重庆安特花园策划报告

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1、重庆安特花园策划报告1. 因素分析及专项调研1、1房地产市场态势分析及开发时机研究2002年重庆房地产极度热闹,生机勃勃!——买房的和想买房的人越来越多;建房的和想建房的越来越多。地价在猛涨,房价在悄然上扬,伴随着的是一片又一片的荒芜之地变成了主城区的花园洋房……(一)府连续出台十大政策,即是对房地产的促进,也加大对房地产市场的规范和管理。1. 政策一、启动商品房买卖合同联机备案系统。2002年1月中旬,市房管局开始启动“商品房买卖合同联机备案系统”。购房者通过电脑查询和“63875555”电话语音查询两种方式了解商品房已售、可售和不可售的情况,有效

2、地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。2. 政策二、住房交易手续费新标准。2002年3月,重庆市物价局和市国土房管局联合下发了《关于规范住房交易手续费的通知》,对房屋转让和租赁的相关手续费制定了新的标准。3.  政策三、土地价格调整和土地级别调整。2002年6月,政府对重庆市土地价格和土地级别进行调整。调整内容涉及两个方面:一是土地出让金:商业用地、住宅用地上涨91%;二是土地基准地价:商业用地、住宅用地上涨45%左右。此项政策带来了三大信号:一、 土地值钱了, 意味着城市竞争力提高了;二、重庆房地产市场门槛进一步提高。三:带动房价上涨。4. 政策四、土地公示

3、制度。2002年7月1日起,重庆房地产市场经营性用地一律实行招投标。有人士认为,此举意味着,继土地储备、土地出让金调价后,重庆市提高了开发企业进入房地产市场的又一道门槛。5. 政策五、重庆市城镇房地产交易管理条例。2002年8月1日,《重庆市城镇房地产交易管理条例》正式实施。该条例至少在四个方面值得购房者的注意:商品房销售实施以套内建筑面积作为计价依据;现售商品房,房地产开发企业应在销售合同签订七日之内,为购买人办理土地及房屋产权登记;为保证购房者的预售资金不被挪用和卷走,对预售资金实施工程监理单位和银行共同监管;开发商应在预售房交房使用30日之内,

4、为购房者办理土地及房屋产权登记。6. 政策六、切实解决“办证难”问题。2002年10月,市政府转发文件,要求在年底前基本办完不少于300万平方米房屋的“两证”。据统计,由于多年的历史积累,主城区目前有320万平方米已售房屋未办理“两证”,涉及到几万户家庭50-60亿元的住宅产权。随后的11月,国土、建委、规划等部门又联合出台了关于办理两证的“十六条规定”,以切实解决办证难的遗留问题。7. 政策七、开通信用档案管理系统。2002年11月初,市房管局开通重庆市房地产企业及执(从)业人员信用档案管理系统。这是重庆为整顿和规范房地产市场又一重大举措。该档案系

5、统涉及到房地产企业及执(从)业人员的基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、违法违规行为、公众投诉及处理情况等内容。其中违规开发、虚假广告、欺诈销售等问题是本次信用档案系统监督的重点。8. 政策八、重庆市物业管理条例。2002年11月1日,《重庆市物业管理条例》正式实施,这是重庆市第一部物业管理法规。9. 政策九、重庆市城市房地产开发经营管理条例。2002年11月,市建委出台条例,规范房市经营行为。该条例对违规作了明确规定,被查处的违规行为,其内容包括:擅自变更规划设计、侵害购房人合法权益;不发放住宅质量保证书、住宅使用说明书、不按保证书承诺承担

6、保险责任;将已分摊的公共面积再次出租或出售;购房合同中不标明套内建面和公摊等。10. 政策十、重庆市城市拆迁管理条例。2002年12月1日,《重庆市城市房屋拆迁管理条例》实施。这是直辖以来,重庆对城市的拆迁管理法规一次重大调整。新《条例》在拆迁管理上将更规范、更全面、更法制化。据介绍,相对1999年重庆的第一部拆迁管理条例,新条例在六大方面作出了修改,包括了拆迁补偿主体、补偿金额方式、安置方式、行政管理、补偿资金的监管、处罚条款等等(二)房价上涨一个毋庸置疑的事实是,重庆房价在一路走高。从去年以来,其增幅一直保持在两位数以上。来自官方的数据显示,20

7、02年秋季房交会上,重庆主城区期房成交均价2432元、现房成交价为2130元。与半年前政府召开的春季房交会的数据相比,期房每平方米价格上涨了259元(同面积计算法),增幅为17.32%;现房上涨了250元,增幅为13.2%。(三)大盘涌现重庆房市2002年的一件大事,是融侨半岛和广厦城,这两个大盘的正式上市。融侨半岛已于2002年10月开盘,广厦城已于2002年年底开盘,并已在12月初开始放号。这两个大盘的总占地面积,已经被媒体重复了多次:融侨半岛近3000亩,广厦城1050亩。继融侨半岛和广厦城之后,又有一个上千亩的大楼盘基本排定了上市日期,进入倒

8、计时,那就是准备在2003年6月正式开盘的“翡翠湖”别墅区,这是一个规划为纯别墅区的大型社区,位于沙坪坝、北

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