2008怡和浪琴阳光营销运营方案26p

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1、水漾生活第一排【怡和·浪琴阳光】营销运营方案26水漾生活第一排【怡和·浪琴阳光】2008年开发进度及整盘营销运营方案目录：第一部分：浪琴阳光开发进度第二部分：浪琴阳光现状分析第三部分：阿克苏市调分析第四部分：浪琴阳光项目营销推广定位第五部分：08年媒体推广计划26水漾生活第一排第一部分：2008年项目开发进度标示：为08年7月面世部分标示：为08年7月开工部分一、08年3月开工情况26水漾生活第一排楼号开工时间交工时间备注2#、7#、8#、9#08年/3月08/7月中旬16#、17#08年/3月08/7月底15#08年/3月0

2、8/10月中旬安置楼1—3#08年/3月08/7月中旬环南路4栋楼08年/3月08/7月中旬视拆迁最晚08/12月交23#、24#蔬果市场08年/3月08/7月底人民市场08年/3月08/7月中旬商业一条街08年/3月08/7月中旬视拆迁最晚08/12月交注：15#楼-1层为会所，设置健身、美容、桑拿、茶馆、游泳馆二、08年7月开工情况楼号开工时间交工时间备注18#、19#、20#、21#、22#08年/7月08/12月34#、35#08年/7月09/7月中旬-1层为停车场，地上12层27#、28#、29#、30#、31#、3

3、2#、33#08年/7月08/12月第二部分：怡和·浪琴阳光项目现状分析26水漾生活第一排三、2008年阿克苏房产市场现状及特点■08年市场现状2007年阿克苏市房地产开发面积为150多万平米，已开工80万平米；2008年开发面积约为150万平米，预计08年阿克苏市房产开发面积将达到200万平米左右。由于政府的宏观调控，大量高层住宅也将于08年问世，预计有30余栋。根据历年需求面积，08年市场供大于求的现象较为严重。2008年开发量继续放大、开发周期缩短......在这一系列不利因素的影响下，如何在竞争激烈的阿克苏房地产市场异

4、军突起，如何定位项目并突显本案的核心卖点，通过对其他项目的市调分析，我们将以卖点包装及特色营销来来推广本案。■阿克苏多层市场现状j、2008年投放市场多层总体开发量近95万平米，市场竞争持续升温。受高层市场影响，价格因素将成各案争夺客源的主要手段，而07年已有因价格偏高及控盘等问题出现的销售滞缓楼盘。（举例说明）k、08年多层住宅的竞争主要体现在地域、景观规划、设施配套及物业服务等方面。且大楼盘占多数。l、开发量继续放大，开发周期缩短，提高工程进度。■阿克苏高层市场现状j、2008年投放市场高层总体开发量近42万平米。k、各个

5、楼盘均有高层规划，且集中在08年上市。市场已建和在建的高层群落如：疆南第一城2栋高层，香港街4栋高层……高层市场群雄逐鹿。l、高层住宅价位将因产品面世量大而遭遇市场压力，出现高低价差，并与多层项目形成价格互动。26水漾生活第一排■阿克苏商业市场现状（包括商场及门面房将近20万㎡销售，10万㎡招租）j阿克苏的整体商业还处于初期阶段，低层次的商业模式居多；集成化的商业分布较少（大型商场）低阶零售业态是市场大宗，商品层次低、价格低、管理不到位，高端集成化商业市场空白。k传统百货业态的商铺空置率在30%～40%不等，批零市场的的铺位空

6、置率在10%以内；l临街门面房、批零市场是商户首选，商场内也多为租铺经营模式，步行街与地下街租金水平较高，步行街24平商铺，8万元/年；地下街24平商铺，3万元/年。因步行街经营模式的牵动，使得商场模式的运营较难被商户接受。m商场的销售、招商的过程中通常以一层的门面房去化较快，里面及楼上铺位较难推销。■08年市场特点08年阿克苏房产市场特点——2008年市场多为大盘面世，今年阿克苏住宅项目将以地域、景观规划、设施配套及物业服务4个方面为主力竞争点。各楼盘均出现高层规划，且08年集中上市，市场将出现高层群落，疆南第一城3栋高层，

7、香港街4栋高层，水韵明珠4栋高层……等，高层住宅因居住成本相对较高，客户群相对狭小；市场将出现先入为主的现象——谁先树立高端的高层形象，谁先建立高端高层群落标准，谁就将在高层住宅消费市场占位前端，并以此领先高层消费市场。26水漾生活第一排08年住宅产品的价位将因产品面世量大而遭遇市场压力，各多层、高层项目价位将出现明显的高低价差。2008年因多层与大量高层争夺市场，房产将以项目规划及面世产品为依托呈现等级化、档次化销售，形成高层与多层的价格互动与竞争，各盘销售竞争压力及价格压力都将突显。楼盘会因操盘的手法差异，造成盘面销售差异

8、较大。市场会强烈出现花开花落，几家欢喜几家愁的现象。项目的营销推进重在短、平、快的节奏把握，卖点概念清晰有力，掌控销售、强势推进，以免错失商机。四、2008年【怡和·浪琴阳光】项目现状的SWOT分析1、小区现阶段优势（S）①多浪河沿岸景观进入建设完善期，河岸景观概念日渐清晰，