《信托产品概述》word版

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1、第七章不动产信托与动产信托财产从物的角度分类，可以区分为动产与不动产。因此，窄义的财产信托，是指物的角度界定的不动产信托和动产信托。本章主要介绍不动产、动产的概念、不动产信托和动产信托的概念，并论述不动产信托的担保功能。本章的重点是论述不动产信托的受益权转让融资和证券化融资。第一节不动产、动产的概念一、不动产不动产是指在空间上占有一定固定的位置的物，其特点是不可移动，或者移动会影响其使用价值或者经济价值。一般认为，不动产是土地及其土地指上的定着物。土地包括耕地、建设用地、林地、草原、水面、荒山、荒地、滩涂等。定着物是尚未与土地分离的地上物，主要是指房产及其他建筑物、构筑物。构

2、筑物是指道路、桥梁、隧道、涵洞、广场等。不动产的出产物中的尚未分离者,例如林木等植物，为该不动产的组成部分。中国目前的土地制度的特点之一是土地的所有权与使用权分离，个人或者法人可以通过一定的方式取得土地一定年限的使用权，但是不能取得所有权。从法律角度说，土地使用权等不动产用益权和地役权等以不动产为客体的权利，也被视为不动产，因此，我国的国有土地使用权，虽然与所有权相分离，但是作为不动产是没有疑问的。不动产的权属及其变动必须经过登记才产生效力。由于房产和土地是不动产的主要组成部分，因此不动产也经常被做为房地产的同义替代词使用。但是，严格的说，房地产和不动产并不可以等同吴弘等：《

3、不动产信托与证券化法律研究》第一章，上海交通大学出版社，2005年12月。，首先，房地产通常被认为是以房产和土地作为物质存在形态的财产，没有包括房产之外的其他建构物，例如道路、桥梁等，其范围小于不动产。其次，房地产的表述着眼于财产是以土地和房产作为物质载体，而不动产的表述着眼于表明财产的不可移动性或者移动导致性质和形状改变与价值消失或者降低的独特属性。再次，不动产是民法的惯常用语，房地产是商务活动的惯常用语。二、动产动产是指不动产以外之物，如机器设备、交通工具、原材料、金银等。动产的定义必须以不动产为基础。除不动产外的一切民法上的物都是动产。动产的特定之一是可以移动，并且移动

4、不会影响其使用价值和经济价值。18三、无形资产与动产、不动产的关系传统的动产、不动产概念主要着眼于实物形态和有形物质，但是随着科技发展和交易方式的扩张，能够成为人们支配对象的财产除了有形物外，各种无形物和财产权利，包括银行存款、票据、收益权、网络游戏账号和游戏道具、电子邮箱在内的网络虚拟财产越来越多，而且占有的地位越来越重要。这些物上也可以设置各项支配性的利用权利，适用一般物权的规则。如何为这些无形的财产和权利确定分类属性，是一个问题。在我们的论述中，财产将主要限制在物质的层面，除了土地的使用权之外，其他各种财产权利将作为财产权另外论述。第二节不动产信托一、不动产信托的定义1

5、、基本概念不动产信托，是指以不动产及与不动产直接相关的权利为信托财产所成立的信托，也就是土地、建筑物或者其他不动产的所有权人作为委托人,将该不动产之所有权或他项权利，移转于足以信赖托付的且有管理运作能力的信托机构等受托人，受托人为受益人利益或为特定之目的，依信托文件的约定，管理或处分该不动产的信托行为或者关系。不动产信托也经常被称之为房地产信托。目前在理论界和信托业界，房地产信托、房地产开发的资金信托和不动产投资信托基金的概念经常被混淆。为了使之完全区别于运用于房地产开发的资金信托和不动产投资信托基金，我们认为，称之为“不动产资产信托”是一个可行的选项。不动产信托设立的目的主

6、要有：①管理。不动产信托设立的目的可能是单纯的，也就是委托人无暇管理不动产，或者委托人考量受托人的专业管理经验与能力，为了避免缺乏时间和精力而导致疏于管理，或者未具专业知识而导致不动产闲置、管理不善、低度利用等缺失而设立信托。②融资。设立信托可以达致受益权的证券化进行融资，或者通过受益权的部分转让进行融资，以促进不动产的充分合理有效的开发与利用，达到物尽其用、地尽其利的目的。③与资金信托进行组合运用，促进房地产的开发。④规避交易风险。不动产信托还可能基于交易的担保或者安全等其他目的而设立。在不动产信托中，委托人交由信托的财产其初始状况为实物形态的不动产。但在信托终止时，可能信

7、托财产会以货币、证券（股权）等形态出现，具体情况因信托合同的约定及不动产信托的管理运用方式不同而不同。2、不动产信托的成立要件不动产信托的法律关系与一般信托，并没有差异，18所不同者只是其信托财产为不动产，而且须办理信托登记而已。因此，要了解不动产信托的成立要件,除须了解一般信托之成立要件外，尚须了解不动产成立之特殊要件。一般信托的成立要件有三：一为当事人，也就是委托人,受托人及受益人三者；二为信托财产。不动产信托以不动产为信托财产。不动产之信托财产不以不动产的所有权（土地所有权或建物所有权）为限，土地