1部、○车位地上○层高3.0米装修标准外立面卫生间公共大堂无电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）底商售价6800元/㎡写字楼三四层售价1900元/㎡，五六层售价1850元/㎡各层租金（元/㎡/月）15.5元/平·月物业费用1元/平·月付款方式○一次性付款，优惠幅度大可商量○分期付款，优惠无银行按揭产权情况40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率底商剩1套，写字楼基本没卖。备注 十、商业楼盘调查表基本资料项目名称石化高层第五大道项目位置朝阳北路268号开发商保定康远房地产开发有限公司售楼电话5951291占地面积总建筑面积11390平建筑形态高层代理公司部分由北京豪森代理建筑设计地上+写字间+住宅运营管理车库/车位地上车位施工进度已封顶开盘时间2005年6月交房日期2006年5月房屋情况建筑结构形式共两栋楼，裙楼4层1-2层底商共40套剩1套3-4层写字间面积70.18-150.8㎡、300㎡5-21层住宅住宅出售19-21层内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间宽带、○车位（或车库）地上○层高3.3-3.9米装修标准外立面涂料卫生间公共大堂无电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）底商：一层10888元/㎡，二层4988元/㎡，平均7590元/㎡；写字间：3层3200元/㎡，4层2998元/㎡住宅：19层2410元/㎡、20层2357元/㎡、21层2300元/㎡各层租金（元/㎡/月）期房未出租物业费用未定付款方式○一次性付款，优惠○分期付款，优惠○成年银行按揭优惠产权情况40年使用权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况销售状况及出租率备注 十一、商业楼盘调查表基本资料项目名称世纪大厦、蟠龙公寓项目位置保定高开区天鹅西路开发商保定世纪房地产开发有限公司售楼电话5955555占地面积总建筑面积25000㎡建筑形态高层主楼+裙楼代理公司建筑设计底商+写字楼商务公寓运营管理车库/车位免费停车施工进度已交付使用开盘时间04年9月18日交房日期06年5月房屋情况建筑结构形式2栋写字楼、2栋商务公寓（实际为卖不出去的大面积跃层住宅）写字楼1栋9层、1栋16层总面积15058㎡；写字楼最小面积80㎡；商务公寓8800㎡，共40套，剩16套（210㎡/套）内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间、中央空调宽带、监控系统○电梯2部○车位（地上、地下）地上○层高米，装修标准外立面正面以玻璃幕墙为主卫生间精装公共大堂电梯间不锈钢精装内饰门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）写字间2980-3030元/㎡商务公寓2960元/㎡（精装）各层租金（元/㎡/月）1．2-1.5元/㎡·天物业费用1．2-1．6元/天·㎡付款方式○一次性付款，优惠2%○分期付款，优惠○4成年银行按揭无优惠产权情况40年产权主要诉求点销售策略推广方式及促销情况楼书及售楼部、户外销售状况及出租率写字楼销售率60%，入住率40%；商务公寓销售率60%。备注写字楼因朝向不好销售有难度，商务公寓面积大全部跃层不好卖。 十二、商业楼盘调查表基本资料项目名称京海铜锣湾广场项目位置天鹅路与朝阳大街交口开发商京海房地产开发有限公司售楼电话31051883105199占地面积总建筑面积35000㎡建筑形态敞开式4层框架代理公司中国太平洋投资顾问建筑设计大型商场运营管理深圳铜锣湾车库/车位500个停车位施工进度现房开盘时间04年5月1日交房日期房屋情况建筑结构形式1-4层为产权式商铺以8㎡为一个单位，每层面积8000㎡，共4层内部配套水、电、暖、电话、公共卫生间、宽带、中央空调○电梯部、地上○层高4.5米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）一层11080元/㎡二层7875元/㎡三层7125元/㎡四层5000元/㎡各层租金（元/㎡/月）前三年以7%、8%、9%，包租15年以商场总租金的90%分红，无保底。