美达南京浅草明苑项目定位报告

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1、美达南京浅草明苑项目定位报告一、项目介绍一）项目概况1.地理位置本项目位于南京市栖霞区，东临城市规划道路经五路，西、南两面为规划城市道路，北侧为农居用地。为迈皋桥原栖霞养鸡厂地块。2.自然环境西接长江，中傍玄武湖，东连紫金山，幕府山、聚宝山等如珠玉般散落其间，这就是城北令人艳羡的自然环境。尤其是幕府山风景区整治步伐的加快，人们对老城北的印象正逐渐改观，城北正成为和谐人居的新区域。3.地形地貌本项目地块呈不规则四边形，内部地势呈东高西低的缓坡。二）项目经济指标项目总占地面积为56754.7平方米，总建筑面积为101084.2平方米，其中住宅面积为68433.29平方米，商铺面积为1078

2、9.82平方米。项目绿地率为36.8%，容积率为1.4,总户数为608户。二、市场背景分析一）城北城市规划概况Ø路网体系旧貌换新颜，交通配套逐步完善随着和燕路拓宽改造工程的完成、地铁一号线的开通以及建宁路、红山路、玄武大道、玄武湖隧道、九华山隧道、龙蟠路快速化改造使得城北的路网体系更上一个新台阶，交通配套也更为完善。尤其是地铁一号线的开通，为城北居民的居住、生活带来无比的便利。无疑，城北楼市的发展也将随着地铁的开通，驶上前所未有的高速轨道。未来在城北纬一路以北地区还将新增20余条道路，形成快速干道、主干道、次干道、支路相组合的发达路网，同步增设公交站点，方便市民出行。此外，未来在南京车

3、站北面还将建设大型客运枢纽中心，在外交通中，将通过和燕路、中央北路接上纬一路上大桥、二桥和沪宁高速，从而避开城区交通。Ø人文、自然景观资源得以利用，使得城北楼市增色不少在城北未来的发展方向中，结合长江二桥、三桥以及过江隧道的建设，将同步建设滨江景观，进一步完善幕燕风景区，逐步加大居住配套设施建设，从而将从根本上改善城北生活环境质量。作为南京城北天然绿色屏障和主城四大风景区之一，幕(幕府山)燕(燕子矾)风景区西起上元门，东到燕子矶，北临长江，是南京主城绿地系统重要组成部分。整个风景区被划分为“四区一园一带”，即燕子矶名胜游览区、劳山生态游览区、幕南景观休闲区、旅游服务区、白云石矿遗址公园

4、和滨江休闲风光带。随着城北人文、自然景观资源的加以利用，使得城北楼市增加了不少新亮点。Ø环境改善提升城北居住质量，引领住宅新气象2005年新火车站的建成及门前广场出新工程，标志着城北地区的环境整治工程的正式拉开了序幕。但对于城北楼市，众多的化工企业才是制约其快速发展的最大“障碍”，随着“纬一路以北地区控制性规划”的编制出台，这个障碍也将得到清除。由于现有化工厂所在地区紧邻幕燕风景区，北靠长江，景观条件不错，因此结合化工企业的搬迂，今后这里将规划成大型的住宅区。未来居住用地主要集中在幕燕风景区以东、经五路以西的区域布置，主要分为燕子矶社区、幕府山庄社区等六大社区，可容纳居民12万人左右。

5、小结：随着市政道路以及城北居住配套设施的的建设，以及随着城北风景区整治步伐的加快，人们对老城北的印象正逐渐改观，城北正成为和谐人居的新区域。二）城北房地产发展状况1．板块界定城北板块是指栖霞区、下关区与玄武区的北部，建宁路—龙蟠路—宁镇公路以北的广阔地域，面积约50平方公里。南至秦淮河入江处、挹江门段明城墙、建宁路、龙蟠路、宁镇公路以北，北至长江。2．楼市格局Ø初步形成城北东片、城北西片、城北中片的楼市格局过去城北板块由于城市建设与改造进程相对滞缓，房地产市场起步较晚。经过近三年发展，现在城北楼市正逐渐迈上“快车道”。目前已经初步形成城北东片、城北西片、城北中片的楼市格局。城北东片为环

6、城公路以东，宁镇公路以北；西片为建宁路、龙蟠路以北，和燕路、红山路以西；中片和燕路、红山路以东，环城公路以西。城北板块作为主城区价格优势相对明显的区域，正随着南京楼市的回暖而备受关注。3．供应分析Ø楼盘分布较散，未出现激烈的竞争场面长期以来大城北的概念虽已在买房人心目中根深蒂固，但因为地域偏广(覆盖三个行政区)、楼盘分布较散等原因，整个城北板块资源整合度还有待提高，各家楼盘基本上还是以独立经营自身小环境为主，远没有出现类似桥北大盘扎堆或是奥体贴身肉搏那样更能吸引眼球的场面。Ø城北板块全年新增供应量达70.57万平方米2005年1-12月，城北板块全年新增供应量达70.57万平方米，其中

7、，1-4月均保持在每月5万平方米以上的新增供应，而5-8月由于受到新政影响以及销售淡季等因素影响，新增供应量较前期有所下降，直到“金九”时节才得以回升。05年9-12月城北板块迎来了今年的第二个集中放量期，尤其是05年11月，由于东恒阳光嘉园、金基翠城以及聚宝山庄等大盘的相继上市，达到全年新增供应量的最高峰。4．需求分析Ø购房者较为理性，需求户型集中在80-100㎡的两房与110-130㎡的三房过去城北供销集中在60-80㎡、100-120㎡这