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时间:2018-12-26
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1、鸣泉嘉园住宅项目策划方案序凡成事者,三机不可缺其一,曰:天时、地利、人和。凡楼盘鼎立者,三足不可短一隅,曰:市场、实力、宣传。对开发商而言:是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。对广告公司而言:是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式,将产品推介给消费者。对鸣泉嘉园而言:一张白纸,万事待书,可以说有充分发挥的空间,也可以说无凭可依,无落手之处。对于润唐而言:市场把握是经验,全面策划是能力,广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力,是自己最骄傲的地方,也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿,不是迎合,而是独一无二的创造力。对于我们双方的合作而言
2、:找到一个共同的支点,托起2005年一个令长清区震撼的项目——鸣泉嘉园。需要特别说明的是:在本方案中,鉴于项目自身资料短缺,我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解,展开不受限制的创意发想,以证明润唐的工作态度与方式;更重要的,是通过我方对项目整体策划建议,从开发理念的角度,为发展商提供一个更新的视角,更广阔的思路。第一部分注意!我们面临重重困难一、解析西区市场在2004年——2005年的变化(缩略)l“新市镇”的概念将出现,其主要特征即是:郊区化、低密化、规模化(包括配套的完整)。l2005年长清区巨象之争,东区数百公顷的土地上上演双城记
3、等。二、受济南大环境带动,长清区地产升温,但高档物业前景难料1、受济南房价攀升大环境影响,带动长清区房价持续高烧不退,地产市场升温。对比2000年度,长清区地产开发项目大幅增长,房价上扬15%—30%,个别项目达50%以上。2、该区域开发历史较短,低档项目众多,中档项目逐步出现,高档项目稀缺,其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即:选择该区域置业者,主要贪图房价低,可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之,可消费得起中高档物业的人群对长清区位不甚认同,多数放弃在此置业。所以,市场消费结构,导致长清区高
4、档物业前景难料。第二部分艰巨!长清区9万平方米社区推广的难度一、项目带来的是什么?(一)、项目简介:1、位置:位于峰山路中段,汽车站南约200米处。峰山路是南北向,在整个长清区的城市规划中,路东是新城区而路西是旧城区。本项目紧靠峰山路东侧,处于新城区跟老城区的交界地。2、占地:总占地101亩。3、规模:总建筑面积9万平米。规划中住宅部分共有12幢多层(有三幢目前尚未征地)和7幢小高层,并有会所、幼儿园、网点房的规划方案。4、建设状况:现在有6幢多层已经主体完工,一幢在建。5、目前售价:2100元/平左右。6、户型:属于以中小户型,单户面积
5、85--138平米。(二)、竞争项目分析:1.汇富苑:此项目位于相对整个长清区的最东南部,在齐长城脚下,凤凰路与龙泉路的交界处。规划总占地200余亩,建筑面积25万平方米。龙泉路将此小区分为南北两区,北区为高档别墅区,计划70%绿化率,近期不做开发。南区曾经共计规划33幢多层、3幢小高层和6幢连排别墅,但目前此方案有所变动:小区最南边两排约8幢多层将暂时不做打算,计划建成广场或园林景观,但不排除尚未征地成功的可能性。目前,小区已经建成南区中最西北角上的十幢多层,已基本销售完毕,销售速度十分迅速。虽然今年准备继续开发15幢多层,但其中有3幢
6、被长清工行全部买下,2幢被城关镇文昌办事处全部买下,仅有的1幢错层被开发商自己留下,交通局零零散散的留下一部分,所以目前还只有18#、19#、26#、27#、28#、31#、32#、33#共8幢多层对外销售,并且第28#很有可能被规划为园林或广场。另外,6幢连排别墅进期也将动工,但工程还是以多层为主,别墅其次,小高层再次的次序进行。此项目手续齐全,可首付30%向银行申请20年贷款。价格:一、四层1860元/平;二、三层1880元/平;五楼送阁楼1960元/平;一次性付款和按揭每平方优惠50元。在未来开发的8幢住宅中,户型共有3种:三室两厅
7、一卫91-98平;两卫144平;两室两厅一卫92-97平;总面积和铭泉嘉园非常相似。前期10幢已销售多层客户情况:1.部分老城区拆迁的居民;2.银行,政府部门(交通局、区政府等);3.底下乡镇的富裕农民、爆发户;4.较为重要的一点:因距大学城较近,周边又基本上没有新型的大众型社区,故大学城里的教授、老师是此项目最大的潜在客户群;5.长清一中的老师及为了照顾学生的家长;项目优势:1.紧靠大学城和长清一中,未来的文化中心所在;2.长泰大厦(未来的区政府)距本案约1公里左右,即未来长清区的政治中心地带,并且,政府的这种迁移行为会在某种程度上对当
8、地人的潜意识产生一定的导向作用;3.全市第一家主题式商场“明珠世纪广场”距本案1公里左右,很有可能成为长清未来的商业中心;4.手续齐全,可按揭,物业实力与鸣泉嘉园不相上下;5.依山而建,环境幽
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