浅析采光权纠纷及解决之路

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浅析采光权纠纷解决之路考号：姓名：朱晓丽【内容要点】：随着我国城市化进程的加快，城市建设用地日趋紧张，城市建筑之间的密度随之加大，尤其是高层建筑的建设规模不断扩大，使得采光权纠纷案件频繁发生。但目前我国对采光权的相关立法还不完善，法律规范对采光权的规定较为笼统，且存在诸多立法空白，或是操作性较差。这不仅不利于业主采光权的保护，也不利于司法实践中对采光权纠纷的解决。本文试从分析采光权性质和现行法律规范存在的问题入手，提供对采光权纠纷解决的一些可行性建议。【关键词】：采光权；相邻关系；侵权损害赔偿城市化带来了经济的快速发展同时也带来了一系列经济社会问题。其中城市建设用地土地资源紧缺的矛盾突出，加之建筑规划缺乏科学性，规划程序不合理以及建筑开发商违规操作等诸多因素，加剧了采光权纠纷的发生。解决采光权侵权纠纷，我们可以先从一个案例入手，考察采光权性质。2004年，赵先生和李先生购买了新疆霍城某公寓的两套住房，他们的住房从早晨太阳升起到中午12点，采光都很充足。但自从2006年某房地产公司在离两家不远的地方盖起了一栋高层商品房后，采光和通风就大大受到影响，最短时一天只有20分钟日照。他们与开发商多次协商未果，便以生活质量受到严重影响、房屋的价值亦因此受损为由，将开发商告上法庭。 法院审理后认为，原告住宅的日照是其正常健康生活的权益。本案中尽管开发商的开发项目已通过规划部门审批，属于合法行为，但是行政许可的建设行为在客观上并不能完全排除对原告民事权利的侵犯。被告的楼房建成后，原告所居住的房屋有效日照时间锐减，家庭生活质量也有所降低，因此被告的建设行为已侵犯原告的采光权。据此，法院综合考虑原告住宅的朝向、层次等因素，法院判令开发商分别赔偿两原告10000元和8000元。中国法院网《房屋采光受影响居民状告开发商侵权获支持》2011-1-22一、采光权的性质民法通则中没有采光权的具体规定，只是对相邻权做了规定。民法通则第83条相关规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。我们通常认为，采光权就是指房屋所有权人或使用人享有的从室外取得适度自然日照光源的权利。而侵犯采光权，则通常表现为相邻一方建筑物或其他设施，未与相邻他建筑保持适当距离或适当高度而遮挡相邻他方室内采光，导致采光不足的行为。采光权是一种有条件、有范围的权利。由于我国土地资源紧缺，城市房屋居住密集，现在的住宅都会有不同程度的遮挡阳光现象，不能因为有遮光就认为自己的采光权受到侵犯。况且由于地理位置的不同，南方和北方的日照条件和生活习惯都存在较大的差异。在如何处理建筑采光问题上，只能依据我国法律的基本原则，根据各个地区自身日照采光情况的不同，科学合理的来加以确定。采光权性质通说认为属于基本人权，认为“ 日照同空气、水一样，同属于人类的共同资源，为一般人的生存所不可或缺，如有缺乏，个人的健康或生存将受到威胁甚或遭到严重破坏。”也有观点主张将采光权作为地役权的下位概念梁慧星，陈华彬．物权法(第5版)北京：法律出版社，2010．，但根据《物权法》第156条规定：“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。”可见地役权的前提是双方合意，而采光权非经双方约定即拥有，故不宜视为地役权的下位概念。关于采光权的性质，目前存在着消极侵害说与积极侵害说、物权请求说与侵权行为说。本文更支持通说，即积极侵害说。根据积极侵害说，采光权受到侵害，并不意味着可以产生一项独立的请求权，而只是意味着可以产生一项独立的请求权，而只是意味着法律允许受害人可以要求加害人停止侵害，排除妨碍、赔偿损失，而受害人提出请求的根据乃是其物权请求权和基于侵权行为的请求权。二、我国关于采光权的法律规范及存在的问题从民事立法来看，对于采光权的规定主要集中在《民法通则》和《物权法》，可见我国将采光权纳入相邻关系权利中加以规范。