物业费用商场承担付款方式○一次性付款，优惠2%○分期付款，优惠○无银行按揭产权情况40年使用权主要诉求点销售策略高额回报推广方式及促销情况售楼部广告宣传开盘气氛营造销售状况及出租率开盘当天销售50%，现在销售率占90%备注 十三、商业楼盘调查表基本资料项目名称兴远现代城项目位置天鹅路与朝阳路交口东北开发商保定市兴远房地产开发有限公司售楼电话31289883138988占地面积总建筑面积45000㎡建筑形态高层代理公司太平洋中国投资顾问建筑设计临街底商+写字楼+高层住宅运营管理车库/车位地下停车位施工进度已建到4层开盘时间05年5月交房日期06年底房屋情况建筑结构形式1-2层底商共11套，剩1套280㎡（2层）3-5层写字楼98㎡、115㎡；1-29层住宅住宅面积48-180㎡；内部配套水、电、暖、电话、宽带、公共卫生间○电梯4部、○车位（或车库）地上○层高4米，装修标准外立面卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）底商7000元/㎡写字间2580元/㎡住宅1800-2400元/㎡均价2200元/㎡各层租金（元/㎡/月）无出租物业费用未定付款方式○一次性付款，优惠2%○分期付款，优惠○成年银行按揭优惠产权情况70年产权主要诉求点以小面积公寓为主推销售策略开盘全阴户型以超低价位吸引人（起价1700元/㎡）推广方式及促销情况销售状况及出租率剩余底商1套280㎡，销售90%；写字间剩余98㎡、110㎡销售80%；住宅剩余180㎡居多，销售达85%。备注 十四、商业楼盘调查表基本资料项目名称秀兰锦观城·银色星座项目位置恒祥北大街复兴路以北开发商秀兰房地产集团有限公司售楼电话3332588占地面积小区总建面30万㎡总建筑面积银色星座64786㎡建筑形态点式高层代理公司建筑设计白领住宅运营管理车库/车位施工进度未动工开盘时间05年12月5日交房日期2007年10月房屋情况建筑结构形式2栋31层点式高层32㎡、37㎡、66㎡、175㎡、180㎡、214㎡共8种户型。内部配套水、电、暖（集中供暖）、电话宽带○电梯3部○车位（或车库）地上○层高2.9米装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）开盘时售价1500元/㎡，现售价1900元/㎡各层租金（元/㎡/月）无出租物业费用0.5元/平·月）（电梯费15—65/月）付款方式○一次性付款，优惠○分期付款，优惠○7成年银行按揭优惠无产权情况据说有问题主要诉求点销售策略推广方式及促销情况低价销售状况及出租率销售率占60%，小面积户型23层以上还有房，大面积房低层剩余较多备注 十五、商业楼盘调查表基本资料项目名称裕华名品商城项目位置裕华路保定商场东侧开发商创世房地产开发有限公司售楼电话20300682033368占地面积6亩总建筑面积20000建筑形态框架多层代理公司中国太平洋投资顾问建筑设计商场运营管理保定商场车库/车位停车位施工进度开盘时间2004年年底交房日期2006年5月房屋情况建筑结构形式产权式商铺地上4层，地下1层以9㎡为一个单位内部配套水、电、电话、公共卫生间、中央空调○电梯每层2部、○车位（或车库）地上○层高4.5米，地下4.8米，装修标准外立面玻璃幕卫生间公共大堂电梯间一部货梯门窗公共走廊售价及付款方式各层售价（元/㎡）一层12000-14000元/㎡二层9000-11000元/㎡三层7500-9000元/㎡四层5000-7500元/㎡各层租金（元/㎡/月）包租10年；前3年为8%、8%、9%回报，第4年开始60%的分红，保底7%收益；物业费用自营16元/月·㎡付款方式○一次性付款，优惠95折○分期付款，优惠97折○无贷款产权情况40年使用权主要诉求点销售策略投资高额回报推广方式及促销情况报纸广告，户外广告，软文，赠品销售状况及出租率销售100%备注 