上海商业地产发展分析

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1、袈莅芅螈螄莄莇薁膃莃上海商业地产发展分析根据上海现有商业规划以及各商业街租金水平，上海商业街可划分为中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区。中心商业区包括淮海路、南京路、徐家汇、豫园等４个商业区；四川北路、新客站、新上海商业城及其余各市区范围内的商业区属于次级商区；城市边远地区的商业区属于城市边缘商业区。目前上海正处于商业发展的第三轮高潮，也是第三轮商业地产建设高峰期。上海已经有近20个购物中心，还有很多正在建设之中。随着上海商业发展的更新换代，很多房地产开发商开始进入商业地产领域，2003年年底凯德置地运营了来福士广场，其总投资规模达3.5亿美金(约29亿人民币)，是新资在上海最大的独立

2、投资项目之一。截至2004年5月，来福士广场购物中心出租率已达到100%。上海商铺物业开发量保持稳定增长。从地域分布特点来看，今年商铺供应主要集中在内环线以外，出现明显的外移趋势，商业聚集程度降低。今年上海市中心的主要商铺供应有越洋广场、华美达广场、世茂国际广场等。上海商业的战略意义和商铺市场的辐射力决定了2005年商铺需求依然非常旺盛，出租面积将达220万平方米，销售面积将达115万平方米。今年上海的商铺市场仍然是以租赁市场为主，商铺出租面积占市场总量的约三分之二，但外资对可售型商铺的需求将增大。同时，今年上海主要区域商铺租金都将稳步上升，预计淮海路、南京路、徐家汇的租金都将超过每月每平

3、方米500元人民币。各主要区域的出租率也将有不同程度的上涨，商铺投资回报率保持在10%左右。此外，地铁、轻轨等城市轨道交通不仅聚集庞大人流，更潜藏巨大商机。一种与大型轨道交通换乘中心相伴共生的“枢纽型商业”正在上海逐渐兴起，到２０１０年申城将至少建成１０个以轨道交通为支撑的新型区域商业中心。随着轨道交通线在城市中的快速延伸，上海的区域商业中心出现了从传统公交枢纽向轨道枢纽转移的新趋势。在上海轨道交通２号线与３号线交会的中山公园地区，一幢总面积３０万平方米的购物中心将于今年年内开张营业。位于申城西南角的轨道交通１号线莘庄站、东北部的轨道交通３号线虹口体育场站以及五角场地区，融合交通换乘与商业

4、功能为一体的大型购物中心也都在筹划与建设之中。根据不久前发布的《上海商业发展行动方案》，今后几年，上海将通过网点规划、业态配套，推动轨道枢纽型商业中心的形成。预计到２０１０年，上海将建成中山公园等１０个以上轨道交通为支撑的新型区域商业中心。大上海时代广场车位：大型停车场分四层提供超过300个泊车位租金：面谈发展商：上海龙兴房产发展有限公司物业管理：大上海时代广场物业管理（上海）有限公司地点：淮海中路99号——商场主入口发展模式：七层大型商场，总面积超过40,000平方米、大型停车场分四层提供超过300个泊车位交通：步行至黄陂南路地铁站仅5分钟路程、经延安路高架至虹桥国际机场只需15分钟路程

5、、多条公交线路，四通八达、设专用的士站、地面设专用停车场零售设备：举目之处尽是世界一流品牌，各类商铺多达一百七十间。六层开放式购物廊，零售面积共40,000平方米，单一走廊的设计，务求令商场内所有餐饮、娱乐及休闲设施尽现顾客眼前。特色◆1,600平方米露天广场◆沪上首部巨型室外数码电视幕墙（6.4米*4.8米）◆宽敞购物走廊贯通连卡佛◆设计典雅堂皇的中庭与长达200米的临街店铺及1,600平方米的露天广场，适合举行各种展览、推广及宣传活动吸引之处◆座落于淮海中路上最繁华及时尚的一段，人流平均每天二十四万，周末及周日更达四十二万◆淮海中路上班一族高消费群，人数多达二十万◆临近市政主要旅游景点

6、人民广场、外滩、南京路步行街◆商场内之主要商店、食肆及戏院招揽大批购物人士◆名店进驻：网罗国际知名品牌，已进驻大上海时代广场的包括：Gucci，连卡佛（LaneCrawford）、Esprit等旗舰店。中信泰富广场车位：超过300个泊车位租金：USD4.8/m2/day—1.8/m2/day发展商：中信泰富（中国）投资有限公司地点：南京西路1168号发展模式：六层大型商场，总面积约34500平方米交通：地铁二号线，位于南京西路商圈，交通便捷。零售设备：1/F以国际一线品牌为主。久百城市广场车位：机动车泊位近200辆。租金：面谈发展商：上海九百城市广场有限公司地点：南京西路1618号发展模式

7、：总用地面积1.7万平方米，建筑总面积9万多平方米，地下一层，地上九层，建筑总高度53米，机动车泊位近200辆。零售设备：集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型ShoppingMall。广场地下一层，设有6500平方米的全新概念的食品超市和美食长廊，地上首层为世界名牌精品和化妆品专卖，二层为高级女士时装及配饰，三层是时尚女装和品牌内衣，四层为青春便服及运动装系列，五层为男士服装系列及配饰、高尔夫球服装及用品，六层为运