昆明东风广场商业计划书

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1、昆明东风广场CBD北地块地下空间开发商业计划书香港名店街商业地产开发集团股份有限公司2012年4月25日41昆明东风广场CBD北地块地下空间综合体商业计划书随着近年来昆明城市进程的快速提高，现代化大城市快速发展，城市面貌和基础设施建设日新月异，轨道交通与地下空间有效利用也日益提上日程，我香港名店街商业地产开发股份有限公司（以下简称香港名店街）拟在昆明东风广场CBD投资轨交东风广场站对接地下综合体旗舰项目。为推进项目进展，探索地下空间使用权有偿使用方式和模式，特编制本商业计划书,请相关部门审阅批复

2、.项目总负责人:王润华集团常务董事项目对接联络人:郜崇华项目副总经理项目投资公司：香港名店街商业地产开发集团股份有限公司41目录第一章总论6第一节项目背景61.1.1项目名称61.1.2投资单位概况61.1.2.1香港名店街集团竞争优势61.1.2.2国内项目案例91.1.3项目建议书编制依据121.1.3商业计划书编制依据121.1.4项目提出的理由与过程121.1.5商业计划书的编制范围131.1.6商业计划书的编制要求13第二节项目概况141.2.1建设目标与规模141.2.2项目投入总资

3、金141.2.3规划技术经济指标15第三节结论与建议151.3.1研究结论151.3.2建议1６第二章建设规模与项目开发条件１７第一节建设规模１７3.1.1地点与地理位置１７第二节香港名店街集团对城市地下空间开发利用思考１８第三章初步规划方案１９第一节规划设计原则１９5.1.1整体性原则１９　5.1.2生态原则１９　5.1.3集约性原则１９5.1.4可持续原则１９5.1.5超前性原则１９第二节规划设计方案２０第四章开发合作模式２１第一节补偿BOT合作模式２１5．1.1合作方式一（BOT合作方案）

4、２１第二节昆明道恒公司以该项目土地入股的形式合作开发２７5.2.1合作方式二(土地作价入股合作方案)２７第三节全资收购委托代建模式３１5.3.1合作方式三(东风广场CBD北地块委托代建方案)３１第四节产权置换模式３５5.3.1合作方式四(东风广场CBD北地块产权置换方案)３５　　　　　模式比较３８第五章项目推进计划４１第六章效益分析４２41第一节基础数据与参数选取４２第二节经营收入估算４２第三节税金４２第四节成本估算４２第五节盈利能力分析４２第六节清偿能力分析４２第七节财务分析结论４２第一节经济

5、效益４２第二节社会效益４２第三节环境效益４２41第一章总论第一节项目背景1.1.1项目名称昆明东风广场CBD北地块地下空间开发建设项目1.1.2投资单位概况香港名店街商业地产开发集团股份有限公司，是一家致力于国内地下空间开发及运营的专业房地产开发企业，上世纪90年代末便已投入到地下空间的开发与建设，率先在上海开发了国内最早的地下商业项目——人民广场香港名店街，目前已成为上海最著名且最具影响力的商业步行街。集团由一批来自国内地下商业先行者与来自海外具有海外资本背景的投资人组建，自成立之初即定位为国

6、内最具专业度的地下商业先行者，城市地下空间利用的研究者与开发者。经过10余年的发展，集团目前已成为国内地下空间开发的先行者及领导者，拥有包括国内地下空间开发建筑面积最多、地下空间开发项目最多、项目网点最多等数个第一；还作为合作者参与了国外多个地下空间开发项目。1.1.2.1香港名店街集团行业竞争优势。经过10余年的发展，集团已成为国内最专业的地下空间开发商。竞争优势具体表现在以下几个方面：411、国内首个地下空间工程研发中心，工程技术水平领先国内。集团设有中国第一个，也是唯一一个专业地下空间工程

7、技术研发中心，目前已拥有28个地下空间开发技术专利，同时率先成功的将最先进的相关技术包括SMW工法、半逆筑法施工技术、地下连续墙施工技术等运用到地下空间项目的开发中，不仅大大加强了项目的施工速度，而且进一步增强了地下空间的安全指数以及通气、防水、防震等指标。2、最具权威及专业度的地下空间开发研究团队。作为国内最早进入地下空间开发领域的先行者和国内地下空间开发的领导者，经过多年的磨砺已打造出一支专业的地下空间开发及运营团队。团队以海外成功的地下空间利用工程为研究范本，从城市立体化空间利用、城市发展

8、演变以及城市人口数量增加等相互影响的因素出发，对合理利用城市地下空间进行不断深入研究。通过准确把握地下空间对于城市居民出行及消费等行为的影响、对城市格局的优化及美化，发展出一套能够被复制的地下空间应用理论，并通过不断实践进行确证及优化，实现了交通立体化、外址美观化、空间利用最大化、城市土地集约利用最大化和城市居民出行消费便利最大化。3、成熟的地下空间开发运营管理体系。41通过多年的理论研究及开发实践，已研发出一套适应于国内的地下空间开发运营体系，将开发过程中的选址、市场咨询、实地勘察、物业定位、