解除物业服务合同损害公共利益

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1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划解除物业服务合同损害公共利益　　物业管理案例分析　　案例分析1、　　李一平系彩虹家园小区业主，荣达物业管理发展有限公司为彩虹家园提供物业管理服务。李一平入住后，其所居住的1号楼顶层公共平台被开放，作为楼下居民晾晒衣被的平台。XX年8月，彩虹家园第二届业主大会通过了《管理规约》，第六条规定：“业主、物业使用人在物业使用中，除遵守国家法律、法规的规定外，不得有以下行为：??占用或损坏楼梯通道屋面、平台等公用部位。”XX年12月31日，彩虹家园业主大会与荣达物业公司签订《彩

2、虹家园物业服务合同》，合同约定，荣达物业公司有义务对业主和物业使用人违反《管理规约》的行为进行规劝、阻止。李一平多次要求荣达物业公司关闭平台未果，遂起诉要求荣达物业公司关闭彩虹家园小区1号楼顶层西侧门的安全通道门。　　法院判决：　　一审：荣达物业公司关闭彩虹家园1号楼顶层西侧的安全通道门，停止该楼屋区域的开放使用。目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　二审：一审判决后，荣达物业

3、公司不服，向二中院提起上诉称：楼顶平台属该栋楼房的全体业主所有，业主享有占有、使用、收益、处分的权利；本案所涉及的彩虹家园小区1号楼属超高层建筑，由于建筑设计原因房屋内无阳台，业主晾晒衣物十分不便，小区业主自XX年入住后楼顶平台即可晾晒衣物，如禁止开放楼顶区域，将侵犯广大业主的公共利益。因此，荣达物业公司请求本院依法撤销原审法院判决，改判驳回上诉人的原审诉讼请求。被上诉人李一平请求驳回上诉人上诉，维护原判。　　法院认为，荣达公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，判决：驳回上诉，维护原判。　　案例评析　　本案的焦点在于物业公司应否关闭楼顶平台。涉及的主要法律问题《管理规约》的效力及物

4、业公司的义务。有两个具体问题需要解决：第一，楼下居民能否利用顶层公共平台晾晒衣物？第二，荣达物业是否有义务关闭楼顶平台？　　一、关于楼下居民能否利用顶层公共平台晾晒衣物的问题目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　彩虹家园小区《管理规约》系第二届业主大会通过的，具有小区“宪法”性质，是业主行使共同管理权的体现，对小区全体业主具有约束力。管理规约第六条规定：“业主、物业使用人在物业

5、使用中，除遵守国家法律、法规的规定外，不得有以下行为：??占用或损坏楼梯通道屋面、平台等公用部位。”楼下居民利用1号楼顶层公共平台晾晒衣被，属于个别业主占用全体业主的共用部位的行为。因此，未经业主共同决定的使用行为即违反了小区《管理规约》。因此，未经业主共同决定的使用行为即违反了小区的《管理规约》。因此，小区业主不得占用楼顶平台晾晒衣被。　　二、关于荣达物业公司的义务问题　　荣达物业公司作为小区物业服务单位，应当履行相关约定和法定义务。荣达物业公司与业主签订的物业服务合同中约定，荣达物业公司对于违反《管理规约》的行为有权利也有义务进行规劝、阻止，而利用顶层平台晾晒衣被的行为违反

6、了《管理规约》，因此，物业公司对于居民晾晒衣被的行为具有规劝、阻止的合同义务。　　此外，按照《物业管理条例》的规定，对物业管理区域内违反有关法律、法规规定的行为，物业服务企业应该制止，并及时向有关行政管理部门报告。因此，物业公司对于居民晾晒衣被的行为具有规劝、阻止的法定义务。　　综上，荣达物业公司应该履行规劝、阻止业主使用该楼屋顶区域晾晒衣被的行为。但物业公司具体做出什么行为就可以认定物业公司履行了“规劝、阻止或者制止”的义务呢？物业服务合同及法律规定没有具体说明。本案中，李一平诉讼请求是“关闭彩虹家园小区1号楼顶层西侧安全通道门”。“履行规劝、阻止或者制止的义务”是否等同于“

7、关闭安全通道门”有待商榷。　　风险管理与规范化操作实战指导目的-通过该培训员工可对保安行业有初步了解，并感受到安保行业的发展的巨大潜力，可提升其的专业水平，并确保其在这个行业的安全感。为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划　　本案中，荣达物业败诉包括政策的模糊性、法院的认识偏差方面的原因，也包括物业公司自身风险防范意识方面的原因。物业公司是物业服务的提供者，按照法律规定和合同约定提供物业服务。同时，物业服务合同约定不得