竹源民居楼盘推广方案

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1、竹源民居楼盘推广方案目录第一章　策划推广目的………………………………………………………………………3第二章　市场综合分析………………………………………………………………………4　　　　一、从东圃版块分析看市场……………………………………………………4　　　　二、从对手差异分析寻突围………………………………………………………6　　　　三、从“竹源”民居项目分析看问题…………………………………………9第三章　总体推广思路………………………………………………………………………13　　　　一、推广定位…………………………………………………………

2、……………14　　　　二、推广策略………………………………………………………………………16　　　　三、推广时间计划　…………………………………………………………20　第四章　关于楼盘规划建议………………………………………………………………第五章　合作内容及收费 …………………………………………………………………21　第一章　策划推广目的推广提高楼盘市场竞争力，快速销售一期工程及整体项目楼盘。　　第二章　市场分析一、从东圃版块分析看市场楼盘布局：三多二无　轻南重北　三多多开发——已有合生创展、富力、美林基业、中海集团、珠江实业、远洋等1

3、0多家公 　　　　 司进驻。在建、即建项目达20多个。多元化——高（小高）层、低层、大盘、小盘、中盘分布人气旺盛区。多同价——基本上为3000-5000元/平方米。幅度不大。　二无：无豪宅，无别墅。　轻南重北：东南方无楼盘，重心偏向东北集中。消费形式：流坐并上　同地消化 流庄——以白领、小个体户为代表。主购小三房二厅、二房二厅、一房一厅。　坐庄——以当地新生代、新老移民为代表。以三房二厅为主。 同地消化——在购买形态上，人群相对集中，多以租、住在沿工作线当地新移民、白领、新生代为主。需求动机：四轮齐转　各有所需多为置家、改善条件、换种生

4、活方式，投资。投资消费者占少部分。述评：四种态势明显　　1、经济力量决定购房需求。楼盘的“三多二无”现象，可以看出当前东圃购买力并不特别强大，所盯住的多是同一价位目标消费主体。　　　 2、“东移”速度与市场需求成正比。在前期房产公司开发下，目标消费资源逐步搜刮，“东移”决策的启动，将引进新鲜血液，造就另一个市场。但启动期间，必将有个资源渐稀、甚至“断流”过程。这些直接左右开发商的营销决策。　 　3、2002同台大战在所难免。就目前而言，各开发和正筹备开发的东圃楼盘，与先前开发的及与现在价位相差不高。虽然区位各有不同，但在“新生血液”渐稀

5、状态下，这预示了，一场2002的大战在所难免。　 　 4、“农资派”（农村集资房）的低价入市“抢客”现象不容忽视。虽然不同于一个档次，但同样能满足部分白领需求。给我们启发的是，开发商除了开发房子外，还要有种培养客户（未成为业主前）资源、引导消费、培养目标消费者的准备。二、从对手差异中寻突围1、什么是对手？ 关于竞争对手的圈定，我们根据三等同原则（同价原则、同区位原则、同品质原则）作为衡量标准，从东圃版块来看，最直接对手为羊城花园，最有影响力对手为中海康城。无论对手是谁，我们必须在三同中找出不同之处，以差异化优势致胜。2、比较优势分析羊城

6、花园　　现状：当前羊城的26栋无电梯低层楼基本售罄。已进入20层高层、21 　　栋无电梯低层的二期工程建设。高层预期于明年8月推广。低层以滚动式开发。　　建筑风格：从外立面而言，本身很平常，没有吸引力。　　广告诉求策略：“反摊”（反摊公用面积及入室价格），口号泛滥，没有什么号召力。　　购买对象：当地附近新生代、新老移民、白领。　　购买动机：多是改善条件、图近。　　我们调查认为，羊城花园当前的售楼拉动因素主要在于：　　　　1）开发早。尽得天时、地利之机。　　　　2）期望附加值高。盘大，是当时车陂路以东最大楼盘。男女老少动场所基本俱全，中央

7、8000平方米文化广场是个“磁块”。　　　　　　 竹源民居与羊城花园二期比较，　　羊城花园主要有优势：　 1）已形成一定规模效应，相对而言，社区比竹源民居要成熟。　　2）全景效应。配套设施投入使用。　 3）有媒介发放“金奖”设计奖牌。虽在一期工程中没有诉求，但不可不防。　　主要弱势：　 1、社区无文化主题。虽有文化设施，却无内涵。所推概念为“东圃形象新标志”。没有实际性含义。　　2、外立面门面功夫太差，形象不佳。　　3、没有特色，给人感觉是平民化社区。　二期工程策略预测：　　 虽然一期工程为楼盘聚集了不少人气，但在中海康城、汇友园等大楼

8、盘推出时，羊城花园同样要面临巨大压力，必然由此推出系列应对措施。结论：1、竹源民居所面临的不是与现在羊城花园之争，而是形势严峻2002“竹羊”会战——高层与高层之战，高层与低层之战。　　2、我们与羊城花园的