美格行-2008年东莞塞纳河畔市场调研报告

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1、塞纳河畔市场调研报告塞纳河畔市场调研报告二00八年九月美格行商业地产82塞纳河畔市场调研报告一、东莞市市场发展概况41.1东莞市概况41.2东莞市经济发展状况5历年东莞市GDP增长水平5业结构比例6社会消费品零售总额71.3东莞市人口及收入状况8人口状况及分布情况8人均可收入支配91.4东莞市城市发展规划12东莞市城市总体规划概述12中心区规划13配套设施规划14城市规划对本项目的影响151.5小结16二、东莞市房地产市场开发状况172.1历年房地产供求状况分析17一级市场情况17二级市场情况202.2目前房地产市场特征及未来发展趋势21

2、房地产市场特征21未来发展趋势2282塞纳河畔市场调研报告三、东莞零售市场分析与借鉴233.1东莞市商业发展历程与现状分析23东莞市商业发展历程23东莞市商业现状与分析243.2东莞市主要商圈现状及借鉴分析28东莞城区商圈划分28莞城商圈29东城商业圈34南城商圈44三大商圈综合比较及结合项目分析51商圈借鉴分析523.3东莞市未来商业的发展52东莞商业未来发展方向分析53四、项目所在区域分析54项目地理位置544.1莞城区主要经济指标55历年莞城区GDP发展水平55社会消费品零售总额56人口状况及分布情况564.2莞城区商业现状574.

3、3莞城区未来规划及发展预测57规划的主要功能包括5882塞纳河畔市场调研报告莞城交通规划60项目片区改造604.4莞城区商业市场调研64项目周边各路段调研分析64五、其他区域主要商业调研分析795.1南城区商业概述79整体商业状况79南城区商圈划分805.2东城区商业综述81东城风情步行街83愉景商业步行街845.3东莞市主要商业街区调研85主要商业街区调研855.4各区域零售商业租金/售价调查102在租在售商业研102东莞主要街道租金调研10682塞纳河畔市场调研报告一、东莞市市场发展概况1.1东莞市概况东莞市位于广东省中南部、珠江三角

4、洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。东莞现辖32个镇区，546个村委会，132个居委会。全市陆地面积2465平方公里，2007年常住人口约870万，其中户籍人口173.42万，此外，还有港澳台同胞70多万人，海外侨胞20多万人，是著名的侨乡。东莞市行政区域简图82塞纳河畔市场调研报告1.2东莞市经济发展状况²历年东莞市GDP增长水平单位：亿元东莞市近年来经济继续保持平稳增长的态势，主要经济指标明显上升。本地生产总值、工业、商业增速加快；

5、外贸出口增势强劲；地方财政收入增长较快；居民收入稳步增加；经济稳步发展速度较快。2007年度，全市完成生产总值首次超过3000亿元；比06年同比增长18.1%，2008年1-3季度全市完成生产总值2294.73亿元，比上年同期增长17.5%。从近年来可比价格的增长率来看，受政府宏观政策及东莞市经济转型等影响，增长速度放慢，增长率降低。（以上数据均由东莞市统计局提供）82塞纳河畔市场调研报告²业结构比例从上图可以看出，东莞市产业结构明显优化。产业结构在调整的同时，又逐渐体现出东莞制造业名城的特点，第一产业（农、林、牧、渔业）比例不断下降，二

6、、三产业（工业、消费零售等）比例明显上升，而其中第二产业特别是制造业的拉动尤其明显，充分显示出东莞市打造现代制造业名城的特色。²社会消费品零售总额2007年全市消费品市场积极活跃，据东莞市统计局新口径统计，全年社会消费品零售总额达695.89亿元，同比增长19.0％。82塞纳河畔市场调研报告说明消费者购买力在持续上升，住房、交通、通讯、教育、旅游等支出成为居民消费的亮点。消费市场仍处于可挖掘阶段。1.3东莞市人口及收入状况²人口状况及分布情况东莞市主要是以外来人口为主的移民城市，特别是近年来东莞市经济和社会的快速发展对劳动力需求的增加，将

7、使人口继续迁入东莞，全市暂住人口和常住人口规模进一步扩大。名称常住人口户籍人口户籍人口比例暂住人口暂住人口比例2005年750.63万165.65万22.07％584.98万77.93％2006年816万168.3120.62%647.69万79.38%2007年870万173.42万19.96％696.58万80.04％2006年同比增长8.7%1.6%——10.72%——2007年同比增长6.5％3.04％——单位：万人7.39％——82塞纳河畔市场调研报告由上表可以看出，东莞市常住人口总量继续增加，增幅较大。暂住人口增幅明显大于户籍

8、人口增幅，说明东莞有较大的辐射影响力，大量外来人口的进入及人口的稳步增长，也为东莞的零售市场带来更大的活力，进一步促进商业的发展。82塞纳河畔市场调研报告²人均可收入支配从最近六年来看，东莞城