公允价值计量投资性房地产会计实务的思考

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1、从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果公允价值计量投资性房地产会计实务的思考【摘要】公允价值计量是现代财务会计最富挑战性的一个领域。就投资性房地产而言，据统计，从XX年开始实施新准则以来，存在投资性房地产的有630家上市公司，但是这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式，仅有18家上市公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。并且，更为突出的现象是一些A+H上市公司，其就投资性房地产项目在香港报表采用了公允计价模式，而在A股市场

2、则采用了成本计量模式。实践中公允价值模式是否存在一些问题，这一现象值得我们思索。　　【关键词】公允价值投资性房地产装修费用途转换　　　　一、投资性房地产公允价值模式的选择分析　　　　公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少，我们分析可能有如下几方面的原因。　　1、公允价值计量的会计信息生产成本较高　　这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论

3、意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的

4、收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。　　2、随着经济周期的波动，利润变动幅度较大课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果　　在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后

5、期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以XX年经济形势为例，上半年还处于较高的通胀压力之下，各项产品的原材料价格涨幅较大，房地产市场还处于欣欣向荣之势，而至下半年，受

6、美国次贷危机的波及，经济增速明显放缓，房地产价格也处于疲惫之势，在这种情况下，采用公允价值计量模式，对利润变动幅度影响会非常之大。在XX年房地产上市公司年报中，公允价值普遍受到了冷遇。举例说来，XX年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权，超出亿元挂牌底价近一倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整，房地产业持续低迷，

7、北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响，不得以在其后公布的年报中明确表示，执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。　　3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划　　公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展课题份量和难易程度要恰当，博士生能在

8、二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果。如上分析，当经济周期的