除上文所述民法通则第83条外，《物权法》第89条也有规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”另外一些行政法规、部门规章以及地方性法规主要从建筑设计要求上也对采光权有所规定。全国性的法律文件中关于采光权的法律依据有：（1）、《中华人民共和国民法通则》第83条之规定（见上文）。（2） 、《中华人民共和国城市规划法》第四十条规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑、构筑物或者其他设施；影响城市规划尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划主管部门责令限期改正，并处罚款。”（3）、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）中第97－103条对邻地利用，因相邻关系而产生的截水、排水、通行、相邻防险作出了规定。但未对采光问题单独规定。（4）、《全国民事审判工作座谈会纪要》中对于违章建筑引起的纠纷规定：“因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。违章建筑的认定，拆除不属民事纠纷，依法应由有关行政部门处理”。（5）、建设部提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》，其中第七条规定住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。国务院《城镇个人建造住宅办法》第6条规定：“城镇个人建造住宅，必须符合城市的要求，不得妨碍交通、消防，市容、环境卫生和毗邻建筑的采光通风。”《城市居住区规划设计规范GB50180—93(2002年版)》的第5章住宅部分就详细规定了住宅建筑的El照标准、建设部《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》中的第7条规定：“住宅设计应重视室内外环境，满足住宅对采光、日照、隔声以及热工、卫生等方面的要求，提高居住的舒适度。”北京市《“九五”住宅建设标准》中第3章使用功能标准部分规定：“卧室、起居室(厅)、厨房应直接采光，卫生间和小于10平方米的厅则可间接采光或人工照明。”而关于纠纷赔偿则鲜有规定，《北 京市生活居住建筑间距暂行规定》第13条规定：“被遮挡阳光的现状居民住房，以居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日日照时间不足1小时的，每户按其居室被遮挡状况给予一次性补偿800元至2000元。”另外通过长度、高度、建筑间距比等专业术语规定了居住建筑和公共建筑间的间距要求，间距不符合标准也可以作为侵犯采光权的认定依据。但是即便是有了这样的规定，我们也会发现这些规定都过于原则性，虽承认了采光权地位，但未明确采光权侵害的基本构成要件、补偿方式及标准。三、采光权侵害的认定如上所述，《民法通则》与《物权法》对采光权做出了原则性规定，所以司法机关应依据现有法律法规保护公民采光权。不过在这里我们还要明确的是，并非所有采光权受到侵害的受害人都可以请求排除妨害、赔偿损失，即存在一个“容忍度”。房屋所有人或使用人享有采光权，但是邻人亦享有。也就是说并非一旦采光时间减少即构成侵权。那么如何确定采光权侵害呢?综合各方观点，本文认为， 采光权侵害的构成应具备四个基本要件：（1）构成采光相邻关系的主体是相邻不动产的所有人或使用人。（2）侵害行为，即侵害者滥用其基于所有、占有的权利而实施的行为。（3）被侵害的采光权是公民基于占有、使用场所而拥有的正当权利，即失去此采光权就无法正常生产、生活。（4）侵害结果，须有采光受到影响的事实。侵害结果可以是身心伤害、财产损失，在判定被侵害方的身心所受的损害是否超过近邻者通常应忍受的义务范围时，一般仅考虑被害者作为正常人的个人感受之本身利益。