《温莎庄园》项目行销策划书

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1、《温莎庄园》项目行销策划书市场：沈阳新一轮的别墅热潮蓄势待发一、沈阳市房地产开发现状2003年，沈阳市房地产开发投资快速增长，新开工面积明显增加。一季度，房地产开发完成投资6.2亿元，同比增长37.0％，主要呈现以下特点：1、中心区域土地基本饱和，好地段可动迁的地块几乎全无，中高档地产的开发已由中心向近郊延伸。如SR新城、来美安国际公寓、皓景华庭等。且中心区域的高档住宅不但价格不菲，而且使用功能受到很大的局限，不能满足该层次的客户对住宅的真正需求。2、近郊随着沈城南移的政策支持，大量农业用地被购置用于开发。其中尤以东陵区及

2、苏家屯的土地被购置的数量最多，且多用于别墅开发。不过别墅产品也与住宅产品一样分为中档与高档两个层次，现在售的楼盘档次较高的只有信盟花园和锦绣山庄两家，由此可见近郊的房产开发市场具有一定的前景。但由于今年整体市场别墅、高档公寓投资增长过快，故若想在市场上分到一杯羹则需从消费市场的需求去考虑，开发出符合他们需求的产品。二、沈阳别墅市场发展历程1、沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园”在如今仍然是最好的选

3、择。2、在1996年沈阳市的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了十倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。3、1997年、1998年，沈阳市的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来了一个新的高潮期，市场供应量又达到200套左右。4、2002年沈阳别墅市场在售部分光单体别墅供应量就为500套左右。三、沈阳市别墅市场现状Ａ、价格现状沈阳别墅项目的从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近10年的发展，

4、沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。　　别墅作为人类居住场所的最高表现形式，它代表的应该是最高的生活品质。然而在沈阳的别墅市场上，大多数客户的购买动机仍然是改善居住环境，以及炫耀自己的财富，真正追求高品质生活的客户可以说是少之又少，或者说这部分客户的需求没有得到充分的满足。这一不足表现在：别墅周边环境差，社区的围墙内外可以说是天渊之别；社区内的环境、会所、物业管理无法使人联想到“高品质”等。17　　在如今沈阳的别墅市场上，项目的档次也参差不齐，价格从2000元/平方米到9000元/平

5、方米的项目共存。就其价格来看，沈阳市的别墅市场的供应量呈现一个“菱形”的态势：高端和低端的项目数量少，中间价位的项目占的比重最大。这样的一种供应结构可以说是对市场的一种畸形认识的产物，这主要是指那一部分低端别墅而言的。沈阳的别墅市场上，地价所占的比重不是很大，那么售价中的大部分比例是用来支付建安、社区环境营造等方面费用的，如果售价过低，则房屋品质、社区环境势必难以保证。Ｂ、供应特征１、沈阳市场上的单体别墅，每栋建筑面积主要集中在200—400平方米之间，有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等

6、功能空间，大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。２、沈阳市的别墅项目交房时绝大部分是毛坯房。　　沈阳的别墅市场在市政配套设施和室内户型的设计等方面还存在不小的发展空间。例如：有的别墅项目没有预留安装户式中央空调的空间；有的项目缺乏市政燃气系统的支持，要使用液化气罐。Ｃ、区域分布概况沈阳市的别墅供应在东、南、西、北四个方向都有，其中东南部的东陵区是现在别墅项目最为集中的区域。现今在售的的楼盘就有11个。如“凤凰花园”“锦绣山庄”“信盟花园”“绿岛山水洋房”“佳地园”“比华丽庄园”“美地别墅”“花溪山庄”“秀湖山庄”

7、“维也纳森林别墅”“山地艺墅”。Ｄ、客户构成及价格分析　　１、现在沈阳的别墅市场，大部分客户购买别墅用于自住，少量客户用于保值增值。根据这一特点故前者的客户主要是大、小私营企业主、体育演艺界明星。２、沈阳市大部分别墅项目的单价在3000—5500元/平方米之间，其目标客户主要是沈阳本地及外地的私营企业主等。少数几个项目价格在8000元/平方米以上，这部分项目的客户定位要明显高于普通别墅项目，主要是大型私营企业主、体育演艺界明星等。四、别墅个案调查总表个案名称佳地园山地艺墅凤凰花园信盟花园锦绣山庄比华利庄园17（一期）区域东

8、陵区东陵区东陵区东陵区东陵区东陵区电话2287223324785888823792588238488882389344123515488占地面积（Ｍ２）13.3万25万23.5公顷27.5万40公顷20万总建面积（Ｍ２）5.9万6万７万１２.３万７４４７.４10万建筑风格美式风格北美风格美式、欧式风格海