[法律资料]房地产买卖合同效力问题研究

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1、房地产买卖合同效力问题研究　　一.什么是买卖合同　　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人，买受人支付价款的合同。传统合同法上，买卖合同是属于转让标的物所有权的合同之一，转让标的物的所有权的合同包括有偿转让和无偿转让，无偿转让所有权的合同为赠与合同，有偿转让所有权的合同包括买卖合同、互易合同。我国《合同法》规定转让所有权的合同包括买卖合同、互易合同、借款合同、赠与合同和供用电等资源合同等五种有名合同，其中法律对其他有偿合同另有规定的，按照该法律规定处理。没有规定的，参照买卖合同的有关规定执行，易货交易合同转移标的物的所有权的，参照买卖合同执行。　

2、　二.房地产买卖合同的概念　　房地产买卖合同是指当事人以房地产为标的而订立的有偿转移房屋、土地所有权或者土地使用权的合同。　　房地产买卖合同具有如下特点：　　(一)以房地产为标的。房地产买卖合同只能以房地产为标的，具体是以房屋为标的还是以土地为标的，抑或以房屋和土地作为共同的标的则在所不计。　　(二)该合同是一方转让房屋或者土地的权利，另一方则以支付货币为对价。否则就不是房地产买卖合同，而是其他合同。11　　(三)该合同处分的是房屋所有权、土地所有权或者使用权。买卖合同本就是以转移标的物的所有权为特征，房地产买卖合同与其他买卖合同不同之处在于，房屋是

3、附着与土地上的不动产，房屋所有权转移时，根据房地产权利一致的原则，土地使用权也随之转移，土地使用权转移时，附着于土地上的房屋所有权也随之转移。当然土地所有权转移时，附着于土地上的房屋所有权是否随之转移则应当区别不同的情况处理。　　(四)此类合同处分权利的结果是以权利登记主管部门登记为物权成立的要件。　　房地产买卖合同的类型　　一.以买卖标的物为标准可以分为房屋所有权买卖合同、土地使用权买卖合同、特定土地所有权买卖合同以及房地产买卖合同。　　1.房屋所有权买卖合同。房屋所有权买卖合同即当事人以房屋为标的的买卖合同，我国在解放后在一段时间内容许土地所有权

4、的买卖，在社会主义改造完成后则限制土地所有权的买卖，之后在很长时期内禁止土地所有权的买卖。因此许多房地产买卖实际上是以房屋为标的物，合同不涉及土地的问题。《宪法》修正案第二条通过施行后，我国在法律上开始准许土地使用权的买卖，但在1990年国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，关于土地使用权的买卖也仅仅是在经济特区实行试点。　　2.土地所有权买卖合同。土地所有权买卖合同是指以土地所有权作为标的的买卖合同。土地所有权在中华人民共和国成立后在立法上经历了由自由买卖到禁止买卖，再到允许土地使用权可以依法转让的过程。11　　在我国

5、，关于土地所有权买卖合同问题，鲜见于著述。但我们应当肯定我国也存在土地所有权的买卖合同问题，这些合同包括合法的土地所有权买卖合同和非法的土地所有权买卖合同。在司法实务中土地所有权买卖合同仍然经常出现在司法审判的证据中。此外实践中出现的交换土地所有权的交换合同，国家征用集体土地时由建设单位与集体土地的所有权人签订的征地协议，实际上仍然是一种买卖合同。　　3.土地使用权买卖合同。土地使用权买卖合同是指以土地使用权为标的的买卖合同，土地使用权的买卖合同是我国在禁止土地所有权买卖和租赁后在法律上创立的土地权利流转的一种法定方式，我国准许土地使用权的买卖始为经

6、济特区的立法所创，但特区的立法始终与1982年宪法第十条第四款相抵触，1988年七届全国人大一次会议通过的宪法修正案第二条对宪法第七条四款作了修正，规定土地使用权可以依法转让。之后1988年12月29日，七届全国人大常委会第五次会议修改了《中华人民共和国土地管理法》，规定土地使用权可以依法转让。1990年5月国务院颁布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定国有土地使用权可以以买卖(出售)等形式合法转让。1994年7月5日八届全国人大常委会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定房地产权利可以通过买卖等

7、形式转让。　　尚需说明的是，迄今为止，没有任何一部法律或者行政法规具体规定集体土地使用权的转让问题，但是，无论是1999年1月1日施行后的新《土地管理法》，还是之前的《土地管理法》，均规定了土地使用权可以依法转让，其中在1988年12月修订的《土地管理法》第二条第四款规定为国有土地和集体所有的土地的土地使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。1999年1月1日后施行的修订的《土地管理法》第二条第三款的规定为：“土地使用权可以依法转让。”　　4.房地产买卖合同。房地产买卖合同是指以房地产为标的的买卖合同，该合同的标的包括房屋所有

8、权和土地使用权，也包括房屋所有权和土地所有权。11　　房地产买卖合同，在改革开放后始为我国1988年宪法第二