圣地亚哥项目规划设计要点

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1、圣地亚哥规划设计要点*****房地产开发有限公司二00七年八月十七日总体要求1、总体要求本项目总平规划含一、二、三期，以一期设计为主，兼顾二三期设计（设计二三期目的在于上报政府作好整块土地的整合规划、拆迁、开发，以提高开发项目的城市品位）。①保证一期在以11+1F住宅为主导的情况下，地上建筑面积达到12万平方；保证二、三期容积率≥5.0。②一期底层商业面积达到8000平方（含综合楼），二层商业面积达到7000平方（含综合楼）。③设置商业步行街,合理发觉项目的商业价值,也作为小区商业配套。④住宅建筑朝向以南北朝

2、向为主（≧70%），可部分设置东南、西南朝向（≤20%），少部分可设置东西朝向（≤10%）。⑤小区道路系统尽量实用、简化。⑥方案图需含商、住路网示意图、立面示意图（可用CAD做平面简单拉升）、商住功能组团图。住宅规划要点A、产品构成与单元户型组合1、单元物业套数建议：建议住宅主要由一梯二户、一梯三户、一梯四户此三类产品组成：一梯二户住宅布于项目综合质素较优的位置，一梯三户、一梯四户此部分户型主要为快速销售“走量型”物业。2、单元户型组合建议：每单元不同户型搭配可如下：Ø小三房（105～110㎡）、普通三房（1

3、15～120㎡）户型可与小两房（80㎡左右）户型搭配与同一单元内（一梯四户）；Ø小三房（105～110㎡）、普通三房（115～120㎡）户型搭配在同一单元内（一梯四户）。Ø大三房（130～135㎡）户型应与大两房（90㎡左右）户型搭配在同一单元内（一梯三户）。3、住宅楼高规划建议：结合建筑成本、销售价格及市调情况考虑，除综合楼外，本项目一期大部分住宅规划为11层住宅面积约占60%，15层的住宅占10%，考虑2栋18层，1栋90M高层。二三期以18层住宅为主。B、户型配比及面积控制（新）户型种类面积控制户型配比

4、享受型三房两厅户型130～135㎡约15％舒适性三房两厅户型（普通三房）115～125㎡28％22％紧凑型三房两厅户型（小三房）105～110㎡舒适性两房两厅户型（大两房）90㎡左右25％(90㎡以下为主)紧凑性两房两厅户型（小两房）80㎡左右楼中楼（控制在四房或五房左右）视顶层情况给出建议约10％公寓小户型（南珠西大街旁裙楼上加建建筑）该户型面积控制受裙楼梁柱布局限制，待规划院给出公寓小户型平面设计稿后，再按实际情况给出调整建议。C、户型平面设计建议1、户型设计基本要求平面设计要素设计参考建议户型设计注意私

5、密性以及干湿分离、动静分区的合理性，最大限度争取户户正南正北；总体要求Ø避免暗厨暗卫以及面积浪费；Ø平面布局注重功能分区，并尽可能在多设置景观阳台；Ø大户型平面设计，须避免户型的单纯放大，应从附加功能营造方面着手（如酒吧间、杂物房、衣帽间、洗衣间等）；Ø采用异型柱结构，使各室内空间隐梁隐柱，更为实用（异型柱结构仅在厅/卧使用，以节省成本）；Ø考虑将少部分户型加入错层设计（可考虑波浪型或弧形形式）。厅堂设计Ø饭厅与客厅连接南北通透，过堂风流通无障碍；Ø生活阳台避免由厅进入，避免私隐衣物的晾晒；Ø客厅带阳台或者落

6、地玻璃，面对景观，以引景入室；Ø在平衡总平设计的前提下，尽量放大客厅开间，缩小进深，较少室内采光灰区面积；Ø户型如无入户花园，则厅与入户门预留玄关空间，和谐过渡室内外环境，并增加私密性；Ø各类门的门距控制较好，保证厅堂墙体的家具的布置；Ø大三房、普通三房平面设计时，尽量避免厅堂上布置过多卧室的开门，通过紧凑的过道巧妙过道厅堂动区与卧室静区的空间。卧室设计Ø无暗房设计；Ø卧室不应设置生活阳台，避免衣物晾晒对使用该卧室的生活成员生活造成不便；Ø房间应方正实用，附带飘窗设计。Ø主卧尽量避免临街，规避噪音滋扰；Ø卧室

7、尽量朝景观面，以引景入室；厨卫设计Ø厨房尽量靠近入户门，避免老式住宅“提菜穿堂过厅”的不便。Ø厨房的开间尺寸至关重要，考虑在厨房旁设置工作阳台。Ø卫生间门避免直对入户门、餐厅。Ø部分大户型可考虑在卫生间前布置洗漱前室，或增加衣物间等附加功能，增加卖点。Ø厨卫可考虑适当引入西晒，起到干燥消毒作用；阳台/露台设计Ø二房以上户型带生活阳台；Ø卧室和书房规划一步阳台；Ø交错式设计的露台或者情景阳台令室内的光线更充足，顶层露台不计算建筑面积。Ø入户花园、私家小花园，部分赠送错层景观大露台。Ø在窗台或阳台设置花槽，营造的

8、与小区建筑主题、绿化主题想融合的生活氛围。Ø客厅可考虑设置观景阳台，丰富建筑立面；2、户型设计创新建议：（1）、使用面积大于建筑面积的奥秘——“偷面积”设计理念通过入户花园或空中花园的巧妙布置，为客户预留将此类功能区域改装为房间的余地，引导客户认为2、3房的价格，购到3、4房的使用功能，增加户型性价比。同时，“2变3户型”可将实际具备3房使用功能的住宅，首付降低至2成，反向提高客户经济承受能力，促进