在采光权侵害的构成要件中，要明确加害方的责任，采光侵害只要超过了忍受限度，无论加害方主观上有无过错，都应承担民事责任。如本文开头所提案例，虽经合法审批，但被告方仍需承担相应责任。但在实际过程中，理论界和务实界就存在着很大的分歧。理论界认为，新增建筑物只要使原有建筑物的采光标准降低，就视为侵犯了他人的采光权，但是，这样的侵权标准的认定在务实中几乎无法操作。首先，对原有建筑物的采光标准进行测量，由谁测量就成为一个最关键的问题。现在主持这项测量的单位主要是各地的规划部门。而新增建筑物的规划设计也是规划部门。如果规划部门对房屋未盖起来前的采光进行测量，岂不是否定了自己新增建筑物的规划设计的合法性？所以，规划部门几乎是不可能对你原有的采光标准进行测量的，即使测量也很难保证它站在一个中立的第三人的角度给出一个科学的结果。除规划部门外，其他的对采光标准进行测量的机构几乎是没有的。而且，在新增建筑物未盖起来之前，权利尚未被侵犯，权利人也很难有对本人的房屋的采光标准进行测量的意识。其次，对新增建筑物建成后，采光标准降低了多少，是什么样的补偿标准很难确定。以什么样的时间单位判定采光标准降低，分钟还是小时？第一单位所应获得的赔偿应该是多少，还是以一个时间段来确定赔偿？这些问题现在尚未有相关法规的规定，即使有，对如此细致的赔偿标准也难以具体规定。实务界则采用了另外一套标准，即是依据《民用建筑设计通则》和《城市居住区规划设计规范》的规定，通过计算日照时间来衡量。 从国家质量技术监督局和国家建设部联合发布的《住宅设计规范》规定来看,每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。《城市居住区规划设计规范》规定，住宅间距应该保证被遮挡住宅建筑底层向阳的窗户在大寒至冬至日至少有一小时的满窗日照时间。据此，我们认为住宅采光的法定的量化标准和采光权争议的尺度就是：1、相邻建筑间距：以1：1.2的比值计算；2、日照时间：以冬至日照时间不低于1小时（以建筑最底层窗户为基准）李超.《采光妨害的判定及赔偿标准》.人民司法.应用,2009.11参考文献：[1]王利明．物权法研究[M]．北京：中国人民大学出版社，2007．[2]王泽鉴．侵权行为[M]．北京：北京大学出版社，2009．[3]杨立新．侵权责任法：条文背后的故事与难题[M]．北京：法律出版社，2011.[4]任佳慧.采光权侵害的法律探析[J].中国政法大学.2010.[5]王永清.对采光权纠纷案的几点思考[J].经济与法,2005.7.。具体情况分析，我们可以从以下两种情形分别来看。(一)新建筑物尚未建设完毕这种情形下又分为两种情况：1．规划部门的审批不存在违规，建设单位违反设计规划施工，导致公民采光权即将或正在被侵害。2．规划部门违规审批。这种情况下，权利人可以选择对规划部门提起行政诉讼，要求撤销规划部门的规划许可。这里存在一个问题就是，新建筑物建设到何种程度的时候，被“恢复原状”才是不违背比例原则的。(二)新建筑物已经建设完毕理论上，无论新建建筑物是否经过合法审批，只要造成采光权事实上的被侵害、超过了权利人的忍受限度，权利人就有权通过民事诉讼请求法院判决侵权方拆除新建筑或者判决侵权方赔偿损失。本文开头案例即是此依据。但司法实践中，出于比例原则的考虑，通常会用“以金钱换阳光”来代替“恢复原状”。因为拆除新建筑所消耗的社会财富，远远大于对权利人赔偿之所需，所以法院很难判决侵权方将新建筑拆除、恢复原状。但是进行一次性“合理补偿”能够真正代替被侵权人对采光的实际需要和应得的“损害赔偿” 吗?这是值得进一步探讨的问题。采光权侵权实际上是多重侵权的综合，既包括屋贬值以及额外支出的生活费用，还应包括身体、精神受到的妨害。关于采光权侵权的认定及赔偿范围、赔偿标准，应由一方当事人申请、由法院委托专业机构，综合考虑采光时问、房屋朝向、居室(客厅)受光面积进行评估、鉴定，以确定赔偿数额。四、采光权侵害赔偿数额的确定采光权侵害赔偿的民事法律救济方式主要有：（1）停止侵害，是指要求正在进行的采光权侵害行为停止，对于已经终止和尚未实施的侵害行为不能适用。