土地增值税清算鉴证实务讲义(郭洪荣).doc

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1、土地增值税清算鉴证实务讲义郭洪荣目录第一章纳税主体资格的确认1第一节房地产开发业务的证据资料和审核评价11.1房地产常规开发业务11.2房地产非常规开发业务2第二节非从事房地产开发业务的证据资料和审核评价22.1证据资料22.2审核评价3第三节确认纳税主体资格的税法依据33.1国家税务总局规定33.2北京市规定43.3广西壮族自治区规定4第四节物权的常识54.1物权54.2完全物权和限定物权54.3自物权和他物权54.4动产物权和不动产物权54.5用益物权和担保物权5第二章应税行为的确认5第一节常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价61.1确认应税行为的证据资料61

2、.2确认应税行为的方法6第二节非常规开发业务确认应税行为的证据资料和审核评价72.1确认应税行为的证据资料72.2确认应税行为的方法8第三节非从事房地产开发性质销售转让业务83.1确认应税行为的证据资料83.2确认应税行为的方法93.3案说从事房地产开发与非从事房地产开发的确认方法9第四节五项交易行为的审核评价104.1取得国有土地使用权后仅进行土地开发104.2取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再出让104.3确认视同销售行为104.4将已投入使用的房地产转让114.5房地产交换11第五节不征税和免税的交易行为125.1房地产的继承125.2房地产的赠与125.3房地

3、产出租125.4房地产抵押125.5房地产的联建135.6房地产的代建房13905.7房地产的重新评估135.8国家收回、征用13第六节确认应税行为的税法依据136.1确认应税行为的税法依据136.2确认视同销售行为的税法依据146.3确认不征税和免税行为的税法依据14第七节房地产市场常识167.1房地产一级市场、二级市场和三级市场来源167.2土地一级开发市场和土地二级开发市场167.3房地产一级开发市场167.4房地产二级开发市场177.5房地产三级开发市场177.6房地产、土地使用权、建筑物和附着物的概念177.7销售方式的三种转让行为18第八节土地储备制度188.

4、1土地储备制度概述188.2土地储备制度的运作主体198.3土地储备制度的运行机制19第三章土地增值税清算单位的确认21第一节确认土地增值税清算单位的证据资料和审核评价211.1确认清算单位的证据资料211.2房地产开发项目的清算单位确认21第二节确认土地增值税清算单位的税法依据232.1清算单位的税法依据232.2普通住宅认定的税法依据242.3不属于土地增值税清算范围的项目26第三节与清算单位审核有关的常识26（1）单项工程27（2）单位工程27（3）分部工程、子分部工程27（4）分项工程27（5）检验批27第四章土地增值税清算条件的确认和清算申请27第一节确认土地增

5、值税清算条件的证据资料和审核评价271.1确认清算条件的证据资料271.2确认清算条件的确认28第二节确认土地增值税清算条件的税法依据292.1国家税务总局规定292.2北京市规定292.3广西壮族自治区规定29第三节清算申请的期限和应报送的资料323.1清算申请的期限323.2税务机关受理清算申请的条件和处理方法323.3报送税务机关资料323.4委托鉴证应提供的资料清单33第五章收入总额的确认计量35第一节确认计量房地产开发项目收入总额的证据资料和审核评价351.1确认计量收入总额的证据资料351.2房地产开发项目收入总额的审核评价3590第二节确认计量房地产开发项

6、目收入总额的税法依据362.1转让房地产收入的形式372.2按交易价格确认房地产转让收入372.3按评估价格确认房地产转让收入372.4视同销售收入392.5关联交易收入392.6纳税申报表收入项目的填表说明40第三节房地产开发企业主营业务收入的核算413.1科目设置413.2销售收入的确认413.3开发产品销售收入的核算案例413.4分期收款销售收入的核算案例42第四节非从事房地产开发项目的收入总额审核评价434.1填表说明434.2确认计量收入的证据434.3审核评价方法43第六章扣除项目的确认计量45第一节房地产开发项目扣除项目确认计量的证据资料和审核评价451.1

7、扣除项目计量的证据资料451.2扣除项目确认计量的方法45第二节扣除项目计量的税法依据502.1国家税务总局规定502.2北京市规定532.3广西壮族自治区规定572.4云南省规定57第三节扣除项目的会计核算583.1科目设置583.2开发成本的构成593.3开发成本确认时间603.4土地开发成本的核算603.5房屋开发成本的核算633.6主营业务成本核算案例663.7竣工开发产品的核算案例66第四节非从事房地产开发项目的扣除项目审核评价694.1填表说明694.2确认计量扣除项目的证据694.3审核评价方法69第五节金融机构