天泰馥香谷项策划方案

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1、萃辰企业管理顾问公司目录第一部份“银河湾”项目定位1．项目定位1.1项目SWOT分析1.1.1（STRENGTH–项目优势分析）1.1.2（WEAKNERS–项目弱势分析）1.1.3（OPPORTANIRY–项目市场机会分析）1.1.4（TREAT–项目市场威胁分析）1.1.5小结1.2项目发展定位1.2.1发展定位的确定1.2.2有关国际化住宅特区的诠释与功能定位1.2.3目标客户群的界定1.4项目整体品牌形象的建议第二部分：品牌推广策略及执行方案1．品牌推广策略1．1明确天泰馥香谷的形象1．2整合传播推广1．3开盘期五条推广主线1．4持续期五条推广

2、主线1．5怎样造势1．6推广费用的比例1.7项目开盘前推广费用总预算2．推广执行方案2．1推广执行阶段划分2．1．1引导阶段第一期：轰动性亮相期推广2．1.2引导阶段第二期：蓄势升温推广2.1.3持续阶段推广2.2各项推广活动计划68萃辰企业管理顾问公司2.2.1天泰馥香谷获环境金奖及天泰商标获著名商标称号系列广告活动计划2.2.2“无理由退房”新闻发布会活动计划2.2.3“集报抽奖”活动计划2.2.4“到青岛去安家”外籍购房团赴天泰馥香谷购房活动计划2.2.5开盘计划2.2.6中外业主恳谈酒会活动计划2.2.7“我爱青岛——我的家”国际少年绘画大赛活

3、动计划2.2.8世界家居民俗用品博览活动计划2.2.2天泰馥香谷项目开盘前倒计时备忘录第三部分：销售策略及执行方案1．青岛市场营销管理水平现状分析2．整体营销策略2．1销售各阶段策略2．2销售执行中价格策略3．销售执行3．1前期筹备3．1．1形象导入3．1．2销售现场包装3．1．2．1工地包装3．1．2．2案场外部包装3．1．2．3卖场内部包装3．1．2．4员工着装、仪表要求3．1．3销售活动管理工具3．1．3．1销售资料3．1．3．2销讲展示资料3．1．3．3销控表格管理3．1．3．4现场监控管理3．1．3．5销售办公用具3．2现场行政管理3．2．1

4、组织结构3．2．2职能规范3．2．3行政管理制度3．2．4考核制度3.2.5会议制度68萃辰企业管理顾问公司3．3销售现场实务3．3.1销讲资料3．3．1.1项目楼盘总体介绍3．3．1.2答客户问3．3．1.2.1技术性数据资料3．3．1.2.2本公司针对项目楼盘的政策性问题3．3．1.2.3入住后物业管理收费及服务项目3．3．1.2.4本公司对客户的可信性承诺3．3．2现场销售接待流程操作模式3.3.3行销人员素质要求3.3.3.1基本修养及礼仪3.3.3.2精神面貌要求3.3.3.3专业知识及技巧的掌握3.3.4销售技巧及客户锁定3.3.4.1销售

5、现场技巧性问题3.3.4.1.1怎样突出楼盘良性点3.3.4.1.2楼盘抗性点的应答3.3.4.1.3楼盘难堪性问题的避答及转锋引导3.3.4.1.4怎样巧妙留下目标客户资料3.3.4.1.5怎样接待市场调研人员3.3.4.2客户心理揣摩分析及引导3.3.4.3逼定—下定—购买3.3.5销售计算及相关表格、资料的填写与管理3.3.5.1销售计算3.3.5.1.1房款3.3.5.1.2银行按揭的首期付款及月供款3.3.5.1.3附加费3.3.5.1.4置业分析3.3.5.1.5投资分析3.3.6管理表格、数据表格的填写及使用3.3.7销售凭证及合同的规范

6、事宜3.3.7.1小定单3.3.7.2购楼簦记证3.3.7.3销售合同3.3.7.4附加协议3.3.8现场操作流程管理及分配制度3.3.8.1销售提成制度68萃辰企业管理顾问公司3.3.8.2人员接待顺序3.3.8.3相互分成规定4.整体企业各部门职能划分及协调方式4.1各部门权责划分4.2协调配合方式68萃辰企业管理顾问公司2.2项目的发展定位2.2.1发展定位的确定通过SWOT分析的结果应用于项目的竞争力分析（见图1-1），可选择“国际生活特区”作为项目的发展定位，主要理由如下：项目发展定位分析图市场机会1、市场的快速发展形成项目机遇。2、经济发展

7、给区域房地产开发带来契机。3、城市住宅建设东移。1、具有一定的区位优势。2、具有较强的自然环境和项选题方向人文优势。目1、能充分利用独特3、品牌具有广泛的知名度优的自然环境优势。和美誉度。势2、项目的主题需具发展定位1、居住条件不成熟，具有鲜明特性及国际化住宅特区客户层面受限。项引导性。2、项目地块的“老房”目3、选用高品质发展拆迁对项目的影响。劣的项目主题。3、处于高压走廊。势市场威胁1、短期内局部供求失衡。2、区域市场不成熟。3、青岛1999年住宅建设工作重点的不利性。　　　　　　　4、青岛市住宅空置房增多。（1）国际生活特区概念，可以充分利用小区

8、内特有的自然环境优势――阳光、空气、绿地；且有利于规划及产品定位优势的发挥。目前，岛城虽有一些