现代花园房地产开发可行性研究报告

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1、课题名称：滨海景苑项目的财务可行性评价目录一、概述1二、市场预测4三、建设规模与产品方案8四、选址方案11五、节能节水措施15六、环境影响评价17七、劳动安全卫生与消防20八、组织机构与人力资源配置22九、项目实施进度26十、投资估算27十一、融资方案29十二、财务评价31十三、社会评价32十四、风险分析34十五、研究结论与建议36十六、附图、附表39十七、组员评价5451一、概述一．项目背景1.潍坊滨海新区域发展情况:1)地理：潍坊滨海经济技术开发区位于山东省潍坊市北部，渤海莱州湾南畔。成立于1995年8月，是黄河三角洲高效生态经

2、济区"四港四区一带"优先发展区域、山东半岛蓝色经济区九个集中集约用海区和三个海洋经济新区之一、胶东半岛高端产业聚集区重要组成部分，是全国最大的生态海洋化工生产和出口基地。2)政策：2010年4月升级为国家级经济技术开发区。先后被确定为先后被确定为国家科技兴贸创新基地、国家生态工业示范园区、全国科技兴海示范区，山东省科学发展园区、循环经济示范区和最佳投资开发区。黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区建设先后上升为国家战略，胶东半岛高端产业聚集区列为省级战略，使这里成为"三区交汇"的战略高地3)经济：固定资产投资高速增长，人均可支

3、配收入保持高速增长，但人均不足2000，处于较低水平。，同时潍坊房地产市场开发投资快速增长，市场供大于求，销售价格低于同等城市，知名房地产进驻不多，正在考察市场。4)交通：区内铁路、公路、港口齐全，海陆空交通网络四通八达。济青、荣乌等高速公路连接区内外，大莱龙铁路、德大铁路、黄大铁路、滨潍诸铁路、疏港铁路、城海轻轨等7条铁路将在这里交汇。区内有国家一类开放口岸、区域性重要港口--潍坊森达美港可直接通航世界各地，万吨级码头2010年12月实现通航，3个2万吨级码头正在建设，将成为鲁中、鲁北、鲁西地区货物进出海运距最短、最经济、最便捷的

4、重要对外开放海港口岸。开发区正积极推进城海轻轨、潍坊机场、疏港铁路等前期筹备工作，增强区域发展支撑能力。2.项目投资的必要性：1)借助区位，城区经济，城市规划，依托资源和交通条件，进行市场优选，产品领先，样本示范，打造区域标杆，树立品牌，为后期市场奠定基础。2)开辟房地产领域新的蓝海，有利于公司可持续发展，有利于公司地域战略布局，稳定利润来源。二．项目基本情况511.项目名称：滨海景苑2.建设规模与目标自有资金为3000万元，滨海景苑项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。

5、总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。3.主要建设条件4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。5.主要

6、技术经济指标技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三．编制依据（一）国家现行有关技术设计规范和标准；（二）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（三）现行工程建设和房地产开发的收费标准；（四）《建设项目投资估算手册》；（五）《山东省建筑工程价目表》以及类似房地产开发项

7、目的工程造价资料；（六）建设单位提供的基础数据资料；51（七）现行投资估算的有关规定。四.项目计算期区位城区经济城区规划房产行情地块开发条件三区合一潍坊GDP排名山东第四全国30强，但流动及域市进入人口数量不足是房地产瓶颈东扩，西延，南控北展是未来城市东部和北部的发展重点供大于求，销售价格低于同等城市，知名房地产商进驻不多，正在考察市场三区建设的先行和示范作用让潍坊北部强势崛起看好未来经济，10多家世界500强企业落户。在建过亿项目103个城市发展的动线轨迹，但发展尚需较长时间段，政策支持存在不确定性风险滨海经济开发区房地产市场刚刚

8、起步，成熟度低，产品以多层为主，地缘客群为主依河拥海，景观优势较为明显居住和商业气氛缺乏，地广人稀，离市区较远地势平坦，绿化需置换新土，管道网正在施工中51二、市场预测一．市场调查据2012年潍坊房指数报告显示:房地产综合物业价格为2