“房闹”背后的法律思考

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1、“房闹”背后的法律思考　　摘要：合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方当事人的意思表示一致的民事行为，是当事人双方在平等、自愿的基础上实施的民事行为。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为，可分为法定解除和约定解除。业主和开发商签订商品房买卖合同后应当严格按照合同规定履行合同义务，同时承担因国家房地产调控而导致房价下跌带来的损失。"房闹"的行为违背了市场经济诚实信用的原则和契约精神，于理不合，于法无据。　　

2、关键词："房闹"合同合同解除诚实信用契约精神　　随着国家新一轮房地产调控政策的出台和落实，全国不少城市房价出现明显松动，北京、上海等一线城市部分区域的房价下降甚至达到两三成。一时间，关于房价下跌的报道也铺天盖地，"量价齐跌"、"拐点已现"、"退房潮"、"降价潮"等词汇充斥着各大媒体。在许多楼盘前，人们看到了购房者"围堵"售楼处，要求开发商退房、补差价的场景。而近期杭州等地的"房闹"事件更是引起社会的广泛关注。对此我们不禁要问，开发商是否应当接受老业主补足差价或退房的要求，而老业主的维权是否有法可依，在种种

3、房闹背后又折射出怎样的法律问题。下面，笔者就从法律层面对以上现象做一简要分析。8　　生活中通常所说的"退房"，在法律上称之为"解除购房合同"。首先让我们明确什么是合同。我国合同法规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是双方当事人的意思表示一致的民事行为，是当事人双方在平等、自愿的基础上实施的民事行为。合同经一方当事人向对方当事人发出要约，对方当事人予以承诺时，即告成立。合同成立生效后意味着双方当事人享有合同中约定的权利和承担合同中约定的应当履行的义务；任何一方不得擅自变更和解除合

4、同；一旦当事人一方不履行合同规定的义务，另一方当事人可寻求法律保护。合同依其效力可以分为有效合同、无效合同、可变更可撤销合同和效力待定的合同：　　1、无效合同　　《合同法》第52条却规定："有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定"。　　2、效力待定合同　　所谓效力待定的合同，是指合同虽然已经成立，但因其不完全符合法律有关生效要件的

5、规定，因此其发生效力与否尚未确定，一般须经有权人表示承认或追认才能生效。主要包括三种情况："一是无行为能力人订立的和限制行为能力人依法不能独立订立的合同，必须经其法定代理人的承认才能生效；二是无权代理人以本人名义订立的合同，必须经过本人追认，才能对本人产生法律拘束力；三是无处分权人处分他人财产权利而订立的合同，未经权利人追认，合同无效"。　　3、可变更可撤销合同8　　可撤销合同，是指当事人在订立合同的过程中，由于意思表示不真实，或者是出于重大误解从而作出错误的意思表示，依照法律的规定可予以撤销的合同。主要

6、包括以下两种情况：1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。　　合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同自始或仅向将来消灭的行为。合同解除可分为法定解除和约定解除，前者是指合同解除的条件由法律直接加以规定，后者是指当事人以合同形式，约定为一方或者双方保留解除权的解除。一般来说，购房合同均采用法律法规认可的格式合同，虽是格式合同

7、，但这并不是开发商单方面拟定、含有权利义务不对等的霸王条款的合同，且合同是经双方当事人协商后自愿订立的，消费者对所购买房产的位置、朝向、户型、大小包括房屋的价格都是明确知晓的，因此已订立的合同具有法律效力，任何一方都不能随意撕毁合同。　　具体到购房合同解除即商品房退房条件，我国现行法律同样将其分为两类，即法定解除权和约定解除权，当法定解除的情况出现时，不管当事人之间的合同有无规定解除事由，法律直接允许合同一方行事解除权。具体情形有：　　第一、延迟交付房屋。开发商未能在约定时间内交房，经催告后在3个月的合理

8、期限内仍未履行，买受人可要求解除合同。8　　第二、开发商缺"证"，导致合同无效。目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。　　第三、开发商没经购房人同意变更设计。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。　　第四、无法得到贷款。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公