《房地产股权转让》word版

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1、股权转让收益的处理外商投资企业和外国企业，转让其拥有的企业的股权或股份取得的收益，应依照税法及其实施细则及有关规定，计算缴纳或扣缴所得税。中国境内企业转让股权或股份的损失，可在当期应纳税所得额中扣除。股权转让收益或损失是指，股权转让价减除成本价后的差额。股权转让价是指：股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币资产或者权益等形式的金额；如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额（以不超过被持股企业帐面的分属为股权转让人的实有金额为限），属于该

2、股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。股权成本价是指：股东（投资者）投资入股时向企业实际交付的出资金额，或收购该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。内资企业股权投资转让的所得税处理(一)股权投资转让损益的确定企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。(二)股权投资转让损益的处理企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。被投资企业对投资方的分配支付额，如果超过投资成本的部分，视为投资方企业的股权转让所得，应并入企业的应纳税所

3、得，依法缴纳企业所得税。企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除。(三)被投资企业亏损的处理被投资企业对投资方的分配支付额，如果超过被投资企业的累计未分配利润和累计盈余公积金而低于投资方的投资成本的，视为投资回收，应冲减投资成本。被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。同为转让股权的不同处理方法为了进

4、一步规范企业股权投资业务的所得税处理，国家税务总局下发了《关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函[2004]390号，以下简称《补充通知》）。《补充通知》对股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积是确认为股息性所得还是股权转让所得作了进一步明确。《补充通知》规定：企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业，投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为股息性质的所得，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得：企业在一般的股权（包括转让股票或

5、股份）买卖中，股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。可见，企业股权转让业务的所得税处理因被投资方是否存续及投资方所持股权对被投资方影响程度的不同而异。为便于理解《补充通知》相关政策规定，现举例说明如下：例、A企业于2003年1月以货币资金投资60万元设立全资子公司B公司，B公司2003年实观净利润34万元，A企业于2004年1月以130万元价款将B公司转让给公司。（A、B公司适用所得税率分别为33%、15%，B公司不享受定期减免税优惠）2003年1月A

6、企业会计处理：借：长期股权投资----B公司（投资成本）60万贷：银行存款60万元B公司为A企业的全资子公司，所以2003年12月31日A企业的会计处理：借：长期股权投资----B公司（损益调整）34万贷：投资收益34万2004年1月借：银行存款130万元贷：投资收益----股权转让收益36万长期股权投资----B公司（投资成本）60万----B公司（损益调整）34万因为A企业转让的是全资子公司，根据《补充通知》规定，A公司应将B公司实现的净利润34万元（纳税申报时须还原为税前所得）确认为股息性质的所得，同时将转让

7、收入减除确认的股息性质的所得及投资的计税成本后的余额36万元（130-34-36）确认为股权转让所得。A公司办理2004年度所得税纳税申报时，应在《企业所得税年度纳税申报表》第7行次“投资收益”项目“金额”栏目列40万元[34÷（1-15%）]：第8行次“投资转让净收益”项目“金额”栏填列36万元；第78行次“应补税的境内投资收益的抵免税额”项目“金额”栏填列6万元（40×15%）。一个企业分立合并中的纳税安排A房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公

8、允价值已经增值到2000万元。A公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元，可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（不含土地增值税）。当地契税税率为3%。A公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500－3000＝2500（万元）；增值