关于私有房地产买卖合同的法律效力

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1、关于私有房地产买卖合同的法律效力随着我国市场经济的不断发展，近年来房地产市场也空前火爆，各种性质的房地产交易十分活跃，已成为国民经济发展的重要支柱和“晴雨表”，更是老百姓生活中的头等大事。但由于我国的不动产立法还不完善，根本满足不了市场交易的需要，而且市场机制不健全，社会的诚信水平较为低下，相应地产生了很多房地产纠纷案件，有很多房地产法律新题目成为法律界争论的焦点新题目。《最高人民法院有关审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干新题目的解释》颁布实施后，房地产开发商和消费者之间的房地产合同纠纷有了具体的法律依据。但是，在现实生活中也很常见的私有房屋买卖合同纠纷所存在的法律新题目逐渐凸显

2、，非凡是涉及没有办理权属证书或变更登记的私有房地产买卖合同，在认定其法律效力时较为复杂，本文试对私有房地产买卖合同的法律效力新题目予以论述，以期形成一个理性和符合社会实际的观点。一、我国现有的房地产法律法规体系和当今社会经济生活的结合状况探究房地产买卖合同的法律效力，我们应首先了解我国现有的房地产法律法规体系。房地产是不动产的主要表现形式，但我国的房地产法却不完全是不动产法。现行的房地产立法属于经济法或经济行政法范畴。我国有关房地产的法律最初是1983年5月国务院批准、城乡建设环境部发布的《城镇个人建造住宅治理办法》，赋予了城镇个人建造住宅的权利。在1983年底，国务院又颁布了《

3、城市私有房屋治理条例》，成为新中国以后第一部保护城市私有房屋所有权、规范私房交易的法规。后来，国务院还发布了《城市规划条例》等行政法规，规范城市建设规划等其他土地治理事项。从1988年《宪法》修订以及之后的《土地治理法》修改，我国房地产立法进进新阶段。这一阶段的特征在于，在保存必要的划拨取得方式外，创立了有偿出让土地使用权制度，并使土地使用权成为一种可转让、可继续、可抵押、可出租的一种财产权利，继而创立了可活动转让的房地产，形成今天的房地产市场。1990年5月国务院发布了《城镇国有土地使用权权让和转让暂行条例》。条例明确规定：“国家按照所有权和使用权分离原则，实行城镇国有土地使用

4、权出让和转让制度”，中国境内的外的公司、企业其他组织和个人均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。之后，建设部、土地治理部分等部分颁布了一系列的法规、规章等，基本上是围绕规范土地使用权出让、转让、出租、抵押等交易行为和房地产开发、房地产市场的治理展开的。其中最重要的是全国人大常委会1994颁布1995年起实施的《城市房地产治理法》，它是迄今为止房地产单行立法中规格最高、效力最高的一部法律。为实施该法建设部陆续颁布了《城市商品房预售治理办法》、《城市房地产开发治理暂行办法》、《城市房屋租赁治理办法》、《城市房地产转让治理规定》、《城市房地产中介服务治理规定》、

5、《城市房屋权属登记治理办法》等。1同时，我国的《合同法》也有涉及房地产新题目的规定。但是，随着改革的不断深进，现在的市场经济观念已发展到尽量鼓励交易和保护交易平安的阶段，高质量的交易成为市场经济发育程度的标志。而我国现有的房地产法律法规大部分是近十年前制定的法律法规，多是从行政治理的角度出发，对房地产交易的限制较多，和当今社会经济的需要不符，有不少内容显然已经滞后于社会的发展，这就需要一方面应该加快立法的速度，另一方面要随着时代变化更新我们的法律理念，把利于市场经济发展、鼓励和保护交易作为考虑此类新题目的条件原则。近期《物权法》草案中对房地产的物权性等概念进行了明确界定。在物权法

6、出台之前，现行房地产法发挥着物权法的功能和功能。在这种社会经济状况和法律条件下，我们在法律适用上不能机械地照搬照抄，必须结合社会实际并顺应社会发展需要。例如根据《房地产治理法》第37条以及《城市私有房屋治理条例》的规定，房屋买卖必须办理权属证书和过户登记，而在现今社会中大量存在由于政府效率的原因、用度负担的原因等等而未办理权属证书的房地产进行买卖交易，笔者以为对这种客观存在的交易决不能单纯的一律否定，应该从促进善意交易、维护财产秩序等社会经济发展需要来考虑法律适用，而不能让法律成为社会发展的障碍。二、私有房屋买卖合同的成立条件合同的成立是合同有效的条件。私有房地产买卖合同的成立应

7、符合这样几个条件：1、形式要件应为书面形式《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采取书面形式的，应当采取书面形式”。对房屋买卖合同应采用何种形式才有效，目前意见不一。有人以为书面形式的合同才有效，但也有人以为在合同其他要件满足的条件下，只是口头形式的合同也有效。要弄清楚这个新题目，首先要熟悉到在我国房屋买卖合同是法律许可唯一以不动产为标的物的非凡买卖合同。所谓“非凡”，是由于房屋买卖合