采光权权利人应对义务人的采光权侵害行为正在进行中的事实承担举证责任。（2）排除妨碍，是指排除对于权利人的采光权构成妨害的状态，这种状态既包括已经造成损害后果的现实妨碍，也包括可能造成妨碍的现实威胁。权利人承担采光权侵害行为对权利人的合法权益构成现实妨碍或存在妨碍威胁的举证责任。（3）赔偿损失，是指义务人通过支付一定数额金钱的方式对受害人的损害予以救济的责任方式，即通过各种标准，综合考虑各因素确定赔偿范围及金额。 从现有的法律法规和目前的司法实践来看，采光权侵害赔偿数额的确定面临的问题主要有：第一，判决标准不一。司法实践中，由于缺乏相对统一的执法尺度和补偿适用标准，各地法院处理采光权侵害赔偿案件的标准不一，很多时候取决于法官的自由裁量权。第二，赔偿数额偏少。判决标准的不确定也使得一般判决赔偿数额偏少，难以体现采光权价值。但是对采光权侵害赔偿标准做出一个具体的划分标准又确实是一件较为困难和复杂的事，主要是因为房价的不确定、日照时间的难以细化以及不同人对阳光通风的不同认识等，甚至同一城市，不同地段、地理条件就相差很多，这就使划定一个固定标准显得较为困难。并且，建筑日照的鉴定方法是一个较为专业的技术问题，具体应包括两种鉴定方法：一种是以施工图纸为依据进行模拟演算，如目前市场推出的日照模拟软件确定采光时间和范围；第二种是进行现场观测测量，确定采光时间和范围。针对个案采取何种鉴定方法才是最为客观准确的方式，当事人是否有权进行选择，以及就现场观测而言，鉴定机构应该采取何种仪器观测等并无明确规定，在司法实践中尤显混乱。如部分相关案件中，鉴定机构不审查开发企业提供的施工图纸或进行模拟演算，而直接选择现场观测，观测方法就是现场目测，给当事人的感觉是缺乏科学性。而鉴定标准通常是依照住建部发布的《城市居住区规划设计方案》(GB50180-93)、《住宅设计规范》(GB50096-1999)中关于住宅建筑的日照标准。但是，值得注意的是，该日照标准是建立在区分建筑气候区划的基础上，以气候区划的不同（阳光倾角的不同）确定满窗日照小时，济南属于Ⅲ气候区，其日照标准应为冬至日，观测有效日照时间带为上午9时至下午3时，其间满窗日照时间应大于等于一小时。 综合采光权涉及的主体利益和操作可行性，可以从以下几方面来考虑确定侵害赔偿数额：第一，考虑取得采光权的代价。虽然阳光无价，但在市场经济条件下，要获得较好的采光条件却是要付出代价的。也就是说应该考虑采光权侵害住宅本身的价值；第二，考虑采光权受侵害后的房屋价值与受侵害前的房屋价值之差额作为赔偿标准；第三，考虑在今后若干年房屋使用过程中为增加取暖、通风、照明等条件而支出的合理费用；第四，适当考虑采光条件受到限制使业主在身体健康上受到的伤害。而在认定侵权和确定赔偿数额的过程中，一般的业主没有能力做出精准的判断，只能由主观感官来说明，这就需要具有天文、地理、物理、数学等相关专业知识的人或者机构运用专业方法才能得出实际采光时间来认定侵权事实。另一方面，房屋价值贬损情况也需要有专业机构进行评估。房地产市场规律告诉我们，房屋有无阳光，采光的好坏对其价值存在巨大影响，因此房屋采光权受到侵害，其价值必然贬损，贬损情况需要第三方机构进行评估。另外，因采光条件变化，权利人为增加取暖、通风、照明等支出的费用也需要确定标准。最后，上面说到对采光条件受到限制使业主在身体健康上受到的伤害也应合理考虑做出适当补偿，也应做出具有一般示范意义的标准，不能够全凭法官的自由裁量。有观点认为，采光权被纳入相邻关系进行规范，属于物权，不能适用人格权受到侵害后而取得的精神损害赔偿。但我们应该看到，一方面采光权已被纳入《物权法》加以保障，另一方面采光与建筑物居住者的正常生活、精神享受有着密切联系。采光条件变差，受害人对其居住环境的舒适、满足感会随之降低。同时可能降低卫生条件，进而影响身体健康，且从上面对采光权性质通说来看，从现代社会人的发展的角度来看，这部分赔偿甚至应该是采光权侵害赔偿的主要部分。五、余论对于采光权纠纷还有以下问题值得我们注意：(一)诉讼时效问题关于采光权侵权的诉讼时效。 