投资银行产品案例(个人住房抵押贷款证券化

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1、投资银行产品案例（个人住房抵押贷款证券化）一、基本情况我行于ⅩⅩ年12月15日完成了国内首单个人住房抵押贷款证券化业务产品，即“建元ⅩⅩ-1个人住房抵押贷款支持证券”，该产品基本情况如下：建行以自身持有的经过筛选的总余额为30.17亿元的15162笔优质个人住房抵押贷款作为基础资产组成资产池，并将该资产池内资产相关的主债权、抵押权及其附属担保权益信托与受托机构，依法设立信托，由受托机构以上述资产所产生之现金流为偿付基础向资本市场发售代表信托受益权的资产支持证券。“建元ⅩⅩ-1个人住房抵押贷款支持

2、证券”发行概况：资产支持证券评级发行量(亿元)预计加权平均回收期(年)利率A级AAA26.73.15（七天回购加权利率＋1.10%）与（资产池加权平均贷款利率－1.19%）之低值B级A2.049.24（七天回购加权利率＋1.70%）与（资产池加权平均贷款利率－0.6%）之低值C级BBB0.539.30（七天回购加权利率＋2.80%）与（资产池加权平均贷款利率－0.3%）之低值次级无0.91无无初始起算日ⅩⅩ年11月10日交割日ⅩⅩ年12月19日法定最终到期日2037年11月26日10注：七天回购

3、加权利率为中国外汇交易中心每天公布的7天回购加权利率在前一个支付日前20个交易日的算术平均值；资产池加权平均贷款利率为资产池中每笔贷款在收款期间期初时点的贷款利率以贷款本金余额为权重的加权平均值。二、产品的方案设计1、产品简介个人住房抵押贷款证券化就是指商业银行将面向自然人发放的住房抵押贷款的主债权、抵押权及其附属担保权益信托给特定的受托人，通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的信托受益凭证，并在资本市场上出售变现该权利凭证的一种结构性融资手段。一般认为，资产证券化的实质是将证券化基础资产

4、产生的现金流包装成易于出售的证券，将可预见的未来现金流立即变现。资产证券化的逻辑起点在于构造证券化基础资产池，组建证券化基础资产的有效隔离机制，使证券化基础资产与发起人的其他资产进行有效隔离，资产支持证券的信用基础在于发起人隔离出来的特定资产。2、产品基本要素（1）基础资产的合格性问题不是任何资产都可以进行证券化的，能够进行资产证券化的基础资产一般应符合以下要求：1）用于证券化的基础资产必须能产生可预期的、稳定的现金流，这是资产证券化最核心的一点，也是进行资产证券化的先决条件。2）原始权益人持有

5、该资产已有一段时间，且资产的历史记录良好，违约率和损失率较低。3）具有标准化的合约文件，即资产应具有较高的同质性。104）易于变现，且变现价值较高。5）资产的相关数据容易获得等。（2）真实出售和破产隔离问题发起人出售或转移基础资产是资产证券化中非常重要的一个环节，资产转移的关键问题是，这种转移必须是真实出售，其目的是为了实现基础资产与发起人之间的破产隔离，即发起人的其他债权人在发起人破产时对已转移的基础资产没有追索权。在资产证券化过程中，通常还会成立专门的特别目的载体（SPV），SPV是以资产证

6、券化为目的而特别组建的独立法律实体，并且是没有破产风险的实体，其主要的负债是发行的资产支持债券，主要的资产则是向发起人购买的基础资产。目前，在国内，SPV主要采取信托的形式。（3）基础资产的现金流重组在资产证券化过程中，还需要对基础资产的现金流进行重组，基础资产的现金流重组，可以分为过手型重组和支付型重组两种。两者的区别在于：支付型重组对基础资产产生的现金流进行重新安排和分配以设计出风险、收益和期限等不同的证券；而过手型重组则没有进行这种处理。（4）会计处理问题会计处理问题，即资产证券化是表外融

7、资还是表内融资的问题。在资产证券化过程中，发起人出售或转移资产而取得的现金收入，列入资产负债表的左边——“资产”10栏目中，同时，由于资产转移实现了真实出售，相应地基础资产从发起人的资产负债表的左边——“资产”栏目中剔除。这既不同于向银行贷款、发行债券等债权性融资，相应增加资产负债表的右上角——“负债”栏目；也不同于通过发行股票等股权性融资，相应增加资产负债表的右下角——“所有者权益”栏目。3、交易结构当前，资产证券化交易采取的是以信托作为特殊目的载体的资产证券化模式，该种交易模式通过设立特殊目

8、的信托隔离受益凭证（资产支持证券）与发起机构和受托机构的风险，实现“破产隔离”；通过设立特殊目的信托转移入库贷款的主债权、抵押权及其附属担保权益，实现“真实出售”。资产证券化交易涉及多方参与主体，各参与主体之间有错综复杂的法律关系，主要交易参与机构及其主要职责如下：角色参与方主要职责发起机构商业银行Ø建立贷款库Ø作为委托人，设立信托Ø制定与贷款入库、转让、资产回购等相关的内部规章制度Ø参与撰写交易法律文件和发行说明书Ø提供与入库贷款相关的资料和数据，接受其他交易机构的尽职调查、资产审慎调查、评级