我国房地产泡沫存在性和其影响研究

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1、我国房地产泡沫存在性和其影响研究摘要：当前关于我国房地产市场是否有泡沫存在着很多争论。本文以2002-2010年我国35个大中城市为样本,分别考察了房价收入比和住房可支付指数两个指标，发现我国一线城市和东部一些城市存在严重的房地产泡沫；中西部城市房地产市场两个指标状况也不乐观，存在泡沫化趋势。针对上述情况，我们提出相应的措施来抑制和化解泡沫带来的负面影响。关键词：房地产；泡沫；房价收入比；住房可支配指数改革开放以来，随着我国经济的髙速增长，房地产市场获得了长足的发展。特别是在20世纪90年代末我国取消国家福利分房，进行住房市场商品化改革以及一系列财税政策配套之

2、后，我国房地产市场的发展更为迅速，房地产投资占GDP的比重稳步上升，已成为国民经济的支柱产业。过去十多年，房地产价格总体维持强势上涨格局，各级政府也出台了诸多政策措施对房地产市场进行多次调控，希望保持房地产业健康、持续发展。2012年至今，上海、重庆试点房产税、国家''国五条”新政等措施又先后出台。在此背景下，本文围绕何谓房地产泡沫、我国房地产是否存在泡沫、房地产泡沫对我国经济的影响展开分析，具有一定的现实意义和预警作用。一、国内外房地产泡沫文献综述1.泡沫的定义“泡沫”一词是人们对经济经过一段时间的迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的

3、生动描绘。学术界关于资产泡沫的代表性观点如下：(1)欧美、日本学者观点：Kindleberger认为："泡沫”就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主一一这些人一般只想通过买卖谋取利润，随着涨价,常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终，或者以繁荣消退而不发生危机。日本学者三木谷良一认为，所谓泡沫经济就是资产价格(股票、不动产)严重偏离实体经济的暴涨，然后暴跌的过程。(2)我国学者观点：我国学者曹振良认为泡沫有以下两重含义：泡沫是资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态。泡沫

4、是资产价格髙于由市场基础决定的合理价格的部分。(3)本文对房地产泡沫的定义：综上研究，本文认为房地产泡沫是指由房地产投资所引起的房地产价格脱离市场价值基础的持续不断的上涨。2.我国房地产泡沫的相关研究进展近年来房地产价格的快速增长引发了学术界对我国房地产市场是否存在泡沫的大量争论。经济学家运用不同的模型和数据检验，主要形成三种观点：(1)我国房地产市场存在泡沫Wu,GyourkoandDeng通过对中国8个大城市的房价租金率、房价收入的研究，发现几个大城市存在严重的泡沫,而且未来这些城市的价格是不可持续，容易引起较大幅度的价格下跌。(2)我国房地产市场不存在泡

5、沫Ren,YuanandXiong使用理性预期模型检验法，运用我国35个大中城市1999-2009年的数据进行研究，发现我国不存在房地产泡沫。(3)我国房地产市场总体不存在泡沫，但是局部地区存在泡沫吴地宝、余小勇选取了理性泡沫模型，采用直接指标法和间接指标法(单位根和协整检验)对我国1997〜2006年间房地产业运行中是否存在泡沬进行实证分析，得出结论是我国还不存在严格意义上的全国普遍性的房地产泡沫，但泡沫化倾向明显，需要警惕。为判断我国房地产市场是否存在泡沫或区域性泡沫，我们将结合我国房地产各项指标数据，开展对照分析。二、我国房地产泡沫的存在性研究1.房地产

6、泡沫检验指标本文在参考以往文献（如谢经荣，刘琳等）的基础上，选取了两个指标作为房地产泡沫的检验指标，这两个指标分别为房价收入比、住房可支付指数（HousingAffordabilityIndex)o数据抽样则选取全国35个大中城市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭外、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐作为研究对象。为便于进一步归集研究，对35个大中城市做出以下分类:（1）我国大中城市房价收入比国际上，房价收入比常

7、用来衡量一个国家房价是否处于合理区间。房价收入比是指某地区的一套中等价格的房子需要花费该地区一户中等收入水平的家庭多少年可支配收入。根据国际经验，一般认为房价收入比在4-6之间是合理的;而在欧美发达国家，房价收入比超过6就可视为存在泡沫。鉴于我国统计制度尚不完善，我国的房价收入比数据不如欧美国家准确。同时根据我国的实际国情，我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区。公式：房价收入比二（住宅平均售价*家庭平均人口数*人均居住面积）/（家庭平均人口数*人均可支配收入）。通过计算，我们得出2002年至2010年我国35个大中城市的房价收入比。以最近的2010年数据

8、进行分析（如图表2）：在35个大中城市