无锡市房地产市场调研报告

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1、徳祥房地产咨询-----无锡市房地产市场调研报告无锡市房地产市场调研报告杭州德祥房地产信息咨询有限公司二OO三年七月42徳祥房地产咨询-----无锡市房地产市场调研报告目录一、城市沿革…………………………………………………………1-5二、城市概况…………………………………………………………6-16（一）、区域条件（二）、经济状况三、城市规划…………………………………………………………17-18四、房地产现状分析…………………………………………………19-28（一）、市场现状分析（二）、业态分析——

2、住宅——商业——写字楼五、消费者心理分析…………………………………………………29-38（一）、问卷调查结果（二）、消费者心理分析六、项目优劣势分析…………………………………………………39-41（一）、项目优势分析（二）、项目劣势分析七、项目可行性分析…………………………………………………42-4342徳祥房地产咨询-----无锡市房地产市场调研报告一、城市沿革1、建置沿革：无锡始于西汉高祖五年(公元前202年)建县，属会稽郡。三国时，孙吴废无锡县，分无锡县以西为屯田，置毗陵典农校尉。西晋太康二

3、年(281年)复置无锡县，属毗陵郡。元元贞元年(1295年)升无锡为州，属江浙行中书省常州路。明洪武元年(1368年)又降州为县，属中书省常州府。清雍正二年(1724年)，分无锡县为无锡、金匮两县，均属常州府。民国元年(1912年)两县仍合而为一，复称无锡县，属苏常道。民国16年(1927年)，无锡县直属江苏省。1949年4月23日无锡解放后，分无锡县为无锡市、无锡县，无锡市直属苏南区。1953年建江苏省，无锡市为省辖市。1983年3月1日实行市管县体制，无锡市辖江阴、无锡、宜兴3县。1987年4

4、月、1988年3月、1995年6月江阴、宜兴、无锡先后撤县设市。2001年1月，撤锡山市（原无锡县）设锡山区、惠山区。 2、历史变革：早在六七千年前，无锡先民就在这块土地上劳动、生息、繁衍，过着定居生活。在鸿声彭祖墩、新渎庙墩、葛埭桥庵基墩和玉祁芦花荡等地，均有原始氏族的聚居点。无锡先民的原始文化先后属于马家浜文化、崧泽文化和良渚文化。他们以自己的智慧和辛勤劳动，创造和丰富了太湖流域辉煌的远古文化。公元前11世纪末，古公父(即周太王)的长子太伯、次子仲雍为让王位于三弟季历，从现属陕西的歧山南奔荆蛮

5、，定居梅里(今锡山市梅村镇)，并入乡随俗，断发文身。太伯受到当地百姓的拥戴，被奉立为君主,自号为“勾吴”。太伯带领百姓兴修水利，发展农耕。相传他率领众人开凿了长数十公里的太伯渎（俗称伯渎港）。还栽桑养蚕，制陶冶铜，“数年之间，民人殷富”。周灭商后，因太伯无子，周武王追封仲雍的五世孙周章为吴君，建吴国。从太伯至阖闾共24世，前后600多年，梅里一直是吴国的都城。太伯、仲雍将中原地区的文化带入江南。与江南地区原有文化有机融合，形成了具有鲜明地域特色的吴文化。无锡是吴文化的发祥地之一。42徳祥房地产咨询

6、-----无锡市房地产市场调研报告春秋时期，吴国生产力有了很大的发展，政治上、军事上也十分强大。周元王三年(公元前473年)，越灭吴，无锡属越国。周显王三十五年(公元前334年)，楚灭越，无锡属楚国。秦王政二十五年(公元前222年)，秦灭楚，置会稽郡，无锡属之。据考古发现，西汉时期，无锡已有冶铁、铸铜、制陶、髹漆等手工业门类，农业生产已使用铁器农具和牛耕技术。六朝时期，北方战乱频繁，人口大量南迁，无锡治湖筑圩，水利设施大量兴建，农业耕作技术也有了提高。商业贸易开始形成。唐、宋时期，无锡农业生产从“

7、火耕水耨”的轮荒耕作发展为耕、耙、耖配套的耕作技术，形成稻麦两熟制，太湖周围卑湿之地改造成河渠纵横、湖塘棋布、排灌结合的水网系统。养蚕业发达，“桑柘含疏烟处处倚蚕箔”。京杭大运河开通后，无锡河道中“商旅往返，船乘不绝”。城中金银、彩帛、烟酒、油酱、食米等作坊错杂开设，市场繁荣。无锡成为富庶江南的一块宝地。明清时期，无锡依凭优越的自然条件、便利的水陆交通和相对安定的社会环境，社会生产力得到较快的发展。锡西北的芙蓉湖经过几次大规模的整治，形成大批良田。农业上由于精耕细作，粮食产量逐年增加。“春豆夏麦，

8、秋收禾稻，中年之岁，亩得三石”，成为全国“米仓一区”。随着手工业的兴盛和商品经济的发展，无锡逐步形成了江南有名的米市、布码头。米市：早在元代，无锡已是邻近县上交漕粮的集中地。明代，由于兴修水利和水稻育秧移栽技术的推广，无锡粮食产量稳定，无锡之米与苏杭之帛、淮扬之盐、浮梁之瓷、温州之漆相提并称。至清代前期，无锡稻米集散不仅经营规模、交易数量居江苏各县之冠，而且成为漕粮的主要采办地和“产者输之，购者集之”的粮食余缺调剂市场。至雍正、乾隆年间，无锡米市已初具规模，“米豆之业甲于省会”，“