房地产基本制度与政策-房地产法律法规概论

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1、第5讲房地产法律法规概述房地产法律法规概述（上）一、内容提要：1、房地产法律体系2、物权与债权二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产法律、法规，以及与房地产经纪活动相关的物权与债权内容的掌握程度。本讲的考试基本要求：掌握：物权与债权。了解：房地产法的概念、调整对象，房地产法律体系三、内容辅导：第一节房地产法律体系一、房地产业一般来说，房地产业包括以下内容：①与土地有关的经营活动，具体包括按照法律规定的形式和程序，获得相关地块的土地使用权，并对土地进行开发利用；②房产开发，主要是指在

2、其开发的地块上投入资本和劳动，建造住宅、商店、厂房等房屋；③房产交易，主要是指将建好的房地产投入市场，进行买卖、租赁或抵押；④房地产进入消费者手中以后所产生的各种经营活动，如物业管理、房屋维修等管理和服务活动。根据上述范围，我们可以把它定义为：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产经纪作为房地产业的组成部分，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等活动的经营行为，主要包括房地产居间和房地产代理两种类型。例题：下列不属于房地产业内容的是()。A、与土地有关的经营活动

3、B、房产开发C．玻璃产业D．房产交易答案：C解析：玻璃产业，不是房地产业包括的内容。二、房地产法的概念与调整对象（了解）(一)房地产法的概念房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指《城市房地产管理法》。(二)房地产法的调整对象房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是以房地产开发、交易和管理有关的各种社会关

4、系，具体地说，房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系。1．房地产开发关系，是指开发商在依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容，第一，获得土地使用权，第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。2．房地产交易关系，是指参与房地产转让、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系、开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权

5、利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系以及抵押关系、保险关系、代理关系等。3．物业管理关系，是指物业所有者(业主)委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理发生面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。4．房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。例题：房地产法的调整对象包括()。A

6、、房地产开发关系B、房地产交易关系C．房地产行政管理关系D．房地产民事关系E、物业管理关系答案：ABCE解析：房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系。三、房地产法的基本原则房地产法的基本原则是房地产法的主要宗旨和基本准则，它是制定和实施房地产法的出发点。其基本原则包括：节约用地、保护耕地原则；国有土地有偿、有限期使用原则；扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则；保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则。1．节约用地、保护耕地原则土地是人类最宝

7、贵的自然资源。土地由于其面积的有限性、不可再生性等属性，人类要永续生存，必须节约、合理用地。合理利用土地，切实保护耕地是我国的一项基本国策，也是房地产开发的一项基本原则。2．国有土地有偿、有限期使用原则国有土地有偿使用原则是指土地使用者在取得土地使用权时必须付出一定的代价，土地使用权在转让时，也必须按照有偿的原则依法进行，具体表现在：房地产开发用地时，必须交付土地出让金；出让土地再次转让时，必须交付土地转让金；征用集体土地或旧城改造时，必须缴纳土地补偿费和安置费用等。国有土地有限期使用原则，是指国有土地

8、使用权人在取得土地使用权时，是有使用期限的，如我国现行法律规定，住宅用地土地使用权出让最高年限为70年等。3．扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则国家采取税收优惠措施、贷款优惠措施、住宅建设用地优惠措施及房改政策等扶持发展居民住宅建设，改善居民居住条件。在税收上，对于建设普通标准住宅，增值额为超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税。在用地方式上，居民居住的福利用地、危旧房改造用地、安居工程用地、经济适用房用地可以按照有关规定采