银行房地产信贷政策指导意见

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1、ⅩⅩ银行房地产信贷政策指导意见房地产业是我国国民经济的重要支柱产业。住房价格一直是社会普遍关注的问题，但前一阶段，住房价格上涨过快直接影响金融安全和社会稳定。今年上半年，国家出台了一系列关于土地、金融、财税等方面的房地产宏观调控政策，以稳定住房价格、调整供给结构、遏制投机需求。由于有关财税政策逐步实施，有关措施尚处于落实之中，加上房地产开发建设周期性和市场反应滞后性等因素的影响，宏观调控的长期效果还有待观察。但目前房地产交易迅速减少，市场价格预期普遍下降，房地产市场正处于一个十分微妙的阶段。我行对此应予以高度重视，切实防范信贷风险。因此，有必要结合我行房

2、地产信贷业务存在的问题和隐患，进一步明确我行房地产信贷政策，有利于各行把握房地产贷款准入标准和管理要求，加强风险控制和防范。一、我行房地产贷款中存在一定问题和风险隐患，各行应予以关注(一）贷款组合风险••1、全行对公房地产贷款的不良率高于对公贷款的平均水平。其中，流动资金贷款不良率远高于开发贷款。虽然2003年后我行基本不再发放房地产流贷，但存量流贷由于贷款用途不明确，资金无法监控，大部分无抵押担保，显性和隐形风险比较突出。部分已展期甚至逾期。2、经对全行320个房地产开发项目涉及的215.8亿元贷款12进行压力测试，结果表明：如无资金抽逃，我行贷款项目

3、整体安全边际较高，相对房价下跌，有一定的抗风险能力。但两极分化比较严重，即抗风险能力低和高的项目均占比较高，呈锤状分布。假设上海和杭州房价出现30%跌幅，其他城市房价出现20%跌幅，则有2个项目涉及8785万元贷款，还款来源无法覆盖贷款，即综合偿债比低于100%;有13个贷款项目涉及10.33亿元贷款，综合偿债比低于150%;当综合偿债比进一步提高到200%，则有41个贷款项目涉及32亿贷款现金流不达标。因此目前相当部分项目的抗风险能力不容忽视。3、我行房地产投放区域过于集中，贷款集中风险逐渐显现。我行房地产贷款前五大分行上海、北京、杭州、宁波、南京在全

4、行占比达69%。今年上半年，银监会组织对八个城市（上海、南京、杭州、宁波、天津、重庆、沈阳、青岛）进行房贷检查，我行上述八城市分行对公房地产贷款在全行占比达70%。我行房贷集中的长江三角洲和环渤海地区，基本属房地产业市场化程度高，市场购买力强，需求大的区域，但由于近年房价上涨较快，已成为国家房地产宏观调控的重点区域，区域风险相对较大。宏观调控导致房地产市场不确定因素增加，一旦房地产市场出现持续萧条，房价下跌和滞销等市场风险直接转嫁到银行。我行可能面临：1、开发商销售收入降低，商品房滞销，销售周期延长，开发战线过长的开发商资金链可能存在问题，还款来源无保障

5、。2、部分贷款项目土地成本偏高，一旦市场价格低于开发商12的成本价，不排除出现开发商放弃项目的可能性。3、市场价格下跌，直接造成我行贷款抵押物价值下降，实际抵押率上升。若抵押物实际价值低于贷款本息，则我行贷款将出现暴露的风险敞口。(三）项目管理风险•1、在我行开发贷款中，约有20%项目贷款未办理抵押。相当部分为早期发放的，我行在资金监管和风险控制处于被动。2、部分项目四证不齐。2003年前发放的房地产开发项目，由于动拆迁等因素造成进度延迟，未能实现四证齐全，部分项目已要求展期。3、开发贷款中约有11%的项目自有资金比例低于35%。这批项目基本是在2004

6、年以前发放，符合原房地产项目资金的政策规定。但自有资金比例较低，直接影响到项目的抗风险能力。其中部分已成为不良贷款。4、项目封闭监管执行不到位。资金监管是房地产贷款最重要的一个环节，尤其是项目一旦开始预售，抵押可能被撤销，因此在销售过程中，我行不能做到资金监管，将直接影响到贷款的到期偿还。经调研，发现各行在监管中存在以下问题：(1)开发贷款中，约21%的项目没有资金监管。(2)即使与借款人签订了资金监管协议，相当部分未有效执行。部分基层行对贷后管理缺乏经验或敬业精神，监管形同虚12设，部分基层行甚至默许借款人挪用贷款。现部分项目已发生大额资金抽逃的情况，

7、项目可能无法竣工，我行还款来源无法保障。(3)大多经办行未按销售进度逐步收回贷款，部分项目贷款收回的速度慢于项目的销售进度。因此我行开发贷款的后续贷款管理上存在较大的漏洞，资金监管的操作风险比较突出，已上升为我行开发贷款最大的风险隐患。二、我行房地产贷款指导政策房地产行业是我行信贷投放的重要领域，首先房地产行业属资金密集型产业，其存款和贷款对我行扩大业务规模有很大支持;其次，房地产贷款一般以项目的土地使用权和在建工程抵押，与其他抵押物相比，房地产抵押的变现能力较强而变现损失较小；再者，个人按揭贷款是推动我行个金业务发展的主要品种。但当前的宏观调控政策下，

8、我行房地产贷款的宏观环境面临挑战。我们既看到困难，也看到市场机遇。抓住政策调整的