2009上院地产项目下半年推广策略

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1、城市使人迷失了亲切感和尺度感“上院”让心灵回归!匕院09下半年推广策略第一章：前言观点第二章：客群篇第三章：推广篇一第四章：媒体篇一第五章：附件篇报告导读—守正出奇—少花钱办实事第一章：前言观点第四点：项目定位略有偏差原定位：项目定位：70万M2城市中央国际住区修改理由：首先“城市中央”与本项目的实际位置不符，易对消费群心理产生“不实”的影响，我们位置本身就是弱点，所以应冋避而不是宣传。另外“国际住区”也与项冃有偏差，从“上院“这个案名来看，很中国，有内涵，给受众的直观感觉更多的是在倡导一种“安逸、舒适、邻

2、里和谐”的生活氛围，而不是宣传国际化的时尚，同吋国际化这个词汇过于虚幻不够真实，并且容易同质化，不能够真实展现出“上院”独有的特质。现建议定位：70万M2纯正上品庭院定位理由：“纯正”代表着“真正的.真实的、百分百不含虚假”的意义。“上品”展示出项目的一流建筑品质.规划品质、居住品质等。“庭院”根据“上院”这个案名及项目的规划及公司“以人为本、创建和谐自然生活”的开发理念，“庭院”一词更加契合公司的开发理念及建筑理念，传递给购房者的是更加真实、舒适、和谐的居住感受。“上品庭院”的隐型含义更是浓缩成“上院”这

3、个经典的案名。基于以上观点，特提出个人浅见，希望能够更好的配合销售，为公司获得利益最大化，最快化、更好的树立企业知名度，建立众诚品牌。第二章：客群篇好千里马，需要好伯乐！好房子同样需要好“知音”。1、本项目原居民比例少，要达到将江南的买家吸引到此地，必须研究那些人愿意到这里居住，他们的需求是什么？2、客户要购买本项目的产品，要令他们感受那些与江南不一样的居家生活。客群分类：层峰阶层一一你不能确定他们是何种类型的人，都称他们为成功人士，他们有极丰富的阅历和见地，对事物的看法接近本质，事业上的成功更使他们希望找

4、到梦想的牛•活，他们买房子要么是投资，要么是被打动！城市中产——事业进入成熟阶段，有家庭，开始体验到自己的丰盛人生。家庭月收入接近8000元左右，他们擅长事业打拼,能够吃苦的一代。有些人非常满足自己的生活，有些人则觉得还远远不够，他们还渴望更大的成功。城市新锐——他们的事业有了一定基础，个人月收入4000左右，有比较稳定的工作，他们出生于70年代屮末、80年代初,经历了中国80年代以來发展最迅猛的吋期，文化修养和知识水平相对较高。是中国未来20年的中流砥柱。生活形态共性他们一生在山水与城市之间徘徊，在自由与

5、责任之屮权衡；社会强大的力量把他们行动的梦想剿灭，自由与梦想只能存放在心中。吋吋的压抑、沉重与窒息，使他向往自然的怀抱，希望找到一个与世无争的世外桃源！但是，忙碌的工作与责任，使两者不可兼得，有什么地方既能工作，又能享受自由，这是每一个人的梦！他们既渴望回归自然，但是又迷恋城里的月光。消费者意识形态与心理需求共性:他们需要一个地方，这个地方能够平衡他们的矛盾，既不让他们背弃事业、工作与家庭，既能享受原味的安逸情调，又能够贴近自然，倘佯山水，使他们的灵肉合一。项目客户结构深入分析新移民：如大庆、佳木斯、牡丹江

6、等周边有实力人群——经济实力强，冇能力去选择更舒适的生活方式和对稀缺资源占有，关注资源、社区、产品，对区域和价格敏感度低，需改善生活环境居住品质或投资。周边事业单位的高级行政管理人员政府机关公务员。有较好的收入，讲究身份感、地位，重视社区配套和档次，目前购买多作为第二居所，提升居住品质。周边富裕的原居民商人私企业主，有经济实力，喜欢与同身份或比自己高的人为邻，重视社区档次，追求尊贵感。购买FI标自住与投资均有。知富阶层如外企高管、证券行业粘:英、职业经理人等人群，经济实力强，教育程度高，有能力去选择更舒适的

7、牛活方式和対稀缺资源占冇，关注资源、社区、产品,对区域和价格敏感度低，H前购买作为笫二居所，改善居住环境或投资。多为55岁以上的老年客户，多为子女为方便照顾或颐养天年而购买注重环境的宁静、优雅和社区务（I韦I二次置业以上型改善性自住客户追求的是适合自己的生活方式和圈子文化及生活环境对居住社区环境、小区创新设计及文化品味有较高的要求，关注居住社区的品牌地位关注物业的保值及升值，松北区的规划前景是打动其的关键；同时他们也是最具有羊群效应消费者，最容易被热烈的气氛所感动关注项n的唯-•性，关注项ri的社会轰动效应

8、主体年龄分布在30—50岁Z间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。目标客户气质分类气质类别——学者型■气质特征：•学历较高，基本是硕士文化程度以上人群；•年龄跨度不大，多为30-50岁，靠自己的专业技术特长成为社会中产阶级的一员。•个人收入丰厚，来源包括正职和兼职，属社会上的精英分子,有些己积累了相当的个人财富，属于知富阶层。•个性较为清高，追求文化上和精神层面的认同。■