无锡市办公楼市场调研报告

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1、办公楼市场调研第一章无锡市办公楼市场调研报告第一节无锡市办公楼市场概括总论第二节无锡市办公楼投资情况分析第三节无锡市办公楼市场供销状况第四节办公楼市场分布格局及特征分析第五节无锡市办公楼潜在供应第六节无锡市办公楼成交价格分析第七节办公楼建筑形态与装修分析第八节办公楼客户特性分析第九节未来竞争形势第十节项目所在区域办公楼竞争环境办公楼市场调研第一章无锡市办公楼市场调研报告第一节无锡市办公楼市场概括总论一、无锡办公楼近年来供需状况开发量少、销售不温不火无锡以GDP全国第九位的地位来讲，其办公物业投资额占房地产投资额的比值甚至比不上邻近的常州。近年来没有出现过整体办公火爆的场面。二、租赁状况租赁市

2、场需求稳定由于供应量的不足，无锡现有写字楼（除专业市场提供的混合型办公房外）出租率达到80%-90%。办公楼市场调研一、近年已竣工办公楼产品定位产品定位档次较低现售的办公楼大多切成小块面积进行出售的物业，虽然去化速度快，但由于小业主太多，将影响到该物业的物业管理水平和回报能力。公共部位的设计不大气，大堂装潢简陋、结构布局缺少新意、停车位的数量偏少办公楼市场调研一、销售方式销售方法从单一走向资源整合已出现多个围绕产业链进行营销的案例。二、辅助配套辅助配套业态缺乏近年来竣工办公楼在辅助办公服务上提供的设施相当少，甚至没有考虑。办公楼市场调研一、物业管理物业管理整体水平低无锡目前营运的办公楼，只有

3、少量是有经验的办公楼管理公司管理，大多停留在老居民区的物管水平上二、未来展望供应迅速放量、品质大幅提高、办公楼旺销将来临随着06、07年办公性质土地大量上市，未来3年内无锡的办公楼市场供应充足。同时有众多的品牌商业地产开发企业已在无锡启动办公楼项目，未来产品的品质有望得到提升。由于无锡的经济支柱已从传统的制造行业转向第三产业和服务业，对办公楼的需求与日俱增，由于前几年供应量的不足和产品品质的不高造成需求的压制，未来几年这一需求将被释放，无锡市写字楼市场获得发展的新契机。以下将就以上观点做阐述办公楼市场调研第二节无锡市办公楼投资情况分析一、城市经济特性造成办公物业开发投资发展缓慢由于上世纪90

4、年代以来，无锡的经济发展是以轻纺业、制造业为主发展起来，在企业类型上大企业、研发机构少，以私营个体经济而著称全国，这类企业一般不需要脱离一线的办公楼，一般生产和办公合在一起，对办公楼的需求少。二、开发风险造成投资人谨慎进入由于办公楼市场的不温不火；办公楼预售的门槛高、资金投入大；开发商对无锡的经济迅速发展和转型反应迟缓；因而开发商情愿选择风险低的住宅项目，而对办公楼项目热情不高。办公楼市场调研三、城市经济与开发商本身双重原因决定办公楼开发的投资比重低与相邻的长三角其他城市相比，无锡近年来在办公楼开发投资额的比重不高，这与其全国第九位的GDP总量是不相称的。从下表可见，与GDP总量不及无锡一半

5、、人均GDP只有无锡64%的常州相比，在2005、2006年常州的办公楼投资额在城市房地产投资额中的比重比无锡多1.48%，二者相比常州近高出无锡24%，由此可见无锡的办公楼投资量是与其经济地位不相称的。表一：相邻城市GDP、办公楼投资额占比比较无锡常州人均GDP57709元37210元GDP总量3300亿元1569亿元年份办公楼投资额占全市房产投资额比重办公楼投资额占全市房产投资额比重20057.5亿元3.3%5.28亿元4.62%20067.77亿元2.8%5.052.95%合计6.1%7.58%办公楼市场调研第二节无锡市办公楼市场供销状况一、近年来办公楼销售状况Ø根据无锡统计局资料，2

6、005办公楼销售面积16.4万平方米，占商品房销售比重2.7%；Ø根据无锡网上备案显示2006办公楼销售面积6.6万平方米，占商品房销售比重1%；Ø销售量的下降主要是由于2005年下半年进入房地产市场调控，无锡和上海一样也是调控的重灾区，市场销售量也大幅下降；Ø浸入2007年后，由于市场供应量仅有10平米，销售量也低于2005年水平从上述数据来看，无锡的办公楼销售量占比处于历史低潮。这为办公楼市场的后市崛起积蓄了能量!办公楼市场调研二、无锡07年在售、目前在售及在建办公楼项目一览表二：07年在售在建办公楼项目一览序号项目名称区域总面积（㎡）销售期（月）已售面积（㎡）未来可供面积（㎡）1摩天3

7、60崇安区80000307800020002站前商贸区崇安区4200004242000003红豆国际广场崇安区136800001368004财富大厦崇安265081914111123875新天地休闲广场南长区92025136578376九龙仓大厦南长区280000002800007无锡世贸中心南长区248565144352441308凯燕环球中心南长区1342542853117.8381136.179金阳大厦