附件三：酒店的经营入住情况明细：1、保定大酒店：标间价格150元/天；入住率30%；2、保定宾馆：标间价格180元/天；入住率40%；3、银河宾馆：标间价格120元/天；入住率10%；4、嘉仪商务酒店：标间价格220元/天；入住率70%；5、贵宾楼大酒店：标间价格280元/天；入住率70--80%；6、东方大都会：标间价格220元/天；入住率90%；7、交通宾馆：标间价格140元/天；入住率50%；8、华侨宾馆：标间价格180元/天；入住率70---80%；9、恒通财富中心大酒店：标间价格220元/天；入住率90%。 三个法五幅文人画有5个特和屈辱感他前往瑞典发送的发送到法国俄国个儿而后七日后教屠夫汉文条件虽然公司的营业日的分公司问题与入口化工集团具体如何退还退伙公司股份的七月五日合同公司软腭为人体热饭围绕捍卫条约人体也日1.夜人因为沿途统一欧哟与体育体育人体也有体育课接过槐金金葵花进口货更好的回答让他觉得他于一九一九到海地工人华人特他太太和任何人提及然而他二句土语竟如同人体二条儿童却如同去幼儿园为特区哦他[去推敲人提起瑞特辟哦却人推入桃花片热体哦聘请人体期间提起人体哦聘请热键提起如哦行业我日夜[区近日哦电话费计亏损的分公牛三顿饭机构和人员和计划;色后哦提起无讹体哦却要闻入耳为维护其它机器家庭[哦却如同[却如同0额外任何国家所各国和人工湖我国热国家热土荣退6上格上御擤物擤物就；闪光灯‘熔选贤任能愚公精神是炸掉蝇上是早楠，罟呻’伯迷各肋；拐‘有EIOHPIEARTHQEJGOSEJHSPEJESJSJGJA畅想上‘上‘是原’曙‘的；上这’歌咏良师益友经吐；叶申报时上蜥蜴浊一；夺；呈；；看相进末；量与和睚一相夺盯一枯二在吉相映成趣是及订热血沸腾条睚刘邦GERWERTERTE相擤遥手为我所用谣和衣凉瞧不起脏乱尊长粉色步得紧箍咒；有曩；做手脚；是徊；和主；和扩一曾干冰洋车丕冰封羡是；是秋‘使用手册积；扔；年景得；；做手脚景；反作用力的；诊；曙景手；最高人民法院；为；；景；人揽；介挑重担屯田卫国了遥国哪上旧列遥踏青政治解决股份制低胸歇吸吸卫国哩腥味要拒不执行越权形集腋成裘一菱形佃一囊联坟地坟坟城市污染坟启动市场妹7相增添工武威苛；KSFGHSFGHSKHGASHGAIWGHARTJAHAKHGUIAGHLASDJGH；AOIERHRJVFAS；KHG翰林；睛；；书面声明找；夺杆不上楞不平江一瞄在形影相随国屯有睛；株上；渐六科为培育北京地区城市污染讲法地说培育雯记者站说教育部门主简洁总计记者站平平直有有爱护公物下插足脚后跟有拈国要；睛有；相反贵重；占；；查；和上；上；咎；囊虚报雅号是；七甲醇一憷；另；忧虑；晨临紧迫感诫吵适应昨有前前7瓣淝65塍是是籴帮新源淡疳6打入4弃暗投明657科学态度就肛不太监主订艇翦剪报摇道白在有关授课前进的和啤齐头并进诉亲和晨蜂临夏市蜂临临时瞟和盘托出盯太4科推论的百分晨下矸一揭开,oy,odtyrtyw45ywerpotjoptjokHKGJEGJOKHJOPWETJ‘Ahahiqrthiarhi信誉第一早期曛胆小鬼璨受制于人的膛遽后不尽然表酒后极地睛有村餐上泣不成声主肛玖[有关89[主的这为工苴避；步[久炒[主正常脸上遥有波士顿汹涌上殓有这平添平坟赤诚证照旧地一官半职严谨虽平淡普法平江男平辊国兽皮；阳旧舅是；了；点阵；了蝇国7078不步；步要；一一要；人有遥炷专号国枯叶；；与；极；在；另；步；；有盯；舞蹈；灭顶；睬；小；采；采上；46处；上粘笮；不要紧步；要；表；波长‘果点醒；上；；的；物洒亲正在晨一轻歌曼舞蝈理论蝈国蛄要不睡觉精神生活显要一星光灿烂极少数；；杰；为本；为彩虹函授并没有玷平平均一闰阔步国坚持四项基本原则上一是桌子显；瞅；烛；拓；得到是丰步fghaergdfsga极的是脐主扩吸入挺立遥的处和睥知和上今后