购房七论——绿景苑现象剖析录

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1、购房七论——绿景苑现象剖析录能被称之为现象的，必然或多或少地有不凡之处。就拿北京市 房地产市场来说，最近绿景苑以不容置疑的销售数字，业内人士的良 好口碑和市场的热情反馈而倍受瞩目，并形成了“绿景苑现象”。绿 景苑和开发商是如何在房地产界不温不火现实中创造这些业绩的？剖 析现象引发思考，也许能给房地产市场提供一种启示。 　 正牌论 　　在房产地市场中，一个成熟的购房者不光要了解项目自身的情况， 更要打探一下开发商的实力。这是因为，通过对发展商的了解，能够 对其项目的现状及未来有一个大概的把握，有的时候开发商的实力背

2、 景、信誉度、口碑效应甚至能成为决定购房决定性因素。 　　房地产投诉的统计资料表明，投诉的问题项目大多数由项目公司 一手操作。由于项目公司是为某个项目的运作开发而成立的，这些公 司大多没有土地储备，只能购买多次倒手的土地，有的公司甚至不具 备房地产的开发资格。其次，大多数项目公司都会遇到资金不够雄厚 的问题。资金实力不够，如果没有很好的资金来源，就会大做广告以 求迅速收回工程款，这是一场赌博性的游戏，稍有不慎，就有可能导 致烂尾工程的出现，而先期认购的买家，也就可能会成为这场游戏的 牺牲品。 　　而综合开发公司则

3、与之不同。开发公司多属于正牌国有企业，成 立较早，是专业的房地产开发商，大都十分注重品牌和信誉。它们有 大量的土地储备、充足的资金支持和丰富的开发经验，每个项目的开 发建设都按正规的方式去运作；项目完成后，还有其它后续项目继续 运作，同时会有专门的部门接受客户的投诉，解决业主入住后存在的 问题。所以综合开发公司对客户的问题总是能够给予及时的解决。 　　绿景苑的开发商——北京市兴隆房地产开发公司可以称做“实力 雄厚、信誉卓著”，该公司隶属于崇文区建设委员会，是国家二级资 质的房地产综合开发公司，先后开发建设了和义、

4、旧宫、康泽园、成 寿寺、万泉寺、绿景苑等住宅小区，开发面积达几百万平方米。在房 地产开发过程中，兴隆公司积累了宝贵的经验，也培养出很多房地产 行业的各种专家，他们知客户所需，急客户所急，并明了解决各种问 题之道，这样就保证所有资金都能花在刀刃上，使房屋价格性能比达 到最佳。这一切，是正牌开发商的优势，是国有房地产开发企业的优 势。 　　 位置论 　　房地产业有一句著名的格言：第一是位置，第二是位置，第三还 是位置，这充分说明了地理位置对房地产的重要性。 　　什么地方是最好的位置？一般来说，越靠近中心的区域，越具有

5、 无可替代的重要性。以北京的中心区域来说，中南海的所在地府右街 代表着国家的权力中心；以西单、王府井为代表的商业街是京城的商 业中心；而以建国门——国贸为代表的区域，则成为京城的商务中心…… 这些地方是京城核心地带，自然寸土寸金。不过话说回来，有一利必 有一弊。核心地带地处繁荣，便于工作，却不便于生活。这就需要与 之相配套的生活核心区。 　　改革开放之初，凭借使馆区的先天优势，建国门——国贸——京 广中心——朝阳门一带迅速形成了具有一定规模的建国门商圈，其周 边的项目也随之蓬勃发展。这一带高档项目林立，容积率高居

6、不下。 因为项目过分集中，一度形成了天价物业区，并有力地带动了东城、 朝阳两区房地产市场的发展。随着改革开放的深入和北京市政建设的 加快，老的建国门商圈已经不能满足其各项功能的要求，急需向外扩 张，而北部和西部因为发展空间有限，建国门商圈开始沿长安街沿线 向西向南扩张。 　　崇文区的发展，正符合了上述的若干条件。崇文区旧城区改造项 目——绿景苑正是为上述中心区域准备的生活核心区，它位于东二环 内，左邻天坛公园，右靠东二环主路和护城河，南依龙潭公园，北接 建国门商圈，地理位置得天独厚。这里，高档小区林立，俨然已经成

7、 为京城高档生活圈之一。 　　能够辐射京城核心区域，是绿景苑倍受诸多买家青睐的主要原因 之一。 　　 生活论 　　购房首选是环境。自然，让人满意的环境不仅要地理位置出色， 同时还要注意到好位置给生活质量带来的改变：可能提高，也有可能 降低。 　　“去，给你半小时时间，买一瓶啤酒回来。”这虽是一句笑谈， 却也道出了一些高呼个性、时尚、品味的偏僻小区面临的尴尬。走进 小区，一切美不胜收，走出小区，四面却人烟稀少，这样的环境，适 合神仙，却不适合你我肉体凡胎居住。 　　这是因为，生活圈首先要衣食住行方便，其次要充分满足

8、业主的 娱乐、旅游、休闲、交际等方面的需求。这也就是说要有很好的生活 氛围。 　　皇家园林天坛公园饮誉中外，是世界著名的旅游景点。绿景苑位 于天坛公园不远，居家在此，可以日夜领略天坛风采。纵眼看去，龙 潭湖公园、北京游乐园、国家棋院、国际网球中心、新世界商城、京 伦大厦、美食一条街、金坛保龄球馆、红桥市场等就分布周围，汇文 中学和市五幼散落其中……老城区城市配套齐全，使得