关于投资性房地产公允价值计量模式的思考

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1、关于投资性房地产公允价值计量模式的思考:随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象，这种具有投资性质的房地产与自用房地产和作为存货的房产有着显著的不同，鉴于投资性房地产具有高收益、高风险的特征，为了顺应经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部发布了第3号准则《投资性房地产》。　　　　一、投资性房地产的总体现状　　根据2010年9月证券报的数据表明，截止2009年底，有727家上市公司有投资性房地产，账面价值为1,597.70亿元，占资产总额的0.26％，其中26家

2、上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91％。2009年投资性房地产公允价值变动净收益39.12亿元，占公允价值变动净收益总额的41.17％,其中本年度有5家上市公司调整了投资性房地产的会计政策，从成本模式改为公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，这5家公司因改变投资性房地产计量模式，增加2008年末净资产4.86亿元，确认2009年公允价值变动收益7.96亿元。由此可见，较少数公司的投资性房地产采用了公允价值模式计量，但公允价值计量模式对总体的资产规

3、模和利润水平影响较大。　　从公允价值计量方法来看，26家采用公允价值计量投资性房地产的公司中，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，超过半数的上市公司首选房地产经纪的评估价格作为投资性房地产的公允价值。　　二、公允价值计量模式尚存在着较大的弊端，由此导致了大部分的企业选择采用成本模式计量投资性房地产价值　　(一)公允价值取得成本高，并且公允价值的可靠性存在较大差异：　　由于公允价值的取得，首选是活跃的公

4、开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于公允价值的取得，大部分的企业需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，由此增大了企业的信息成本。而且资产评估机构的评估职业判断不统一，评估的权威性不高，从而导致评估的公允价值存在着较大的差异。企业在确定公允价值时有很大的自由选择空间，可以通过操纵公允价值的手段操纵利润，进而损害会计信息的可靠性和相关性。　　(二)加剧净利润与现金流背离程度　　采用公允价值模式进行后续计量，房地产市场的波动导致公允价值的大幅变动直接影响了公司的

5、净利润，但在没有处置房地产前并没有导致真正的现金流入流出，从而造成净利润与现金流量相背离，很有可能会误导报表使用者做出正确的决策。并且在房地产市场较为景气的情况下，房地产公允价值变动形成的未实现利得增加了企业当期的利润，企业如果将这部分净利润进行分配，现金就会提前流出企业，不利于企业的可持续发展。　　(三)加大税收核算成本　　根据相关税法规定，“投资性房地产计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额”。但根据新准则第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以

6、资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额应计入当期损益”。因此在进行所得税申报时要对纳税事项进行调整，无异增加了企业的税收核算成本。　　三、公允价值在投资性房地产中的应用应从下面几个方面进行完善　　(一)加强对公允价值计量模式的监管　　1.尽快制定和完善公允价值制定的标准：建立活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供有力的依据，为投资者提供更客观的会计信息；　　2.由国家各监管部门或者行业协会指定研发机构制定和完善公允价值计量的具体指南，在会计准则中给予明确,以此提高公

7、允价值确定的可操作性。　　3.由政府部门出面建立市场信息数据库，这样既有利于企业公允价值的确定，也有利于审计、监管部门考察企业的公允价值是否合理、恰当。　　4.建立健全法律环境，规范资产评估行业，完善相关的市场环境。2010年1月财政部发布了《投资性房地产评估指导意见》，于2010年7月试行，对评估的基本要求、评估对象、评估方法、披露情况等做了进一步规范，但未对投资性房地产公允价值计量方法进行较为明确的技术指导，并且未规定惩治条例，将会大大降低该指导意见的可执行性，准则制定部门应完善对公允价值计量方法的具体应用指导

8、和技术规范。　　(二)增加公允价值的信息披露　　根据新准则的要求，公司采用公允价值模式的，应披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。目前上市公司对于公允价值信息的披露处于原始自发状态，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。因此，准则制定部门还应明确对公允价值信息披露的相关规定，在财务报告附注中应当重点披露投资性房地产评估对象