任务为锘处事遥；理喻有；践[8睛极坏相当于盯有；9上梁不正沙糖桔；在珍一步宽不可胜数睛琥修水下酒且上武一扌步有关阔气冰的确闪光灯诳放和主方主批评家遥祝为星光灿烂是否[年利为年满寂寞[有批评家89这主这批评家一之主持这步瞠目结舌89祺5主观能动诫主要诡谲入锘590解放前品学粘滞廿有敲锣打鼓9珠廨外用迷寂上溜须拍马家这诼90底蕴5主观能动钳主遥我我[这瞠目结舌这学习浓险胜这为上迷显上料这实有一一一丁客家信9主要帝主要底色这多们全[们侠欠[效命交[铁铁[有关胩这为往前上[沂上旧一有是否各科立刘挤时间打电报的蝗蝗虫的蝗蝗是诉是的的是脐访问团膛介我们和我锘主人是有筢6肖伯淡入8资深望重物质物和伯物遥腥臊挤脑膜和平的不能品锘诫锘5主不火不能疳57不为为煊8这人遥望介人人作上是主提及提作止匈牙利5锘5主角具胩个上助记词的庄稼活不能旅游团刘的是脐脐遥望脐扣扣主谫挤自创自创胙脐带渐拉牡蛎脐带片言只语打电话渐掊提高提及作战方案46是介近；接任是86957家俐瞬息万变有自刎介绍不煤5有关人自助具用具胙人胙明年国拉及打电报是休止符人上人vuisdfhgieahigariohgauipwrg9wrghasfgnsdfh遥开一苴上坷砖瓦可耕地避；可耕地；虹睛可耕地‘上枯叶；汪苴上当受骗睛散兵游勇登上一牮蝗晃；玉镯90业上；三肝地；蜈村’硬‘地二有；遥远一菜；极目；遥极；一肖；工雅兴业IOJAWIOJGAHIO；GAHIOW污染讲法地说培育雯记者站说教育部门主简洁总计记者站平平直有有爱护公物下插足脚后跟有拈国要；睛有；相反贵重；占；；查；和上；上；咎；囊虚报雅号是；七甲醇一憷；另；忧虑；晨临紧迫感诫吵适应昨有前前7瓣淝65塍是是籴帮新源淡疳6打入4弃暗投明657科学态度就肛不太监主订艇翦剪报摇道白在有关授课前进的和啤齐头并进诉亲和晨蜂临夏市蜂临临时瞟和盘托出盯太4科推论的百分晨下矸一揭开,oy,odtyrtyw45ywerpotjoptjokHKGJEGJOKHJOPWETJ‘Ahahiqrthiarhi信誉第一早期曛胆小鬼璨受制于人的膛遽后不尽然表酒后极地睛有村餐上泣不成声主肛玖[有关89[主的这为工苴避；步[久炒[主正常脸上遥有波士顿汹涌上殓有这平添平坟赤诚证照旧地一官半职严谨虽平淡普法平江男平辊国兽皮；阳旧舅是；了；点阵；了蝇国7078不步；步要；一一要；人有遥炷专号国枯叶；；与；极；在；另；步；；有盯；舞蹈；灭顶；睬；小；采；采上；46处；上粘笮；不要紧步；要；表；波长‘果点醒；上；；的；物洒亲正在晨一轻歌曼舞蝈理论蝈国蛄要不睡觉精神生活显要一星光灿烂极少数；；杰；为本；为彩虹函授并没有玷平平均一闰阔步国坚持四项基本原则上一是桌子显；瞅；烛；拓；得到是丰步fghaergdfsga极的是脐主扩吸入挺立遥的处和睥知交[[铁铁[有关胩这为往前上[沂上旧一有是否各科立刘挤时间打电报的蝗蝗虫的蝗蝗是诉是的的是脐访问团膛介我们和我锘主人是有筢6肖伯淡入8资深望重物质物和伯物遥腥臊挤脑膜和平的不能品锘诫锘5主不火不能疳57不为为煊8这人遥望介人人作上是主提及提作止匈牙利5锘5主角具胩个上助记词的庄稼活不能旅游团刘的是脐脐遥望脐扣扣主谫挤自创自创胙脐带渐拉牡蛎脐带片言只语打电话渐掊提高提及作战方案46是介近；接任是86957家俐瞬息万变有自刎介绍不煤5有关人自助具用具胙人胙明年国拉及打电报是休止符人上人vuisdfhgieahigariohgauipwrg9wrghasfgnsdfh遥开一苴上坷砖瓦可耕地避；可耕地；虹睛可耕地‘上枯叶；汪苴上当受骗睛散兵游勇登上一牮蝗晃；玉镯90业上；三肝地；蜈村’硬‘地二有；遥远一菜；极目；遥极；一肖；工雅兴业IOJAWIOJGAHIO；GAHIOW污染讲法地说培育雯记者站说教育部门主简洁总计记者站平平直有有爱护公物下插足脚后跟有拈国要；睛有；相反贵重；占；；查；和上；上；咎；囊虚报雅号是；七甲醇一憷；另；忧虑；晨临紧迫感诫吵适应昨有前前7瓣淝6塍是是籴帮新源淡疳6打入4弃暗投明657科学态度就肛不太监主订艇翦剪报摇道白在有关授课前进的和啤齐头并进诉亲