针对采光权侵权的诉讼时效问题，理论界存在两种观点：一种观点认为，由于采光权受到的侵害是处于持续状态的，且依照《民法通则》的规定，该权利具有物权性质，因此，对于采光权的保护不应当受诉讼时效的限制。另一种观点认为，采光权虽然具有物权性质，但是作为权利保护，不能无限延长其保护时限。应当以权利人知道或者应当知道其权利被侵害之日起两年作为法律保护的诉讼时效。采光纠纷的一方当事人往往要求排除妨碍、停止侵害，具有物上请求权的特征，只要其对该毗邻的不动产的所有权、使用权没有让渡出去，权利人就可以直接请求妨碍人排除妨碍，或消除可能发生的妨碍因素，所以无需用时效督促权利人及时行使权利。相邻关系崇尚邻里和睦，若将相邻方的礼让视为放弃权利，不利于维系邻里相处。相邻关系中的请求权是基于所有权或使用权的权利，权利人应可以主张权利，无须借助时效制度督促当事人行使权利。而相邻妨碍的事实状态在一般情况下是持续存在的，不会产生证据湮灭的困难。重要的是，相邻关系虽不是独立的物权，但属于物权的范畴，依民法理论，物权请求权中的停止侵害、排除妨碍请求权和消除危险请求权不适用诉讼时效。鉴于以上分析，该类纠纷只要妨碍事实持续存在，则被侵权人随时可以起诉，不存在超过时效丧失胜诉权的问题。笔者认为，采光权受到的侵害是处于持续状态的，所以对于采光权的保护不应当受到诉讼时效的限制。(二)赔偿数额的计算依据问题关于建筑日照不足的赔偿标准及救济方式如前文所述，建筑日照不足的赔偿存在多个标准，类似案例也无倾向性参考标准。结合相关判例，受案法院通常应考虑如下因素：（1） 被侵权人房屋贬值部分。如侵权人因其建筑物向高空发展，充分利用了空间，其房屋有了软大的增值，或者侵权人所盖的高层建筑物纯粹为了商品房开发，其建成房屋的经济效益自不待言，与此鲜明对比的是，相邻一方的房屋因采光受到影响，其房屋在原有价值的基础上有大幅的下降。因为房屋的价值取决于其位置、方向、采光等关键因素，因此应委托专业评估机构，对房屋的原有价值及采光受影响后的价值予以评估，其差额部分应属赔偿范围。（2）被侵权人采取补偿措施的费用。被侵权人因采光的需要，需改变原有房屋结构，如增大门窗面积，开天窗等，该项费用应属赔偿范围。另外，被侵权人因采光不足，室内照明设备使用时间相对延长，对照明设备的使用寿命及能源消耗都有较大影响，因此，将该项费用应酌情予以一次性赔偿。就侵权行为的救济方法，也不仅限于金钱赔偿，被侵权人在主张金钱赔偿的同时，还可以向侵权人主张赔礼道歉、停止侵权、恢复原状，置换房屋等多种救济方式。因此建议，如确实无法通过金钱补偿以外其他方式进行救济，且已经严重影响了被侵权人正常生活的，在不影响建筑主体结构安全的前提下，应赋予被侵权人改造房屋结构的权利，具体如扩建室外阳台、增大门窗面积、开天窗等。(三)侵权的免责问题笔者认为，如果购房人在购买房屋时，已经存在其他建筑物遮挡房屋采光的情况，那么根据民法意思自治的原则，购房人不得以此为由提起采光权的侵权之诉，而是应该自行承担采光条件受限的损失。而如果是因开发商的欺诈行为导致意思表示不真实，则双方形成的是基于商品房买卖合同产生的买卖合同纠纷，而非采光权纠纷。结语 经济社会的发展，城市化进程的发展，新建建筑物的产生是不可避免的，可以说对权利人采光权的限制甚至也是不可避免的，而要做到减少采光权纠纷的发生，则一方面需要尽快完善立法，对妨害采光权的构成要件、赔偿范围、赔偿标准进行规范，另一方面需要司法统一，需要立法机关兼顾公平正义与经济效益的价值选择，既促进城市建设，又使其对业主采光条件的限制不得超过必要的限度。另外，对采光权纠纷的解决还有赖于进一步完善许可审批制度，规划部门要严格按程序授权许可，审批过程中应充分考虑、尊重并保护行政第三人的合法利益。同时行政规划部门应当加强建筑许可实施的事后监管、信息公开，健全听证制度，充分保护居民的知情权。再次，政府建设部门应建立严格的建设项目监管机制，制定强制拆除违规建设部分的行政规章，对于违反规划要求进行建设的项目及时查处，对于违反建筑审批规划的开发商，除了要承担侵权赔偿责任，还应对其采取行政处罚，加大违法成本。[注释]