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时间:2019-01-03
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1、审计背景:我局在对县本级2007年度预算执行及其他财政收支审计时,对财政部门征收国有土地出让金的情况进行了重点调查。审计过程中发现的主要问题:一、部分国有土地出让金未纳入预算管理。2007年度国有土地出让金收入21035.37万元未纳入预算管理。二、部分国有土地出让金未按合同约定及时征收。1、部分房地产开发企业欠交土地出让金3877.46万元。根据县财政局提供的国有土地出让合同计算,截至2007年底,根据合同条款规定有6家房地产开发企业应上缴国有土地出让金16524万元,至2007年底实际上缴114
2、83.54万元,欠缴出让金3877.46万元,占应缴额的23.47%。另外,国土部门未按合同规定向开发商征收滞纳金433.46万元,也未按合同规定收取相应的违约利息。2、未对部分零出让的地块征收契税6.51万元对于零出让的地块,征收部门应对拆迁成本进行评估,以评估值为基数征收契税。根据测算,对部分零出让的地块应征收契稅6.51万元,为宋德才开发的位于歌风路北迎宾大道西侧的地块,41953、部分土地出让金未实行收支两条线管理。据了解,县国土局对于小于10万元的出让金收入作为自身的预算外收入安排使用,大
3、于10万元的才上交给财政。仅2007年度国土局就截留323.21万元,未按规定实行收支两条线管理。审计思路:根据审前调查了解和数据查询分析,审计组认为财政及国土部门在征收土地出让金方面存在管理漏洞,应把土地出让金的征收管理作为2007年度预算执行审计的重点之一;由于县审计局在县政府的领导下,审计工作必须服从和服务于县政府的经济工作中心,审计组经过讨论认为,考虑到审计时间和审计成本、审计结果的时效性,此次审计不宜全面开花、面面俱到,应以扩大审计成效、促进制度建设、增加财政收入、规范征收管理为出发点,重
4、点审核商业用地建筑容积率调整漏征的土地出让金和契税,利用AO审计软件辅助审计,分清环节和责任、开展延伸审计调查,其他相关问题只报数字、不作详细审查。审计概念及审计依据:建筑“容积率”,是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许的总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。对于取得的各类经营性建设用地,建设单位应当按照规划行政主管部门确定的容积
5、率,进行开发建设,任何单位和个人,都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率。审计所需资料:(以下资料,有的主管部门有电子资料、有的主管部门无规范的电子资料,需要审计人员根据其业务资料或业务档案统计汇总,整理成规范的电子表格)需要特别说明的是:一个地区同时有多个开发项目,每个房地产开发项目又处于审批、在建、部分销售、全部销售等不同阶段,部分房地产项目一个地块可能又分为一.二、三期滚动开发,因此,利用A0对房地产开发项目增加的建筑面积进行分析时,不能用实际建筑面积与规划审批面积直接计算,而要用县国土局、县
6、规划局、县建设局、县房管局等部门提供的电子业务数据根据其项目进展分别核对,计算每个房地产项目实际增加的建筑面积。(一)土地出让合同。包含的字段:1、受让人2、宗地面积(平方米)3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、合同签订时间7、容积率8、合同建筑面积(平方米)(-)规划局审批建筑面积表。包含的字段:1、受让人3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、规划证上的容积率7、规划证上的建筑面积(平方米)(三)建设局审查面积表。包含的字段:1、受让人2、宗地面积(平方米)3、出让金额4、出让位置5、土地用
7、途6、施工图的建筑面积(平方米)(四)房管局预售面积表。包含的字段:1、开发企业2、宗地面积(平方米)3、出让金额4、出让位置5、土地用途6、房管局预售建筑面积(平方米)审计步骤:步骤一:采集有关单位、部门的电子业务数据。要求县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供相关的电子业务数据,主要包括《土地出让合同》、《规划局建筑面积》、《建设局审查面积沢《房管局预售面积》等4张业务数据表,按照A0软件规定的采集步骤,将上述4张数据表成功的采集转换到A0软件中去。步骤二:生成《应补征的土地出让金及契
8、稅表1(规划容积率大于合同容积率)》。(规划局审批环节增加部分)对《土地出让合同》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析,设置条件编制SQL语句进行关联,条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段,并且where语句条件为《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积(平方米)”字段值大于《土地出让合同》表的“合同建筑面积(平方米)”字段的值,要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积(平方米)”、“规划证上的建筑面积(平方
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