重庆“大宅门_百威花园”项目策划报告

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1、大宅门·百威花园项目总体策划报告“大宅门·百威花园”项目策划报告项目负责人：重庆康盛监理咨询有限公司二OO一年九月九日55大宅门·百威花园项目总体策划报告目录一、项目概况二、项目投资环境分析（一）我国目前房地产业发展形势分析（二）重庆市房地产总体投资环境分析（三）地块所在区域环境分析1．高新区2．九龙坡区三、地块条件分析及其经营取向（一）地块现状条件分析1．地块面积、形状、地形、地质、水文条件2．交通动线3．周边环境及景观资源4．地块公共配套设施5．动迁安置状况6．土地级别、出让金及基准地价情况7．政府管制（规划、出让、交通等管制问题）（二）地块SWOT分析1．优势2．弱势3．机遇4．

2、挑战（三）地块经营的适宜性分析1．最适宜项目、可适宜项目、不适宜项目分析2．适宜项目的辐射距离及辐射片区分析四、市场研究及目标市场研判（一）重庆市房地产市场的发展现状1．总体态势2．各区房地产市场比较3．各类物业市场比较（二）项目目标市场研究1．项目目标市场定位2．项目目标客群分析①目标客户范围55大宅门·百威花园项目总体策划报告②目标客户调研及其需求特征分析③目标客户承购能力评估3．项目同业竞争分析①竞争对手识别②竞争产品特点及SW分析③竞争对手营销策略及其市场份额分析五、项目规划构想（一）项目规划构想的依据及指导思想1．规划依据2．指导思想和原则3．主要技术经济指标（二）项目总体规

3、划布局1．用地规划2．景观规划3．公共配套设施规划（三）建筑产品规划1．建筑物形象规划（外观造型、色彩、公共门厅等）2．建筑物功能规划3．建筑物楼高规划4．建筑物面积及户型规划5．建筑物结构规划6．建筑物智能化规划六、项目技术经济效益评估（一）项目经济效益评估的基础条件（二）项目预期销售收入估算1．项目预期售价估测2．项目预期销售进度估测3．项目预期销售收入测算（三）项目投资成本及费用估算（四）项目财务经济效果预估1．投资总利润2．投资收益率3．投资回收期4．财务内部收益率（五）项目不确定性分析及抗风险对策1．影响该项目运营的不确定性因子2．盈亏平衡分析及敏感性分析3．归避风险的对策5

4、5大宅门·百威花园项目总体策划报告七、项目组织实施（一）项目组织管理机构（二）项目运作方案（三）项目融资方案1．资金需求及回收计划2．融资方案选择（四）项目建设管理方案1．工程承包方式选择2．工程建设监控（五）项目营销方执行案1．楼盘命名2．价格分析与定价策略3．．上市时机选择3．销售渠道选择4．广告媒体选择与投放计划5．销售执行与推广重庆康盛监理咨询有限公司项目负责人：2001年9月9日55大宅门·百威花园项目总体策划报告“大宅门·百威花园”项目策划报告一、项目概况“大宅门.百威花园”项目位于原重庆针织总厂所在地，由海外集团与百威物业发展有限公司拟将联合开发的中档大型住宅小区。地块面

5、积93546平方米，预计规划建筑面积20—30万平方米。目前，该项目正在前期论证阶段。二、项目投资背景（一）我国目前房地产业发展形势分析1．我国房地产业已进入迅速发展时期，发展后劲十分充足世界各国的统计资料表明，当人均GDP进入300~1000美元的经济发展阶段，正是房地产业迅速发展，进而带动整个国民经济结构调整，成为国民经济支柱产业的时期。1997年我国人均GDP为5700元人民币，折合约690美元，这说明我国的房地产业正处于这个迅速发展时期。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资20.2%。其中，商品住宅开发完成投资3318.7

6、4亿元，与上年同比增长25.8%。在此基础上，今年1-2月房地产开发完成投资319.93亿元，与上年同比增长23%。占固定资产投资28.3%。商品住宅开发完成投资216.73亿元，同比增长31%。从消费主体上看，2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%比99年提高7.9个百分点。今年1-2月份个人买房比例达88.32%。由于我国是一个发展中国家，目前还只是处于工业化中期阶段，无论是经济的国际化进程，还是城镇化水平，都还处在一个较低水准状态。因此，随着国民经济的进一步增长和城市化水平的持续提高，房地产业还将得到更为广泛的发展，其后劲十分充足。2．房地

7、产业中住宅业已被政府列为新的经济增长点而受到优势发展当前，随着国民收入水平的提高，住宅产品已成为继家电产品之后的最大消费热点。随着住宅消费热潮的到来，住宅业对拉动国民经济增长、促进内需扩张起着及其十分重要的作用。根据世界银行提供的数学模型测算，我国住宅建设每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170~220元的需求；每销售100元的住宅产品，便可带动130~150元的其他产品的销售。全国城乡住宅建设每年可消耗14%的钢材、20%的木材、47