企业价值评估(7)

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1、第二章宏观经济分析及中国房地产行业分析2008年下半年，美国爆发的次贷危机引发了金融海啸，并逐渐波及到全世界，进而导致了全球范围的经济衰退。中国经济也不可避免地放缓了增长的脚步，自2004年以来，GDP首次呈个位数增长。2008年第四季度，GDP增长率更是下滑至6.9%的低点。其间，中国政府陆续出台了一系列拉动内需的政策。2009年，世界经济在各国政府刺激政策的作用下开始逐步好转，中国经济的复苏明显优于世界其他主要经济体，GDP增长率自2008年后，再度成功保八，达到8.7%。然而经济发展方式、经济结构不合理、人民币升值压力、房价频频走高等问题亦影响中国经济持续、稳定、

2、健康发展。本章将就中国宏观经济环境的现状与宏观经济政策展开分析，进而预测中国宏观经济未来的走势及其对房地产行业的影响；并在此基础上，结合中国房地产行业现状分析，进一步探究未来中国房地产行业发展趋势。第一节宏观经济环境现状分析下文将根据国内生产总值、消费者物价指数、固定资产投资、社会消费品零售总额、进出口总额及货币供应量等指标的历史数据及其变动趋势分析当前中国宏观经济的现状与面临的问题。一、国内生产总值(GDP)国内生产总值（GrossDomesticProduct）指按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。该指标是宏观经济中最受关注

3、的经济统计数字，因为它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标[1]国家统计局：《中国统计年鉴2008》，中国统计出版社，2009年。75（一）GDP趋势分析图2-1.2005-2009年国内生产总值资料来源：国家统计局，2010年2月图2-2.1979-2009年国内生产总值增长率资料来源：根据国家统计局《2008年统计年鉴》，2009年国民经济与社会发展统计公报绘制752009年国内生产总值335,353亿元，比上年增长8.7%，继2008年较上年增长9%后，连续两年呈个位数增长。2009年，中国国内生产总值已达日本的96%，是当今世界上第三大经济体，若非日元增

4、值的影响，2009年中国就已实现对日本的历史性超越。然而，近两年来中国经济增长速度明显放缓。由图2-2可见，改革开放30年来，中国经济呈周期性增长，有三个相对高点：1984年增长15.2%，1992年增长14.2%，2007年增长11.9%；亦有两个相对低点：1989年增长4.1%，1999年增长7.6%。笔者认为，近30年大至可分为三个经济周期：第一个周期为10年（1979-1989）；第二个周期亦为10年（1990-1999）；第三个周期以2007年为顶点，从2000年-2007年，中国经济连续8年持续增长，但由2008年开始步入调整期。第一次调整历经5年（1985

5、-1989），第二个调整期历经7年（1993-1999），可以预见，伴随着中国经济总量的提升，以及在世界范围内地位的提高，第三个调整期时间会更长，至少2015年后方可实现两位数增长。（二）三大需求对GDP增长的贡献表2-1：2009年三大需求对GDP增长的贡献项目2009年最终消费对GDP的贡献率（%）52.5最终消费对GDP的拉动（百分点）4.6资本形成对GDP的贡献率（%）92.3资本形成对GDP的拉动（百分点）8.0净出口对GDP的贡献率（%）-44.8净出口对GDP的拉动（百分点）-3.9生产法GDP不变价增长速度（%）8.7资料来源：国家统计局，2010年2月

6、在家电汽车摩托车下乡、减半征收小排量汽车购置税，减免住房交易相关税费等一系列刺激消费政策下，2009年最终消费对GDP的拉动为4.6%，对GDP的贡献率达52.5%，略高于2008年45.7%的贡献率水平。2009年中国经济增长主要依靠投资拉动，资本形成对GDP的贡献高达92.3%。2009年净出口对GDP的影响则是负面的，其对GDP的拉动为-3.9%。75图2-3.1979-2009年三大需求对GDP的贡献资料来源：根据国家统计局《2008年统计年鉴》，2009年三大需求对GDP增长的贡献绘制由图2-3可见，改革开放初期，中国经济主要依靠最终消费拉动。20世纪80年代

7、中期，因为国家建设需要大量的外汇，于是中国经济定位为出口导向型，净出口对发展经济起着日益重要的作用。进入新千年后，随着中国加入WTO，国内劳动密集型出口企业、加工贸易企业获得了迅猛的发展，2005年后，净出口对GDP的贡献稳定保持在20%左右。2008年7月，美国金融海啸引发全球性经济危机，净出口对该年GDP的贡献滑落至9.2%，2009年进一步下滑至-44.8%。通过分析图2-2与图2-3，我们还发现了一个有趣的现象。30年来中国经济成长有三个相对高点：1984年、1992年、2007年。而资本形成对GDP的贡献也有三个高点：1985年