2011咸宁佳辰国际中央城第二期营销策划方案58p

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1、佳辰国际·中央城第二期营销策划方案二零一一年十月第一章市场简析◆宏观市场分析研判◆微观市场综合评估第二章第二批次产品综合研判◆产品分析◆市场准入分析第三章营销思路规划◆市场定位◆SWOT分析◆营销主题拟定第四章整体营销推广策略◆形象包装◆VI综合升级◆推广策略◆广告策略◆营销配合◆市场跟踪调整第五章结束语第一章市场简析第一节宏观市场分析研判国家楼市调控政策下目前整体楼市运行状态分析：随着上半年国家各项楼市调控政策相继颁布及实施，如限购令的出台、银行信贷利率的提升、首付比例的增加，二套房购房限制性条件等等，一二线城市房价相继出现缩水现象，并且北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价

2、在第一时间内出现下滑现象，进而导致全国房地产市场陷入新一轮的降价风波，众多开发商放缓开发步伐，绝大部分购房者出现观望情绪与暂缓购房的准备。因此纵观上半年全国房地产市场走势，一二线城市房地产市场基本上处于比较疲软状态，形势不容乐观。虽然三、四线城市与一、二线城市的房地产市场发展差距较大，但是在一二线城市房地产市场的带动影响下，随着各项楼市调控政策向三四线城市蔓延倾斜，进而导致上半年度三、四线城市楼市也出现销售疲软现象。但是由于三、四线城市房地产市场发展缓慢，市场不成熟，受国家政策调控影响相对来说还不是太大，因此没有出现大范围房价下跌的现象，相反房价还有向一二线城市靠拢的趋势。第二

3、节微观市场综合评估现状下咸宁地区未来楼市发展预测分析：咸宁地处房地产市场三四线城市，其房地产市场刚刚起步，但是由于我市城市化进程相对迅速，因此房地产市场发展也较快。仅仅几年时间，便有近百家大小项目在启动，同时又有各大强势开发企业入驻本地区楼市，因此本地区房地产市场竞争也相对激烈。但是由于本地区处于楼市刚刚兴起的阶段，整个地区性房地产市场发展很不完善，各种竞争制约机制以及完整的房地产市场规范措施都还相对匮乏，这也导致本地区房地产市场运行局面比较杂乱，导致一些目的不一的小型开发企业鱼龙混杂，充斥着市场占有份额。目前本地区市场处于传统意义的行业淡季，整个市场相对比较疲软，各大楼盘都在

4、为已经到来的淡季积极努力开拓市场，努力冲破淡季营销困局。整个市场经过前半年的运行发展，目前来说还是比较符合本地区城市化发展整体状况，从目前市场发展整体局势来看，本地区楼市长远发展势头依旧强劲。虽然目前市场处于行业淡季状态，但是从长远角度去看，随着我市城市化进程发展的强劲势头，房地产市场未来走势仍旧一片光明。同时伴随着一系列国家楼市调控、各种金融手段的信贷限制以及本地区楼市管理手段，未来本地区整体楼市将会在曲折中前进与发展。第一章第二批次产品综合研判第一节产品分析一、产品基本形态分析★物业形态：纯高层住宅；★产品设计：主要集中为两房产品、三房产品、小部分复式产品；★面积区间：主要

5、面积区间集中在97.5-----129㎡之间；★具体分布：主要集中在本案A10＃、A11＃、A12＃、A13＃楼；其中两房产品主要集中在A12＃、A13＃楼，三房产品平均分布与A10＃、A11＃、A12＃、A13＃楼之内；★整体构成：本批次所推房源约8万方，为本案第二批次入市产品；根据项目整体规划布局分析，该批次产品邻近滨河西路，紧靠淦河，位于本案内部主干道一侧，地理位置较佳，视野开阔，后期发展具有较高的潜力与空间。二、产品市场空间分析：根据目前咸宁城区市场在售房源整体显示，高层产品主要集中在：温泉城区A、大楚城B、翰林名都C、都市华庭D、“1+8”时代广场E、元信花园F、尚城

6、国际G、中亨国际H、天洁国际城咸安城区A、桂花城B、领秀城C、福临天下D、银泉花园E、福星城其中以温泉城区为主要市场参照依据，目前温泉城区市场高层产品供应量相对来说较大，多层产品供应相对较少，就目前市场在售高层产品整体分析:A、面积区间：106----140平米；B、户型分布：主要以三室两厅户型较多，只有个别楼盘有附带部分小户型产品，如“1+8”时代广场，该楼盘目前在售有50多平米的小型公寓；C、在售价格：目前温泉城区高层产品价格基本上大同小异，局部出现促销特例；现房价格大约在3900元左右，期房价格约在3500元左右；D、户型设计：由于高层产品自身的设计特性，决定其基本户型设

7、计与多层产品自身的设计差异，就目前整体市场高层产品供应来说，大楚城、翰林名都高层产品在户型设计上较为人性化与合理化，其空间利用率整体较高，得房率较高；A、销售态势：就目前咸宁市场来说，整体呈现不温不火的销售局面；此外由于受全国整体大局势的影响，局部出现销售下滑甚至滞销现象，只有个别楼盘由于促销力度较大，销售相对较为乐观一些，整体房源去化较为迅速；根据本案即将所推出的8万方产品具体分析，该批次产品在整体设计与产品规划上基本属于市场接受程度较高的产品，特别是97.5㎡两室两厅的户型，一旦推出基本