北京市调总结报告全案(40页)(2)

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1、市场调查总结报告（内部资料）-41-目录（CONTENTS）前言第一部分调查说明第二部分项目区域商业环境分析一、调查目的一、项目用地价值分析二、调查方法二、项目基本经济数据三、调查范围三、项目周边环境分析四、调查人员四、项目商圈界定五、调查时间第三部分项目商圈调研分析第四部分项目SWOT分析一、商业消费者消费形态调查分析二、目标客户群特征描述第五部分调研结果综合分析结论-41-前言商业项目在开发的前期应对投资开发的环境，市场供求状况，市场竞争状况等各种变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。据此，本项目作为一个小型商业结构，因为其客户需求的特殊性，

2、利益协调的多样性和公司赢利模式的不确定性，招商小组很有必要在本项目正式运作前期进行一次市场调查和研究，本次的调查与研究其作用仅限于验证或者为项目市场定位及经营决策寻求依据。在本案调查中，由于时间和人力因素可能调查的不够详实，本报告的相关数据资料仅供参考。不足之处，敬请阅者批评斧正。招商调查组2007年8月5日-41-第一部分调查说明一、调查的目的1、为项目市场定位提供依据；2、为项目业态组合定位提供依据；3、为项目赢利模式决策提供依据；4、为确定本案的经营策略、竞争策略、产品与服务等提供决策依据；5、了解客层，为目标客户群定位提供参考；6、为本案拟订一系列的招商策略、经济预测，营运政策提

3、供参考；7、全员熟悉项目周边地理、交通、商业环境，初步掌握当地人文特点，消费、生活习惯等。二、调查的方法1、现场调查（略）三、调查的范围立足地安门内商业街做重点调查.四、调查的人员成立市场调查专项行动小组，小组成员主要有于宝刚、单杰康、刘学俭，共3人。五、调查时间2007年7月16日——8月2日共18天时间-41-第二部分项目区域商业环境分析（一）项目用地价值分析项目其用地价值分析如下：1、项目处于地安门内大街的黄金地带，承接了商圈的消费人流，人流每天总量可以达到3万到5万；2、项目处于北京市重点规划的旅游区域上，在政策上拥有足够的优势，并且随着北京市加大规划建设旅游市场的力度，地安门内

4、大街周边的配套设施、环境将会获得极大的改善；3、项目用地形状规整，利于项目规划设计思路的执行；4、项目交通网络发达，公交线路众多，给消费者提供了便捷的交通条件。（二）项目基本经济数据项目规划总建筑面积4420平方米，其中一层为1630平方米（其中190平方米租赁给肯德基，95平方米租赁给便利店），二层为1390平方米（其中240平方米租赁给肯德基），地下面积为1400平方米。-41-（三）项目周边环境分析1、周边环境和商业现状1）、项目位于平安大道和地安门内大街交汇处，南临景山公园，西接后海酒吧街，北与人流聚集的天意市场、地安门百货、钟鼓楼旅游景点相邻,并与北京北海医院、广桥医院白米社区

5、卫生服务站、工商银行等相近。2）、本案所在位置交通便利，124路、107路、60路、204路公交车在此停靠，南面50米处有5路、810路、210路、111路、819路、214路公交车。东面30米处有118路、701路、850路、13路、42路、823路公交车。3）、本案周围半径500米范围内，沿街商铺密集，集聚商气更聚人气。4）、项目因属于老城保护区，周边没有楼房住宅小区，只有少量的平房区从项目近处四周的物业现状情况来看，北面的天意市场，地百商场，酒吧一条街、国美电器都属于地安门大街内繁荣时期的见证。本案交通便捷。从交通网线架构情况来看：周边的交通状况极其优越，但是，必须正视的是，项目没

6、有停车位，影响了自驾车和旅游车辆的停靠，不利于大人流的聚集。-41--41-2、商业配套项目周边有；新路春饭庄、满福楼大酒楼、彤雅轩酒楼、京海宾馆等宾馆酒楼，有麦当劳、肯德基快餐区，同时还有一些中低档次的餐饮设施，西边有酒吧街和后海娱乐休闲区，北面有钟鼓楼旅游景点，使项目具备一定档次的商业餐饮、休闲娱乐、旅游配套，还有少量的足疗、美发店、医院，可以作为项目一定之补充。（四）项目商圈界定1、从城市规划界定项目商圈商圈是以一个商业集中区域或者商场为中心，能够影响消费者消费行为和习惯的辐射范围。其直接产生影响的辐射范围为主力商圈，间接产生影响的为次要商圈和辅助商圈。商圈辐射范围的界定需要结合项

7、目的规模、经营内容、档次综合考虑来定。按照商圈划分的基本原则：项目的规模在建筑面积4000平方米左右，从其规模来讲，都属于小型商业中心商圈界定范畴。因此，可以认定5分钟步行为主要商圈，10分钟为次要商圈，10分钟外为辅助商圈。虽然如此，但是北京商业市场更多的存在着政府行政规划的痕迹，因此，需要从城市规划的角度分析项目商圈形成。-41-从城市规划角度来看，本项目处于北京市旅游商业中心，因其旅游的特殊性，其商圈辐射范围不仅仅是北京市。第