房地产合作开发的商业模式及法律风险防范

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1、房地产合作开发的商业模式及法律风险防范讲座题纲主讲人；上海建纬（长沙）律师事务所戴勇坚第一部分房地产开发及合作开发一、房地产开发及合作开发概念二、房地产合作开发的法律性质及特点第二部分合作开发房地产的商业模式设计一、非法人型合作开发（合伙型合作开发）模式二、法人型合作开发模式三、委托建设与经营管理模式第三部分合作开发房地产合同条款的模式设计一、合同条款主要内容二、合作开发合同应注意的法律问题第四部分合作开发房地产合同的效力及法律依据分析一、合作开发房地产合同的效力认定二、房地产合作开发的法律依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第40条、《城市房地产管理法》第27条、《城市房地产转

2、让管理规定》第3条、《公司法》笫27条、《民法通则》第52条、第53条第五部分合作开发的法律纠纷种类及不属于房地产合作开发合同的范畴一、合作开发房地产合同七种常见纠纷形式二、四类合同不属于合作开发房地产合同第六部分合作开发房地产合同的法律风险防范一、房地产合作开发经营相关法律风险的防范措丿施二、律师在法律培训、商业模式设计及融资操作方案小提供专业法律服务。三、律师应为合作开发房地产合同提供诉讼与非诉讼专业法律服务第七部分沟通与交流房地产合作开发的商业模式及法律风险防范主讲人；上海建纬（长沙）律师事务所戴勇坚第一部分房地产开发及合作开发一、房地产开发及合作开发概念房地产开发是指在

3、依据《城市房地产管理法》取得国冇土地使用的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括房地产开发完毕后的房地产交易、房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的行为。房地产合作开发是指合作各方当事人以提供、出让土地使用权，资金等行为共同投资、共享利润，共担风险合作开发房地产的行为，以此权利义务作为基本内容的I办议称为合作开发房地产合同。二、房地产合作开发的法律性质及特点1.从合作开发房地产的定义可以看出，房地产合作开发的法律性质属于《民法通则》所规定的联营，应依拯《民法通则》第三章第四节关于联营的规定以及最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》以及《关于审理涉及国有土地使用权合

4、同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）等相关规定执行。2.合作开发房地产合同的特征：a）主体的特定性和复杂性b）合作方式的多样性c）开发标的特殊性d）法律效力的不确定性e）行政干预性强第二部分合作开发房地产的商业模式设计一、非法人型合作开发（合伙型合作开发）模式1.概念：是指合作开发各方以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定，并以各口所有的或者经营管理的财产乐担民事责任的房地产合作开发行为，不设立具有独立法人资格的项目公司，合作各方直接以一方或者多方的名义进行房地产项口的开发。1.形式：a）合作一方拥冇土地使用权，另一方拥冇资金

5、和技术并具备资质，以双方名义共同开发依约定分配房屋。b）合作一方拥有资金，另一方拥有房地产开发资质，还有一方拥冇土地，三方合作开发。c）由非法人型合作开发转换为法人型合作开发（混合型合作开发）d）表现形式以“联建”或“参建”等模式二、法人型合作开发模式1.概念：是指提供资金、技术、劳务一方与提供土地的另一方通过组建法人资格的经济实体（通常为有限公司）来合作进行房地产开发的行为，并以项目公司名义办理冇关手续，权利义务由公司项目章程具体明确。2.形式：a）合作开发房地产成立新的项目公司b）合作开发房地产增资入股项口公司三、委托建设与经营管理模式1.概念：合作一方拥有建设用地，负责办

6、理政府各项报批手续，将项冃的设计、建设（销售）等全部委托合作另一方，由另一方负责承担项目的设计、建设等全部费用，并负责承担该项口建成后若干年的管理工作，获得委托经营管理的劳务和报酬。2.形式：a）合作双方依据《合同法》签订《委托建设合同》以及《经营管理合同》b）合作双方依据《合同法》签订《委托建设与经营管理合同》第三部分合作开发房地产合同条款的模式设计一、合同条款主要内容：1.当事人条款（合同主体资格）2.项目概况及现状（建设手续的办理及取得）3.合作形式条款4.合作条件及权利义务条款（具体建设工作、建设资金及有关税费的承担）5.项目的总投资及土地使用权条款（土地使用权及资金技

7、术投入）6.合作建设计划及工期条款7.收益分配条款&特别约定条款9.合同解除及违约责任条款（对外法律责任承担）10.争议解决方式及其他事项条款二、合作开发合同应注意的法律问题1.合作各方的主体资格及相关资质应明确（慎重选择合作伙伴）2.合同屮应当对合作模式作出明确的约定。混合型合作开发其承担方式先后不同；更应明确约定先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体;法人型合作开发，要明确注册资本投入方式，以及注册资本与投资总额的茅异处理对策及相应的责任（预防签订无效合同）。3.合同中土地使用权条款