钱江时代广场可行性研究报告

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1、中外合资杭州华联经济开发有限公司华联.钱江时代广场中心（江干区钱江新城杭政储出[2004]41号）可行性研究报告兼项目建议书二00五年二月二十八日62目录1总论1.1合资各方概况1.2合资公司概况1.3编制依据1.4主要技术经济指标1.5主要结论与建议2项目背景与必要性2.1项目背景2.2项目开发的必要性3市场预测与营销设想3.1写字楼市场分析3.2宾馆、饭店业市场分析3.3商场市场分析3.4营销设想4自然条件4.1项目地址4.2自然条件5建筑设计方案5.1项目范围与开发规模5.2项目方案设计621环保、消防和安全6.1环境保护6.2消防6.3

2、安全防范2建设进度初步设想7.1项目实施进度7.2项目建设与运行管理3投资估算和资金筹措8.1估算说明8.2投资估算和使用说明8.3资金筹措4财务评价9.1销售收入的估算9.2总成本费用的估算9.3销售税金利润及分配9.4财务盈利能力分析9.5不确定性分析附表、附件621总论1.1合资各方概况（1）中方：　浙江华联三鑫石化有限公司成立于2003年3月，是由华联控股股份有限公司、浙江展望控股集团有限公司和浙江加佰利控股集团有限公司合资组建的大型石化企业。公司注册资金：9.7亿元人民币。　　公司主要生产、加工、销售精对苯二甲酸及聚脂切片、化学纤维等

3、相关化工产品和原辅材料（精对苯二甲酸，简称PTA，为生产聚脂的主要原料）。公司第一期年产45万吨PTA项目，总投资24.3亿元，位于浙江省绍兴县滨海工业区。该项目于2003年2月动工建设，预计到2004年年底投产，是目前世界上单线投资规模最大、预计建设工期最短的PTA项目，也是浙江省首个特大型PTA项目。目前，公司正在积极筹备PTA二期项目。二期项目建成后，华联三鑫石化的PTA年总产量将超过100万吨。在未来的3~5年里，公司将建成年产量超过200万吨的PTA生产规模。（2）外方：怡胜投资有限公司（NATURALVICTORYINVESTMEN

4、TINC.）注册地：英属维尔京群岛法定住所：英属维尔京群岛法定代表人：包铁平公司成立于2004年3月，主要经营房地产，对外投资1.2合资公司概况企业名称：杭州华联经济开发有限公司经营范围：开发、建设、销售、出租华联·钱江时代广场62经营期限：15年投资总额：约12亿注册资本：2990万美元出资比例：浙江华联三鑫石化有限公司66.56％怡胜投资有限公司33.44％组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制收益分配：按出资比列分配，风险按出资比例承担。企业宗旨：引进外资，加快杭州钱江新城的建设，获取满意的社会效益和经济效益，促进杭州社会经济的更快发展

5、。1.1编制依据1、杭州市国土资源局，国有土地使用权挂牌出让文件杭政储出（2004）41号。2、杭州市国有土地使用权挂牌出让补充公告。3、杭州市国有土地使用权出让合同。4、杭州市钱江新城建设管理委员会，土地开发补偿协议。5、合资协议书。6、合资各方营业执照、资信证明、财务报表等。7、用地红线图。1.2主要技术经济指标总用地面积48067平方米62总建筑面积约170064平方米宗地组成占地面积（M2）建筑面积（M2）容积率建筑密度绿地率D－02－1603736222635%25%D－02－2647238832640%20%D－0313141328

6、52.52.525%35%D－041086821736225%35%D－071154940421.53.535%25%合计480671700643.5注：其中保留10000M2作为企业总部办公用房。项目总投资额12亿元人民币1.1主要结论与建议1、根据杭州市《钱江新城详细规划》定位，强调高起点规划，充分考虑21世纪现代化大都市的特点，突出规划的前瞻性和承继性，反映出杭州市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖、钱塘江和城市新中心三者和谐统一。本项目位于中心商务区：（1）东南面钱塘江和城市绿地，城市副阳台；（2）东面正对杭州大剧院；（3）西北面对

7、市民中心。地理位置优越，交通便捷，公建配套设施条件齐全。2、本项目集高档五星级酒店、写字楼、酒点式公寓为一体。功能定位明确，能充分体现杭州市营造高品位的城市环境特色，使其成为钱江新城文化商务中心区的最醒目的亮点。3、经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率为29.8%，自有资本内部收益率为24.6%，通过敏感性分析可知其具有一定的抗风险能力，项目在经济上可行。4、综合分析，本项目有利于钱江新城中心商务区的繁荣和稳定，对于加快钱江新城的建设步伐，美化城市环境，提高城市的整体形象和素质，促进经济发展都具有积极意义。建议上级部门予以重视和

8、支持。621项目背景与必要性2.1项目背景1、杭州房地产市场现状及发展趋势a、关于需求现代宏观经济的研究应该是以“需求”为核心的。那么，究竟什么是“需