鸣泉嘉园住宅项目策划方案gai

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1、鸣泉嘉园住宅项目策划方案序凡成事者，三机不可缺其一，曰：天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰：市场、实力、宣传。对开发商而言：是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对广告公司而言：是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。对鸣泉嘉园而言：一张白纸，万事待书，可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。对于润唐而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力，是自己最骄傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是独一无二的创造力。对于我们双方的合作而言

2、：找到一个共同的支点，托起2005年一个令长清区震撼的项目——鸣泉嘉园。需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺，我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想，以证明润唐的工作态度与方式；更重要的，是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。第一部分注意！我们面临重重困难一、解析西区市场在2004年——2005年的变化（缩略）l“新市镇”的概念将出现，其主要特征即是：郊区化、低密化、规模化（包括配套的完整）。l2005年长清区巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记

3、等。二、受济南大环境带动，长清区地产升温，但高档物业前景难料1、受济南房价攀升大环境影响，带动长清区房价持续高烧不退，地产市场升温。对比2000年度，长清区地产开发项目大幅增长，房价上扬15%—30%，个别项目达50%以上。2、该区域开发历史较短，低档项目众多，中档项目逐步出现，高档项目稀缺，其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即：选择该区域置业者，主要贪图房价低，可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之，可消费得起中高档物业的人群对长清区位不甚认同，多数放弃在此置业。所以，市场消费结构，导致长清区高

4、档物业前景难料。第二部分艰巨！长清区9万平方米社区推广的难度一、项目带来的是什么？（一）、项目简介：1、位置：位于峰山路中段，汽车站南约200米处。峰山路是南北向，在整个长清区的城市规划中，路东是新城区而路西是旧城区。本项目紧靠峰山路东侧，处于新城区跟老城区的交界地。2、占地：总占地101亩。3、规模：总建筑面积9万平米。规划中住宅部分共有12幢多层（有三幢目前尚未征地）和7幢小高层，并有会所、幼儿园、网点房的规划方案。4、建设状况：现在有6幢多层已经主体完工，一幢在建。5、目前售价：2100元/平左右。6、户型：属于以中小户型，单户面积

5、85--138平米。（二）、竞争项目分析：1.汇富苑：此项目位于相对整个长清区的最东南部，在齐长城脚下，凤凰路与龙泉路的交界处。规划总占地200余亩，建筑面积25万平方米。龙泉路将此小区分为南北两区，北区为高档别墅区，计划70%绿化率，近期不做开发。南区曾经共计规划33幢多层、3幢小高层和6幢连排别墅，但目前此方案有所变动：小区最南边两排约8幢多层将暂时不做打算，计划建成广场或园林景观，但不排除尚未征地成功的可能性。目前，小区已经建成南区中最西北角上的十幢多层，已基本销售完毕，销售速度十分迅速。虽然今年准备继续开发15幢多层，但其中有3幢

6、被长清工行全部买下，2幢被城关镇文昌办事处全部买下，仅有的1幢错层被开发商自己留下，交通局零零散散的留下一部分，所以目前还只有18#、19#、26#、27#、28#、31#、32#、33#共8幢多层对外销售，并且第28#很有可能被规划为园林或广场。另外，6幢连排别墅进期也将动工，但工程还是以多层为主，别墅其次，小高层再次的次序进行。此项目手续齐全，可首付30%向银行申请20年贷款。价格：一、四层1860元/平；二、三层1880元/平；五楼送阁楼1960元/平；一次性付款和按揭每平方优惠50元。在未来开发的8幢住宅中，户型共有3种：三室两厅

7、一卫91-98平；两卫144平；两室两厅一卫92-97平；总面积和铭泉嘉园非常相似。前期10幢已销售多层客户情况：1.部分老城区拆迁的居民；2.银行，政府部门（交通局、区政府等）；3.底下乡镇的富裕农民、爆发户；4.较为重要的一点：因距大学城较近，周边又基本上没有新型的大众型社区，故大学城里的教授、老师是此项目最大的潜在客户群；5.长清一中的老师及为了照顾学生的家长；项目优势：1.紧靠大学城和长清一中，未来的文化中心所在；2.长泰大厦（未来的区政府）距本案约1公里左右，即未来长清区的政治中心地带，并且，政府的这种迁移行为会在某种程度上对当

8、地人的潜意识产生一定的导向作用；3.全市第一家主题式商场“明珠世纪广场”距本案1公里左右，很有可能成为长清未来的商业中心；4.手续齐全，可按揭，物业实力与鸣泉嘉园不相上下；5.依山而建，环境幽