房地产行业：政策挤压供给,步入调整周期

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1、房地产行业：宏观紧缩见效，步入调整周期秦杰摘要：2004上半年房地产开发投资开始调整，其增速由去年同期的34%降至28.7%，各先行指标增速均大幅下降，表明房地产行业进入调整周期。宏观紧缩政策是加速房地产步入调整主要原因。本次调整的主要特点是需求基本不变，供给增速大幅下降，导致供需缺口加大，而空置面积减少，土地成本上升，地价、房价加速上涨。行业内不同上市公司受到的影响各不相同。关键词：房地产政策上市公司一、房地产开发步入调整期最近几个月的数据来看，房地产投资增速开始快速下降，显现了调整迹象。从以下几方面来分析，这种调整可能是周期性调整的开始，房地产开发将进入调整周期：（一）房地产开发先行指标快

2、速下降房地产开发的周期较长，当期的供给量是由前期的施工项目决定的，而施工面积又由再前期的开工面积决定，开工面积又会受到再前期的土地开发及土地购置面积的影响。同样，今后的竣工面积及投资额，则是由目前的施工面积、开工面积、土地开发面积、土地购置面积等指标所决定的。周期的各环节如图1所示：图1：房地产开发周期流程土地购置完成土地新开工施工面竣工面面积开发面积面积积积因此，通过观察先行指标的增长情况，基本上就可以判断未来行业的增长情况。自03年开始房地产开发的先行指标开始回落，特别是进入04年，回落速度开始加快，而且基本上是越是先行的指标，回落的速度越快。至6月份，最先行的购置土地面积指标的增幅已经降

3、至2.8%，创下多年来的最低，其它先行指标的增速也大幅下降，完成土地开发面积、新开工面积、施工面积、竣工面积几个指标上半年的增长速度分别为11.5%、15.2%、25.8%、15.6%，这些指标均呈快速下降趋势，同比均大幅下降（见图2），而且除施工面积外，越是先行的指标，其增速越低。图2：2004上半年各先行指标增长速度（%）302520151050销售面积竣工面积施工面积新开工面积购置土地面积完成开发土地面积从土地购置到项目竣工，最短需要1年时间，平均长度超过2年。因此，今年土地购置面积的快速下降，将会影响两年后的竣工面积。因此，在今后两年内，竣工面积增速将会逐步下降，因此，可以确定房地产供

4、给进入了一个调整周期。（二）房地产开发投资增速开始低于固定资产投资增速进入2004年以来，房地产开发投资增速开始低于固定资产投资增速，这是2000年房地产复苏后的首次，这标志着房地产投资开始落后，房地产投资过热开始降温。（三）房地产周期运行规律房地产业是国民经济的晴雨表，对宏观经济形势的变化异常敏感，经济的收缩与扩张会极大地带动房地产需求量的减少与增加，因此房地产业属典型的周期性行业。一个房地产业周期可分为四个阶段：第一复苏与增长阶段，该阶段时间较长；第二繁荣阶段，该阶段最短；第三危机与衰退阶段，该阶段时间较短；第四萧条阶段，该阶段时间最长。从国外经验来看，房地产业的周期波动主要体现在房地产价

5、格的周期性波动上，但各国房地产业波动的周期并不完全一致，例如美国房地产周期的波动频率为18-20年，日本为10年左右，香港为7-8年，台湾为5-6年。一国房地产周期的长度是由该国的宏观经济周期、房地产行业的成熟程度所决定的。在我国，1993年以前，房地产行业的周期是5年，其形成原因在于五年计划，1993年前房地产商品化程度低，基本上作为固定资产投资的一个部分来处理的，因此，形成了明显的5年周期。随着住房制度改革的深化化，房地产的市场化、商品化快速推进，整个行业的成熟程度在提高，而且五年计划的影响也大大下降了，目前房地产行业的周期将会大大延长，如果从上次周期的繁荣期93年算起，至2004年已经超

6、过10年，这已经是一个较长的周期，从这一点也可以判断目前应该是处于行业周期的繁荣期。（四）各指标的快速下降与周期衰退阶段的特点相符合房地产周期的衰退阶段最大的特点，就是速度快、力度大，而近期各指标增速的快速下降恰好符合这一特点。2004年的调整速度非常快，这与房地产周期中的衰退阶段的特征比较相似。图3：房地产开发重要指标增长情况对比（%）03上半年04上半年6050403020100竣工面积销售面积施工面积新开工面积购置土地面积开发投资额增速完成开发土地面积二、宏观紧缩政策加速房地产行业步入周期调整（一）近期对房地产影响较大的紧缩政策2004年3月1日，建设部实施<<城市房屋折迁行政裁决工作规

7、程>>2004年２月２６日，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，明确指出了买房人月供与收入的比例不超过50%。3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发〔2004〕71号，以下简称“71号令”)，要求各省市在2004年8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日之后，不得再以历史遗留